Comment acheter sans apport ?
Rappel : qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel correspond à la somme dont dispose l’emprunteur initialement pour financer une partie de son projet immobilier.
Cette épargne personnelle rassure les banques puisqu’elle reflète la capacité d’épargne de l’emprunteur. Elle diminue également le montant des mensualités du prêt et offre donc plus de garantie pour ces remboursements. Ainsi, dans la pratique, la plupart des banques demandent un apport minimal de 10% du montant de l’acquisition, même si aucun montant minimal ou maximal d’apport n’est légalement imposé pour obtenir un crédit immobilier.
Est-il possible d’emprunter sans aucun apport ?
Il est tout à fait possible d’emprunter sans aucun apport, mais sous certaines conditions. Pour vous aider, pensez à faire appel à un courtier : ce dernier vous aidera dans le montage de votre dossier de financement en le complétant avec les bons arguments pour convaincre la banque, en montrant notamment :
- Une situation professionnelle stable : avoir un contrat à durée déterminée (CDI) ou être fonctionnaire sont des atouts, mais ce sont surtout la pérennité des revenus qui seront étudiés. Un indépendant avec un historique de revenus stables et réguliers pourra par exemple emprunter sans apport.
- Une situation financière constante : ne pas être à découvert tous les mois, avoir une gestion saine sans dépenser plus que vos revenus, payer régulièrement son loyer, disposer de plusieurs placements financiers et d’une capacité d’épargne résiduelle, etc.
- Un projet d’achat immobilier précis : préparer un dossier complet avec tous les documents indispensables en amont de l’achat du logement.
Sans apport, la banque risque de se montrer moins ouverte à la renégociation du crédit immobilier. Si elle accepte votre dossier, vous risquez :
- de ne pas bénéficier du taux de crédit le plus bas ;
- d’allonger la durée de remboursement de votre prêt ;
- de ne pas pouvoir négocier dans les meilleures conditions les éléments annexes comme les frais de dossier.
Les profils avec le plus de chances de réussite
On remarque que 3 profils sortent du lot quand il s’agit d’emprunter sans apport :
- Les jeunes professionnels prometteurs, titulaires d’un contrat à durée indéterminée, peuvent bénéficier d’un prêt immobilier avant l’âge de 30 ans, même sans apport personnel. Deux éléments essentiels pour être éligible à un tel emprunt sont la gestion financière saine (sans découvert régulier) et les perspectives d’évolution de carrière.
- Les particuliers disposant d’une épargne substantielle ou d’un patrimoine conséquent ont également une plus grande facilité à obtenir un prêt immobilier sans apport. Leurs placements, notamment en assurance-vie, ainsi que leur propre patrimoine immobilier témoignent de leur capacité à épargner.
- Enfin, les investisseurs locatifs ayant des projets solides ou une réussite avérée, voire des projets déjà autofinancés, ont de meilleures chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport puisque les banques prennent en compte une partie des revenus locatifs perçus lors du calcul du taux d’endettement.
Achat sans apport personnel et statut de primo-accédant
Le statut de primo-accédant offre une excellente opportunité d’acquérir un bien immobilier sans avoir à fournir un apport personnel. En effet, ce statut propose différentes solutions permettant de contourner l’exigence habituelle des banques qui demande généralement 10% d’apport.
Pour bénéficier du statut de primo-accédant, il faut remplir deux conditions :
- L’achat doit concerner la résidence principale : les investissements locatifs et les résidences secondaires sont exclus, car le statut de primo-accédant est réservé à l’accession à la propriété de sa résidence principale.
- Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années : cela s’applique aux deux membres d’un couple, le cas échéant.
En remplissant ces critères, vous pourrez profiter de plusieurs avantages significatifs pour concrétiser votre projet d’accession à la propriété.
Quel montant emprunter sans apport ?
Il vous faudra d’abord comprendre que tout achat immobilier financé par un crédit donne lieu à des frais annexes. Ainsi, outre les intérêts, vous aurez également besoin de régler divers frais. Aussi, si vous disposez de la somme correspondant à ces “à-côtés”, vous souscrirez un crédit à 100%.
Si vous voulez recourir à un prêt immobilier sans apport parce que vous n’êtes détenteur d’aucun fonds à mettre dans votre emprunt, vous prétendrez alors à un crédit à 110%.
À ne pas oublier que même si obtenir un prêt sans apport est possible, plus le montant demandé sera élevé, plus les établissements prêteurs seront exigeants.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, ne laissez rien au hasard et étudiez attentivement les points forts et les points faibles de votre profil. Vous pourriez commencer par vous servir de nos simulateurs pour connaître le montant à emprunter ainsi que les paramètres entrant en compte pour l’octroi des crédits (capacité d’emprunt, taux d’endettement, etc.). Puis, pour un dossier complet et susceptible de convaincre les banques, contactez un courtier CAFPI. Il vous accompagnera dans les démarches à entreprendre et vous aidera à trouver la banque aux offres les plus avantageuses.
Pourquoi emprunter sans apport ?
Jeunes actifs, en début de carrière professionnelle, vous n’avez pas toujours eu le temps d’épargner. Rapidement, le coût de votre loyer vous conduit à vouloir vous orienter vers un projet immobilier, même si vous ne disposez d’aucun apport.
Un autre cas de figure : parfois, vous avez un peu d’épargne que vous souhaitez conserver pour un projet personnel ou professionnel, ou encore en cas de besoin, en cas de coup dur. A l’inverse, vous pouvez vouloir éviter la résiliation d’une assurance-vie ou d’un placement financier ayant un rendement plus élevé que le taux d’intérêt proposé par la banque. Dans ce cas, n’hésitez pas à expliquer cette situation à votre banquier.
