Au moment de mettre en location un bien immobilier, il est très courant pour un propriétaire d’exiger du locataire un chèque de caution afin de se prémunir contre d’éventuelles dégradations. Le montant de cette caution est limité et ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Le propriétaire a le droit d’encaisser cette somme dès la signature du contrat, à condition de la restituer si l’état des lieux ne révèle aucune dégradation.
Mais attention, le propriétaire a également la possibilité de retenir certains montants pour remettre le logement en état, à condition qu’il justifie ces dépenses par une facture ou une preuve écrite. Il est donc crucial pour le propriétaire d’être rigoureux lorsqu’il restitue la caution, car il peut être tenu de payer des pénalités de retard s’il ne le fait pas dans les délais.
Définition du chèque de caution ou du dépôt de garantie
Le chèque de caution d’un bail d’habitation, dans le langage courant, est utilisé à la place de la notion juridique de dépôt de garantie. Lorsque le propriétaire et le locataire s’accordent sur les modalités du contrat de location, ils peuvent convenir du versement d’une somme avancée par le locataire pour couvrir d’éventuelles dégradations.
La véritable définition d’une caution, souvent demandée également lors de la conclusion d’un bail d’habitation, est la personne qui s’engage à se substituer au locataire défaillant qui ne peut plus payer ses loyers.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, même s’il est demandé dans la plupart des contrats de location. Si le propriétaire exige ce versement, il doit mentionner le montant et le mode de paiement dans le bail. Si le locataire paie en liquide, il peut exiger un reçu de son bailleur, qu’il doit conserver précieusement.
Enfin, il est interdit de demander un chèque de caution ou un dépôt de garantie si le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois, comme dans le cas des loyers trimestriels.
Le propriétaire conserve la somme versée pendant toute la durée du bail, que ce soit directement par le locataire ou par un organisme comme Action Logement dans le cadre du dispositif Loca-Pass.
A quel moment le propriétaire peut-il encaisser le chèque de caution ?
Dans le cadre d’un contrat de location classique, le dépôt de garantie est versé lors de la signature du bail et peut être encaissé à ce moment-là, même si le locataire n’emménage que plus tard.
En revanche, il est interdit d’encaisser le chèque de caution avant la signature du contrat de location. La pratique des chèques de réservation est d’ailleurs illégale.
Dans les contrats de location saisonnière, le propriétaire n’encaisse pas forcément le chèque de caution et le restitue ou le déchire à la fin des vacances. Cependant, la facture de location saisonnière reste un document important qui doit être établi par le propriétaire du bien loué en saisonnier.
Quel est le montant maximal du chèque de caution ?
La loi prévoit le montant du dépôt de garantie :
- un mois de loyer hors charges pour les contrats de location vide
- deux mois de loyer hors charges pour les contrats de location meublée depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.
Contrairement au montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie ne varie pas pendant toute la durée du bail et n’est pas indexé.
Retenue d’une partie ou de l’ensemble du dépôt de garantie : quand est-ce possible ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois après la restitution des clés du logement si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai est porté à deux mois si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations. Le locataire peut remettre les clés directement au propriétaire ou à son gestionnaire, ou les envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Pour les baux conclus ou renouvelés tacitement avant le 27 mars 2014 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois.
Le propriétaire peut déduire plusieurs montants du dépôt de garantie :
- montant des loyers en retard
- montant des charges locatives en retard
- montant des réparations locatives payées par le propriétaire et non encore remboursées par le locataire
- montant des réparations suite aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.
Chaque somme doit être justifiée par une facture, un devis, une copie de lettre de relance, des photos, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie… Une grille de vétusté peut s’appliquer en fonction de la durée d’occupation du locataire : par exemple, une famille qui a vécu dix ans dans un appartement ne doit pas laisser des peintures neuves. La vétusté prend en compte l’usure et l’usage normal du bien. Des modèles de grilles de vétusté peuvent être demandés à l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie en attendant l’approbation des comptes lors de la prochaine assemblée générale. Il a ensuite un mois pour calculer les charges imputables à son ancien locataire et lui restituer le solde du dépôt de garantie.
Caution non restituée : quelles contestations sont possibles ?
Le temps joue contre le propriétaire : s’il ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, il doit s’acquitter de 10% du montant du loyer mensuel par mois de retard. Pour les baux conclus avant le 27 mars 2014, ce montant produisait des intérêts au taux légal. Il existe cependant une exception : si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire, les intérêts de retard ne s’appliquent pas.
En cas de non-restitution spontanée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de lui restituer son dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de réponse négative ou d’absence de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord amiable ne peut être trouvé, le locataire doit saisir le juge de proximité pour les litiges inférieurs à 4000 euros, ou le tribunal d’instance pour les litiges portant sur une somme supérieure à 4000 euros.
