Depuis l’entrée en vigueur de la loi ÉLAN le 23 novembre 2018 et son application à partir du 1er octobre 2020, l’étude de sol est devenue une étape préalable obligatoire pour certains projets de construction ou lors de la vente d’un terrain. Cette mesure, loin d’être anodine, marque un tournant décisif dans le secteur de la construction.
Mais alors, dans quels cas spécifiques cette étude est-elle exigée ? Et quelles sont les conséquences si les directives ne sont pas respectées ? Penchons-nous sur ces questions essentielles pour comprendre comment cette réglementation affecte à la fois les propriétaires et les potentiels acheteurs.
Pourquoi réaliser une étude de sol ?
Le but principal d’une étude géotechnique du sol est de détecter et d’anticiper les risques de mouvements du terrain pouvant causer des dégâts importants aux constructions.
Ces mouvements peuvent être dus à la qualité argileuse du sol, à la sécheresse ou encore à la réhydratation du sol. En effet, selon les autorités et la Fédération française de l’assurance, environ 25 000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des sols argileux, ce qui représente un risque majeur pour la stabilité de ces bâtiments. Ce risque concerne principalement les habitations individuelles, dont les fondations sont plus légères que celles des immeubles collectifs.
Loi ÉLAN et étude de sol obligatoire : une réponse aux défis sismiques
La Loi ÉLAN, en rendant obligatoire les études de sol dans certaines zones, apporte une réponse concrète aux défis sismiques que notre pays doit relever. En se focalisant sur la qualité et la composition des sols, cette loi vise à assurer une construction plus sûre et à prévenir les risques géotechniques.
Sols argileux : attention au risque de retrait gonflement des argiles
Les sols argileux présentent un important potentiel de retrait et de gonflement en fonction de leur teneur en eau. Ce phénomène, connu sous le nom “d’aléa de retrait-gonflement des argiles“, peut engendrer des désordres importants sur les constructions, allant jusqu’à provoquer leur effondrement.
Pour limiter ce risque, il est donc essentiel de faire une étude géotechnique préalable afin de déterminer la présence et la nature des sols argileux, ainsi que leur comportement face aux variations hydriques. Cette étape permettra notamment de choisir les techniques de fondations adaptées pour minimiser les impacts du mouvement du sol sur la structure.
Sécheresse et construction : adapter son projet aux contraintes climatiques
La sécheresse est un autre facteur pouvant impacter la qualité et la durabilité d’une construction. En effet, les périodes de sécheresse intense peuvent conduire à une importante diminution du niveau des nappes phréatiques et ainsi provoquer le retrait du sol.
Cette situation peut entraîner des désordres sur les ouvrages tels que la formation de fissures, voire leur effondrement. Afin d’anticiper cette problématique, il est recommandé d’intégrer dans l’étude géotechnique une analyse des contraintes climatiques, notamment en termes de précipitations et de températures, et leurs conséquences sur la stabilité du sol.
Étude de sol obligatoire : les différents cas expliqués
Au-delà des considérations liées aux risques naturels, certaines situations imposent également la réalisation d’une étude géotechnique du fait d’obligations légales.
L’étude de sol préalable (G1) à la vente d’un terrain constructible
La vente d’un terrain est-elle soumise à une étude de sol obligatoire ?
Depuis la promulgation de la loi ÉLAN en novembre 2018, les propriétaires de terrains à bâtir situés dans des zones à risque moyen ou élevé d’exposition aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles ont l’obligation de fournir une étude de sol préalablement à la signature de l’acte de vente.
Cette étude préliminaire, autrement appelée “étude de sol G1” vise à identifier les exigences constructives adaptées au type de sol et à anticiper les éventuels risques associés.
Elle permet d’évaluer :
- La nature du sol (roches, argiles, sables…) ;
- Les caractéristiques géométriques (nivellement, topographie) ;
- La présence éventuelle de cavités souterraines ;
- Les indices de présence d’éléments polluants.
Le but de cette mesure est de protéger au mieux les acquéreurs d’un terrain constructible contre les éventuels risques liés à la nature du sol (instabilité, inondations, glissements de terrain…).
Cette étude géotechnique doit être réalisée par un bureau d’études spécialisé et inclut des essais en laboratoire et des sondages géotechniques pour analyser les caractéristiques du sol.
À noter: les particuliers qui vendent un terrain constructible sans recourir à une division parcellaire ne sont pas concernés par cette obligation d’étude géotechnique préalable.
Les coûts associés à l’étude de sol G1
Faire une étude de sol G1 représente un coût supplémentaire pour le vendeur et la vente du terrain. Les prix sont variables en fonction du type d’étude commandée et de la surface du terrain concerné. A titre indicatif, une étude de sol G1 coûte entre 600 et 1200 euros.
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L’étude de conception (G2) pour un projet de construction neuve
La construction d’un ouvrage est-elle soumise à une étude de sol obligatoire ?
Pour les projets de construction neuve, la réalisation d’une étude de conception G2 est obligatoire dans les zones à risque ou sensible, c’est-à-dire présentant des risques modérés à importants de retrait gonflement des argiles, de mouvements de terrain, d’inondations ou encore de cavités souterraines.
