Vendre un bien immobilier nécessite la collecte de plusieurs documents, qu’ils soient obligatoires ou non, afin d’informer les futurs acquéreurs de toutes les informations essentielles concernant la propriété. Le pré-état daté et l’état daté jouent un rôle clé en répertoriant tous les éléments relatifs à l’état de la copropriété. Tandis que l’un est destiné à informer l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat, l’autre est obligatoire et doit être annexé lors de l’acte authentique de vente. Souhaitez-vous en savoir plus sur ces deux documents essentiels ? Homki fait le point pour vous.
Qu’est-ce que l’état daté ?
L’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, a pour objectif d’informer le futur acquéreur sur l’état et les finances de la copropriété du lot qu’il souhaite acheter. Il s’agit du seul document d’information qui doit impérativement être établi par le syndic de copropriété, à la demande soit du notaire en charge de la vente, soit du vendeur lui-même.
Ce dossier vise à renseigner le futur acquéreur sur les charges qu’il devra supporter une fois devenu propriétaire du logement.
Qu’est-ce que le pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document technique qui vise à renforcer le droit à l’information de l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété. Il regroupe également toutes les informations sur l’état et les finances de la copropriété, permettant ainsi à l’acquéreur d’être parfaitement informé sur l’achat de son lot. Tout copropriétaire peut réaliser ce dossier ! Bien que la loi ALUR ne le rende pas obligatoire, dans les faits, les notaires l’exigent souvent pour la signature de l’avant-contrat.
À quel moment l’état daté doit-il être fourni ?
La demande d’état daté est faite auprès du syndicat des copropriétaires dès que le compromis de vente est signé. Ce document doit être expressément transmis à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.
Que contiennent-ils ?
L’état de la copropriété
- Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) ;
- La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
L’organisation de la copropriété
- Le règlement de copropriété à jour ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
- Une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.
- L’EDD, l’état descriptif de division dans la copropriété qui définit la répartition des lots privatifs de la résidence et détermine donc les tantièmes détenus par chaque copropriétaire.
La situation financière de l’immeuble
- Le montant des charges courantes ;
- Les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur ;
- L’état des impayés de charges ;
- L’état des dettes vis-à-vis des fournisseurs.
Quelle est leur différence ?
Les deux documents comportent les mêmes informations évoquées précédemment. Toutefois, trois différences sont à retenir :
- L’état-daté est requis lors de la signature de l’acte authentique, tandis que le pré-état daté est présenté à l’acheteur lors de l’avant-contrat ;
- L’état-daté doit obligatoirement être rédigé par le syndic de copropriété, alors que le pré-état daté peut être réalisé par le copropriétaire vendeur ;
- L’état-daté est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier, tandis que le pré-état daté ne l’est pas, bien qu’il soit souvent demandé par le notaire.
Qui paie les frais d’établissement de cet état daté ?
Les frais liés à l’état daté sont à la charge du copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Le tarif de l’état daté a été plafonné à 380 euros TTC par un décret en date du 21 février 2020, applicable depuis le 1er juin 2020. Auparavant, certains syndics facturaient des montants pouvant atteindre jusqu’à 1 000 €.
Économiser sur le pré-état daté
La rédaction d’un pré-état daté ne fait pas partie des prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires selon le décret 2015-342 du 26 mars 2015. Un syndic n’a légalement pas le droit de facturer le coût d’un pré-état daté à un copropriétaire, sauf si le contrat est antérieur au 2 juillet 2015. Cependant, dans les faits, de nombreux syndics continuent de les facturer et, pour l’instant, aucune sanction n’est intervenue à l’encontre de ceux qui le font. Il est donc possible de faire appel à un prestataire offrant des tarifs plus avantageux que ceux du syndic.
Que risque le syndic s’il n’a pas signalé les procédures judiciaires en cours dans l’état daté ?
Dans l’état daté, le syndic doit signaler les procédures judiciaires auxquelles la copropriété est impliquée. Selon le dernier alinéa de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des annexes comportant notamment l’objet et l’état des procédures en cours doivent être transmises. Par exemple, une procédure de redressement judiciaire ou une injonction administrative de ravalement de façade doivent être annexées à l’état daté.
Si le syndic omet de mentionner l’une de ces procédures dans le document, il peut être condamné à indemniser l’acquéreur pour le préjudice subi. Cependant, ceci est rarement le cas. En effet, la jurisprudence considère souvent que le copropriétaire ne faisait état d’aucun lien de causalité entre son hypothétique préjudice et le défaut de mention des procédures en cours dans l’état daté par le syndic.