Au moment de mettre en location un bien immobilier, il est très courant pour un propriétaire d’exiger du locataire un chèque de caution afin de se prémunir contre d’éventuelles dégradations. Le montant de cette caution est limité et ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Le propriétaire a le droit d’encaisser cette somme dès la signature du contrat, à condition de la restituer si l’état des lieux ne révèle aucune dégradation.
Mais attention, le propriétaire a également la possibilité de retenir certains montants pour remettre le logement en état, à condition qu’il justifie ces dépenses par une facture ou une preuve écrite. Il est donc crucial pour le propriétaire d’être rigoureux lorsqu’il restitue la caution, car il peut être tenu de payer des pénalités de retard s’il ne le fait pas dans les délais.
Définition du chèque de caution ou du dépôt de garantie
Le chèque de caution d’un bail d’habitation, dans le langage courant, est utilisé à la place de la notion juridique de dépôt de garantie. Lorsque le propriétaire et le locataire s’accordent sur les modalités du contrat de location, ils peuvent convenir du versement d’une somme avancée par le locataire pour couvrir d’éventuelles dégradations.
La véritable définition d’une caution, souvent demandée également lors de la conclusion d’un bail d’habitation, est la personne qui s’engage à se substituer au locataire défaillant qui ne peut plus payer ses loyers.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, même s’il est demandé dans la plupart des contrats de location. Si le propriétaire exige ce versement, il doit mentionner le montant et le mode de paiement dans le bail. Si le locataire paie en liquide, il peut exiger un reçu de son bailleur, qu’il doit conserver précieusement.
Enfin, il est interdit de demander un chèque de caution ou un dépôt de garantie si le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois, comme dans le cas des loyers trimestriels.
Le propriétaire conserve la somme versée pendant toute la durée du bail, que ce soit directement par le locataire ou par un organisme comme Action Logement dans le cadre du dispositif Loca-Pass.
A quel moment le propriétaire peut-il encaisser le chèque de caution ?
Dans le cadre d’un contrat de location classique, le dépôt de garantie est versé lors de la signature du bail et peut être encaissé à ce moment-là, même si le locataire n’emménage que plus tard.
En revanche, il est interdit d’encaisser le chèque de caution avant la signature du contrat de location. La pratique des chèques de réservation est d’ailleurs illégale.
Dans les contrats de location saisonnière, le propriétaire n’encaisse pas forcément le chèque de caution et le restitue ou le déchire à la fin des vacances. Cependant, la facture de location saisonnière reste un document important qui doit être établi par le propriétaire du bien loué en saisonnier.
Quel est le montant maximal du chèque de caution ?
La loi prévoit le montant du dépôt de garantie :
- un mois de loyer hors charges pour les contrats de location vide
- deux mois de loyer hors charges pour les contrats de location meublée depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.
Contrairement au montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie ne varie pas pendant toute la durée du bail et n’est pas indexé.
Retenue d’une partie ou de l’ensemble du dépôt de garantie : quand est-ce possible ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois après la restitution des clés du logement si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai est porté à deux mois si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations. Le locataire peut remettre les clés directement au propriétaire ou à son gestionnaire, ou les envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Pour les baux conclus ou renouvelés tacitement avant le 27 mars 2014 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois.
Le propriétaire peut déduire plusieurs montants du dépôt de garantie :
- montant des loyers en retard
- montant des charges locatives en retard
- montant des réparations locatives payées par le propriétaire et non encore remboursées par le locataire
- montant des réparations suite aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.
Chaque somme doit être justifiée par une facture, un devis, une copie de lettre de relance, des photos, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie… Une grille de vétusté peut s’appliquer en fonction de la durée d’occupation du locataire : par exemple, une famille qui a vécu dix ans dans un appartement ne doit pas laisser des peintures neuves. La vétusté prend en compte l’usure et l’usage normal du bien. Des modèles de grilles de vétusté peuvent être demandés à l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie en attendant l’approbation des comptes lors de la prochaine assemblée générale. Il a ensuite un mois pour calculer les charges imputables à son ancien locataire et lui restituer le solde du dépôt de garantie.
Caution non restituée : quelles contestations sont possibles ?
Le temps joue contre le propriétaire : s’il ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, il doit s’acquitter de 10% du montant du loyer mensuel par mois de retard. Pour les baux conclus avant le 27 mars 2014, ce montant produisait des intérêts au taux légal. Il existe cependant une exception : si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire, les intérêts de retard ne s’appliquent pas.
En cas de non-restitution spontanée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de lui restituer son dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de réponse négative ou d’absence de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord amiable ne peut être trouvé, le locataire doit saisir le juge de proximité pour les litiges inférieurs à 4000 euros, ou le tribunal d’instance pour les litiges portant sur une somme supérieure à 4000 euros.
