Si vous envisagez de louer votre résidence principale ou votre résidence secondaire sur Airbnb, il est essentiel de connaître les règles et les limitations pour éviter tout problème juridique ou financier. Dans cet article, nous vous expliquerons les conditions de location pour chaque type de logement.
Location meublée touristique de sa résidence principale sur Airbnb
La règle des 120 nuitées
Selon la loi ELAN de novembre 2018, vous êtes autorisé à louer votre résidence principale sur Airbnb pour un maximum de 120 nuitées par année civile. De plus, la durée de location pour un même locataire est limitée à 90 jours, ce qui correspond à un court séjour.
Si vous dépassez ces limites, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage de votre résidence principale pour la transformer en meublé de tourisme. Cette autorisation est délivrée par la mairie.
La dérogation à la règle des 120 nuitées
Si vous vous absentez plus de 4 mois pour des raisons de santé, professionnelles ou en cas de force majeure, la règle des 120 nuitées ne s’applique plus. Dans ce cas, vous devrez faire une demande de dispense directement sur le site de la plateforme.
Il est important de noter que la limite de 120 jours est basée sur la définition de résidence principale, c’est-à-dire un lieu de résidence occupé pendant plus de 8 mois par an.
Les sanctions en cas de non-respect de la règle des 120 nuitées
Airbnb, tout comme les autres plateformes de location meublée, bloque la publication de votre annonce si vous atteignez la limite des 120 nuitées dans certaines villes où le marché locatif est tendu, comme Paris, Versailles, Nice, Bordeaux ou Lyon. En cas de dépassement de cette limite, vous risquez une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 €, ainsi qu’une astreinte minimale de 1 000 € par jour et par mètre carré, jusqu’à régularisation.
Certains propriétaires tentent de contourner cette limite en changeant de plateforme de location. Cependant, depuis le 1er décembre 2019, les intermédiaires sont tenus de communiquer à la mairie la liste de tous les logements loués, ainsi que leur adresse, numéro d’enregistrement et nombre de nuitées. De plus, les intermédiaires doivent également transmettre au fisc les montants perçus par les propriétaires.
La location d’une partie de sa résidence principale
Si vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale à l’année, vous pouvez le faire dans le cadre d’un meublé de tourisme. Cependant, vous devez occuper le reste du logement et limiter la durée d’occupation à 90 jours consécutifs pour une même personne.
Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord du propriétaire pour sous-louer tout ou partie de l’appartement. De plus, les revenus locatifs doivent être inférieurs au montant du loyer.
Location meublée touristique d’une résidence secondaire sur Airbnb
La location saisonnière d’une résidence secondaire sur Airbnb n’est pas limitée en nombre de nuitées, mais vous devez respecter certaines formalités. Si votre résidence secondaire se trouve dans une zone tendue ou dans une ville de plus de 200 000 habitants, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage. Cela signifie que le logement devient alors un local commercial. Dans certaines villes, ce changement d’usage peut être assorti d’un système de compensation, ce qui signifie que vous devrez compenser les mètres carrés d’habitation perdus.
Avant de publier une annonce pour louer votre résidence secondaire, nous vous recommandons de contacter votre mairie afin de connaître la réglementation locale applicable aux locations Airbnb.
Alternatives à la location meublée touristique à l’année sur Airbnb
Si vous souhaitez louer votre logement meublé pour une durée plus longue sans vous soucier des limites de nuitées, vous pouvez opter pour le bail mobilité. Ce type de bail, prévu par la loi ELAN, vous permet de louer un appartement meublé pour une durée allant de 1 à 10 mois à un étudiant, à un salarié en mobilité ou à un jeune en formation.
Pour une rentabilité optimale et des avantages fiscaux, notamment le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez également envisager la location meublée classique. De plus, vous aurez la possibilité de financer une grande partie de l’achat de votre bien immobilier par le biais d’un prêt. Toutefois, certaines copropriétés peuvent interdire la location sur Airbnb, notamment dans les immeubles haut de gamme. Cependant, ces interdictions ne s’appliquent pas aux baux de mobilité ou aux baux meublés classiques.
En conclusion, la location de la totalité de votre résidence principale sur Airbnb est limitée à 120 nuitées. Si vous souhaitez louer votre logement sur des plateformes de location saisonnière sans restriction de durée, vous devrez transformer votre bien en local commercial. Cependant, certaines contraintes locales, en particulier dans les grandes agglomérations, peuvent rendre cette transformation complexe.