L’étude de conception, également appelée “étude de sol G2” est ainsi réalisée avant le début des travaux de construction. Elle permet de caractériser le comportement du sol face aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles, d’identifier la nature géologique et les caractéristiques géométriques du terrain, de vérifier que le système de fondations prévu par le constructeur est adapté aux caractéristiques et au comportement géotechnique du terrain étudié, et de vérifier que les dispositions constructives prévues par le constructeur sont adaptées aux caractéristiques intrinsèques du terrain et à son environnement immédiat.
Cette obligation s’inscrit dans une démarche globale visant à prévenir et à protéger les ouvrages contre les risques naturels, tout en garantissant la sécurité des occupants.
Une étude de sol est-elle obligatoire pour un projet d’extension ?
Bon à savoir: s’il s’agit de travaux d’extension dont la surface est inférieure à 20 m², l’étude de sol G2 n’est pas obligatoire (bien que fortement recommandée)
Les coûts associés à l’étude de sol G2
En ce qui concerne le coût d’une étude de sol G2, les tarifs peuvent varier.
Pour une maison individuelle, prévoyez un budget situé entre 1 500 et 2 500 euros.
En revanche, pour des ouvrages d’une envergure plus significative, les estimations se situent dans une fourchette de 2 500 à 3 500 euros.
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Comprendre l’étude de sol obligatoire en tableau
Comment savoir si mon terrain est soumis à une étude de sol obligatoire ?
Auparavant, pour connaître l’exposition au risque d’un terrain, il était nécessaire de consulter le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) en vigueur sur le territoire.
Cependant, cette démarche a été grandement simplifiée grâce à l’outil Georisque.
Désormais, afin de déterminer si votre terrain est concerné par une étude de sol obligatoire, consultez la carte d’exposition Georisques et insérez-y votre adresse en appliquant le filtre argile. Vous pourrez ainsi constater le niveau de risque auquel votre terrain est soumis.
Quelles conséquences en cas d’absence d’étude de sol ?
S’il est établi que l’étude de sol était obligatoire et que le vendeur ne l’a pas fournie lors de la vente, plusieurs sanctions sont possibles :
- La responsabilité du vendeur peut être engagée : en effet, si le terrain s’avère inconstructible ou présente des risques importants non identifiés lors de la vente, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur afin d’obtenir réparation (remboursement, indemnisation…).
- Le chantier peut être arrêté : Si les travaux de construction ont débuté sans que l’étude de sol n’ait été réalisée et qu’un problème survient, il est possible que le chantier soit interrompu jusqu’à ce que les problèmes de sols soient résolus.
Comment procéder à une étude de sol ?
Afin de mener à bien une étude de sol, plusieurs étapes successives doivent être respectées :
- Analyse du contexte géologique : cette phase permet de recueillir les premières informations sur les différentes couches géologiques présentes sur le site et leurs propriétés mécaniques, ainsi que sur l’existence éventuelle d’eau souterraine;
- Caractérisation des sols : des essais in situ sont réalisés afin de déterminer précisément les paramètres géotechniques qui régissent le comportement des sols (nature des matériaux, résistance au cisaillement, teneur en eau…); ces données serviront notamment à dimensionner les fondations;
- Mise en place d’un programme de fondations : sur la base de l’ensemble des informations recueillies, un projet de conception des fondations est élaboré en tenant compte des risques géotechniques identifiés (stabilité des pentes, tassements…), ainsi que des contraintes liées à l’ouvrage (charges, type de construction…);
- Suivi et contrôle des travaux : lors de la phase de réalisation des fondations, il est important d’assurer une surveillance régulière afin de vérifier le respect des préconisations du bureau d’études.
Comment se déroule une étude géotechnique ?
Le professionnel en charge de l’étude géotechnique réalisera plusieurs étapes :
- Visite du site pour analyser le terrain
- Prélèvement d’échantillons de sol
- Tests d’identification en laboratoire
- Recherche documentaire avec consultation des plans de prévention des risques éventuels pour le département
La réalisation d’une étude géotechnique du sol est donc une obligation pour les propriétaires de terrains constructibles situés dans certaines zones d’exposition aux risques argileux. Cette réglementation vise à protéger les acheteurs et à réduire les incidents liés aux mouvements du terrain, qui peuvent atteindre plus de 20 000 par an, avec des coûts moyens de réparation compris entre 30 000 et 40 000 euros, voire conduire à la destruction de la construction.
Conclusion
En somme, l’étude de sol constitue une étape critique dans la réussite d’un projet de construction. Au-delà des obligations légales, elle permet surtout d’assurer la pérennité et la sécurité de l’ouvrage. Il convient de rappeler que l’étude de sol obligatoire reste souvent une étape essentielle pour maîtriser les risques liés à la constructibilité d’un terrain. Dès lors, même lorsque celle-ci n’est pas légalement obligatoire, elle constitue une preuve supplémentaire de transparence vis-à-vis des acquéreurs potentiels.