Vous pouvez également utiliser votre apport personnel pour les travaux de votre logement, ou bien réaliser un apport personnel minimum simplement pour couvrir les frais et rassurer la banque sur votre engagement.
Quelles aides pour emprunter sans apport ?
Si vous avez du mal à emprunter sans apport personnel, pensez aux prêts d’aide à l’accession. En effet, ils vous permettront de financer les frais d’agence immobilière, de dossier, de notaire ainsi que tout autres frais annexes. Vous pourrez alors vous servir des prêts aidés en tant qu’apport ; soit pour un prêt d’environ 10 % du prix du bien. Le prêt classique ne sera donc plus qu’à hauteur du coût du logement. Cette solution vous offrira de plus grandes perspectives de négociation ; notamment sur le taux d’emprunt.
Parmi les prêts d’aide à l’accession qui peuvent vous aider à avoir un crédit immobilier sans apport figurent :
- le prêt à taux zéro (PTZ) ;
- le prêt conventionné (PC) ;
- le prêt Action Logement ;
- le prêt d’accession sociale (PAS) ;
- le prêt épargne logement.
À noter qu’à chacune de ces options correspondent des conditions et des termes d’octroi spécifiques.
▶ Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt immobilier aidé : c’est un prêt sans intérêt qui profite d’une période de remboursement différé de 5, 10 ou 15 ans, et permet, dans certains cas, de financer jusqu’à 40% du coût total de l’opération. Le remboursement différé fait qu’il est considéré par les banques comme un apport personnel.
Étant sans intérêt, il peut donc être considéré comme gratuit, et s’adresse ainsi aux ménages avec un revenu modeste ou intermédiaire.
Pour en bénéficier afin d’acheter un appartement ou une maison sans apport, il faut que le bien soit votre résidence principale.
Pour n’avoir qu’une seule mensualité malgré le PTZ et le crédit sans apport personnel que vous aurez à contracter, effectuez votre demande auprès du même organisme. En effet, une souscription de ces 2 emprunts dans une même banque vous permettra de demander un prêt lissé.
▶ Le prêt conventionné (PC)
Le prêt conventionné est destiné soit au propriétaire qui veut faire des travaux dans sa résidence principale (économies d’énergie par exemple), soit à la personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale. Il s’applique aussi dans le cas d’une construction de logement principal. Accordé sans condition de ressources, il est délivré par les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’État. Si utilisé pour acheter une maison ou un appartement sans apport, le PC vous fera profiter de son taux d’intérêt plafonné.
À taux fixe, taux variable ou taux modulable, vous aurez le choix sur la durée de remboursement qui peut aller de 5 à 30 ans.
▶ Le prêt Action Logement
Le prêt Action logement est un crédit à taux réduit, s’adressant aux salariés “des entreprises du secteur privé non agricole de plus de 20 collaborateurs” et leur permettant de financer une partie de l’acquisition d’une résidence principale. Le taux est préférentiel, mais sous certaines conditions.
Attention, le montant de ce prêt aidé ne pourra financer que jusqu’à 30% du bien, pour une durée d’emprunt de 5 à 20 ans.
Il pourra être complété par des prêts complémentaires ou par un prêt principal et vous aidera donc à rendre possible l’emprunt classique sans apport.
▶ Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale concerne les personnes aux revenus modestes qui voudraient acquérir leur résidence principale ou la faire construire. Il est réservé à des emprunteurs avec des revenus ne dépassant par un certain plafond : ces conditions de ressources varient d’une localité à une autre. Si vous répondez à ces exigences, vous bénéficierez d’un crédit immobilier avec un taux d’intérêt plafonné.
▶ Le prêt épargne logement
Le recours à un prêt épargne logement suppose que vous déteniez un compte épargne logement (CEL) ou un plan épargne logement (PEL). Ce dispositif bancaire d’épargne est directement destiné à l’achat d’une résidence principale. Les conditions d’obtention du prêt dépendront donc entièrement du compte que vous aurez ouvert.
Achat, investissement locatif et emprunt sans apport
Sachez que les banques sont aujourd’hui assez enclines à accorder un prêt pour un investissement locatif sans apport. En effet, le fait que vous disposerez de revenus supplémentaires pour vous aider à régler vos mensualités aura tendance à rassurer les organismes financiers.
Même si les établissements prêteurs sont assez ouverts avec les investisseurs locatifs, ils seront plus flexibles pour les demandes d’emprunteurs étant déjà propriétaires de leur résidence principale. Aussi, si vous payez un loyer pour le logement où vous habitez, la banque se penchera davantage sur votre situation financière (capacité d’emprunt, taux d’endettement, etc.) afin que vous puissiez éventuellement envisager un autre achat pour votre future résidence principale, sans que votre capacité d’endettement ne soit déjà bloquée par votre emprunt.
Toutefois, investisseurs, préparez attentivement 2 choses :
- Votre projet d’investissement : pour que votre projet d’investissement (immeuble, maison ou appartement destiné à la location) soit porteur, il vous faut vous intéresser aux caractéristiques du bien : situation géographique, nature du bien (T1, T2,…), taille, rendement locatif, performance énergétique, etc. D’ailleurs, en choisissant minutieusement la maison ou l’appartement à louer, vous pourrez bénéficier de programmes de défiscalisation dédiés.
- Votre dossier emprunteur : préparez un plan de financement chiffré comprenant le montant des loyers à percevoir mais aussi une liste des biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire et dont les emprunts sont soldés. Joignez un récapitulatif de votre situation personnelle (contrat de travail, revenus, extraits de compte bancaire si vous interrogez une autre banque que la vôtre).
