La donation d’un bien immobilier nécessite un acte notarié. Mais saviez-vous que vous pouvez donner l’usufruit de votre maison de votre vivant ? Dans cet article, découvrez comment faire cette donation et comment sont calculés les droits qui s’y rapportent.
Comment faire une donation de son vivant de l’usufruit d’une maison ?
Pour réaliser une donation de l’usufruit de votre maison de votre vivant, vous devez obligatoirement consulter un notaire. Il s’assurera du consentement du donateur, protégera les droits des héritiers réservataires et garantira l’efficacité juridique de la donation.
L’acte de donation de l’usufruit d’un bien immobilier doit comporter plusieurs clauses, notamment :
- Le droit de retour conventionnel dans le patrimoine du donateur en cas de décès du donataire ;
- L’inaliénabilité du bien, interdisant au donataire de vendre ou de transmettre la maison. Différentes solutions sont envisageables, vous pouvez prévoir une interdiction absolue ou simplement interdire la vente à certaines personnes en particulier. N’oubliez pas de limiter cette clause dans le temps ;
- La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire afin de réduire les risques de litige.
Comment sont calculés les droits de donation ?
Les droits de donation sont calculés sur la base de la valeur de l’usufruit, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. L’administration applique le barème suivant :
- 90 % de la valeur de la pleine propriété si l’usufruitier a moins de 21 ans,
- 80 % si l’usufruitier a moins de 31 ans,
- 70 % si l’usufruitier a moins de 41 ans,
- 60 % si l’usufruitier a moins de 51 ans,
- 50 % si l’usufruitier a moins de 61 ans,
- 40 % si l’usufruitier a moins de 71 ans,
- 30 % si l’usufruitier a moins de 81 ans,
- 20 % si l’usufruitier a moins de 91 ans,
- 10 % si l’usufruitier a plus de 91 ans.
Ensuite, un abattement est appliqué par l’administration tous les 15 ans. Les abattements applicables sont les suivants :
- 100 000 € pour une donation entre parents et enfants,
- 80 724 € pour une donation entre époux ou partenaires de Pacs,
- 31 865 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants,
- 15 932 € pour une donation entre frères et sœurs,
- 7 967 € pour une donation entre oncles ou tantes et neveux ou nièces,
- 5 310 € pour une donation entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.
Si le bénéficiaire de la donation est en situation de handicap, un abattement supplémentaire de 159 325 € est prévu.
Enfin, les droits de donation sont calculés en fonction du lien de parenté, selon le barème suivant pour les donations en ligne directe :
- Jusqu’à 8 072 € : 5 %
- De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
- De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
- De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
- De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
- De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
- Plus de 1 805 677 € : 45 %
Lors d’une donation d’usufruit, d’autres frais s’appliquent, tels que les frais de notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière (CSI) et la TVA sur les frais de notaire.
Exemple de calcul
Prenons l’exemple de Paul, âgé de 63 ans, qui souhaite aider financièrement sa fille Marie, âgée de 30 ans, en lui offrant l’usufruit d’une de ses maisons. La valeur de la pleine propriété de la maison en question est estimée à 400 000 €.
Selon les règles fiscales en vigueur, le taux applicable à Marie, âgée de 30 ans, est de 80 %. Cependant, l’administration applique un abattement de 100 000 € pour les donations entre parents et enfants.
Calcul de l’assiette imposable :
- Valeur de la pleine propriété de la maison : 400 000 €
- Valeur de l’usufruit de la maison : 240 000 € (400K * 80%)
- Abattement applicable : 100 000 €
- Montant imposable : 140 000 € (240K – 100K)
Application du barème en ligne directe :
- Montant jusqu’à 8 071 € : 8 071 € x 5 % = 404 €
- Entre 8 072 € et 12 109 € : (12 109 € – 8 072 €) x 10 % = 4 037 € x 10 % = 404 €
- Entre 12 109 € et 15 932 € : (15 932 € – 12 109 €) x 15 % = 3 823 € x 15 % = 573 €
- Entre 15 932 € et 140 000 € : (140 000 € – 15 932 €) x 20 % = 124 068 € x 20 % = 24 814 €
Dans le cas de Paul, les droits de donation s’élèveront à 26 195 € (404 + 404 + 573 + 24 813,6).
En résumé, Paul devra payer des droits de donation de 26 195 € au titre de la donation de l’usufruit de sa maison d’une valeur de 400 000 € qu’il souhaite offrir à sa fille Marie, en raison de son âge et du lien de parenté direct.
Maintenant que vous savez comment faire une donation de l’usufruit d’une maison et comment sont calculés les droits de donation, vous pouvez prendre une décision éclairée et aider vos proches de votre vivant.
