L’étude de sol est une étape essentielle avant de se lancer dans un projet de construction. Chaque terrain est unique et possède des caractéristiques spécifiques qui nécessitent une analyse approfondie. Cette expertise permet non seulement de garantir la sécurité du projet immobilier, mais aussi de déterminer les fondations les plus adaptées. Comment fonctionne une étude de sol ? Quels sont les risques à prendre en compte ? Qui contacter ? Et quel est le coût de cette étude ? Vous trouverez toutes les réponses ici !
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Qu’est-ce qu’une étude de sol ?
Une étude de sol est l’étape préliminaire indispensable avant de construire sur un terrain vierge. Issue de la géotechnique, cette analyse permet d’évaluer la composition du sol et de déterminer le type de construction adapté. Elle permet également de définir les fondations à privilégier, car le sol a un impact direct sur la structure des bâtiments.
En effet, les sols sont hétérogènes et peuvent causer d’importants sinistres s’ils ne sont pas pris en compte dès le début du chantier. Il existe différents types de sols, chacun ayant ses propres spécificités. On trouve notamment les terrains en pente, les sols situés au-dessus des nappes phréatiques, les terrains situés au-dessus de cavités, les sols instables en raison de la présence d’argile ou d’autres matériaux, les terrains proches d’une rivière ou d’un cours d’eau, ainsi que les sols pollués.
Il existe différentes catégories d’études géotechniques :
- Analyse G1 : expertise préalable à une construction
- Analyse G2 : pour les études de conception
- Analyse G3 : pour les études d’exécution
- Analyse G4 : pour les supervisions d’exécution
- Analyse G5 : étude géotechnique réalisée après le diagnostic
Aujourd’hui, on compte en moyenne 20 000 sinistres par an dus aux problèmes géotechniques, y compris les catastrophes naturelles.
Pourquoi réaliser une étude de sol avant de construire ?
Réaliser une étude de sol avant de construire permet de détecter les divers risques liés à la sécurité du terrain. L’expert qui réalise cette analyse prend en compte les caractéristiques physiques, physionomiques et chimiques du sol, en se concentrant sur les points suivants :
- La mécanique du terrain, c’est-à-dire les mouvements potentiels du sol
- La caractérisation du sol en identifiant les différentes matières présentes
- La perméabilité du sol et sa capacité d’infiltration face aux montées des eaux
- Le risque sismique
Les risques géotechniques sont les principaux obstacles à la construction d’un bâtiment, car le sol est composé d’une grande diversité de matériaux.
De plus, pour construire une maison en respectant les normes de réglementation thermique, cela représente un certain coût. La construction d’une maison individuelle nécessite l’intervention de professionnels.
Le retrait et gonflement de l’argile
Le premier risque géotechnique à prendre en compte est le retrait et le gonflement de l’argile présente dans le sol. L’argile a la particularité de varier en volume en fonction de sa teneur en eau. Pendant les périodes estivales, l’argile perd de l’eau en raison de la sécheresse et se rétracte. Cela entraîne des fissures dans la structure, des décollements et même des ruptures de canalisations.
En revanche, lors de périodes plus humides comme l’automne, l’argile va augmenter de volume en raison de l’abondance d’eau et se saturer. Cela peut également entraîner des conséquences dramatiques sur les bâtiments, voire un effondrement total. Il en va de même pour les remontées des nappes phréatiques.
Les glissements de terrain
Lors de la construction de logements à proximité de falaises, de pentes ou de talus, il est essentiel d’évaluer le risque de glissement de terrain. En effet, avec l’érosion des sols, le glissement de terrain représente un réel danger pour les habitants. Réaliser une étude géotechnique pour évaluer la stabilité du terrain permet de prévenir ce risque et d’anticiper les dommages.
Les fontis ou cavités souterraines
Lorsque le terrain constructible est instable, c’est-à-dire qu’il se divise rapidement lorsqu’il est travaillé, il est important de prendre en compte les risques d’effondrement en surface. Toutefois, ce phénomène est progressif et peut être détecté rapidement. Les cavités sont souvent d’origine naturelle ou humaine, comme les anciennes mines par exemple.
Est-il obligatoire de réaliser une étude de sol ?
La loi ELAN du 23 novembre 2018 rend obligatoire l’étude de sol pour la vente de certains terrains constructibles. Depuis le 1er octobre 2020, les terrains présentant un risque de présence d’argile considéré comme modéré à fort sont soumis à cette obligation. Pour les autres terrains, l’étude géotechnique n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée.
Une maison construite avec des fondations inadaptées au type de sol peut présenter des risques pour ses habitants. Il est également important de noter que les coûts de réparation ou de reprise des fondations sont extrêmement élevés. Ils peuvent atteindre 20 000 € à 50 000 € dans les cas les plus graves.
Après avoir soumis une demande à un cabinet d’experts, comptez un délai maximum de 10 jours pour son traitement. L’intervention sur le terrain dure environ une demi-journée, en fonction du cas, et la remise du rapport se fait généralement 2 à 3 semaines plus tard. Cette expertise est valable pendant 10 ans.
Qui peut réaliser une étude de sol ?
Selon la législation française, l’étude de sol est à la charge du vendeur du terrain. Ce dernier doit donc faire appel à un bureau d’étude thermique pour réaliser une expertise de type G1. Ces bureaux d’études sont représentés par des géomètres et autres experts thermiques qualifiés et certifiés. Ils doivent avoir une spécialisation en géologie ou géotechnique dans l’ingénierie.
Le rapport établi par le géomètre doit être annexé à l’acte authentique de vente pour les terrains argileux. Ce document s’accompagne également du diagnostic immobilier obligatoire de l’état des risques et de la pollution (ERP), qui indique les différents risques liés au terrain constructible, qu’ils soient naturels, miniers, technologiques ou industriels.
Lors de son intervention, l’expert géotechnique doit se conformer à la norme NF-P-94-500 de novembre 2013. Pour savoir si votre terrain est soumis à l’obligation d’analyse du sol, vous pouvez consulter le portail gouvernemental des Géorisques.
Comment réaliser une étude de sol ?
L’intervention d’un bureau d’étude thermique spécialisé dans la réalisation de l’étude de sol se déroule généralement en plusieurs étapes distinctes :
- Étude globale du site et analyse documentaire théorique du terrain concerné
- Investigation géotechnique : le géomètre sonde le sol pour en prélever des échantillons en vue de son analyse
- Caractérisation du sol suite aux prélèvements, réalisée en laboratoire. Cela permet de définir les informations techniques relatives au terrain
- Recommandations et remise d’un rapport complet
L’étude de type G1 se divise également en deux phases d’analyse : l’analyse documentaire, appelée G1 ES (Étude de Site), et la définition des principes généraux de construction, nommée G1 PGC.
La phase G1 PGC comprend trois tâches successives : l’enquête documentaire, la synthèse des archives et la visite du site.
Quel est le prix d’une étude de sol ?
Les prix pour la réalisation d’une étude de sol sont très variables d’une entreprise à l’autre. En effet, les critères varient en fonction du projet de construction, et de nombreux facteurs sont à prendre en compte, tels que :
- La nature du terrain : accessibilité, pentes, cours d’eau, etc.
- La situation géologique : teneur en argile, risque sismique, présence de gypse ou de cavités, etc.
- Le niveau de complexité du projet : construction d’un sous-sol, emprise au sol, etc.
En général, on estime que le prix d’une telle étude représente environ 1% du coût total du projet de construction. Il est recommandé de demander plusieurs devis à différents cabinets d’études thermiques afin de comparer les prix et de faire jouer la concurrence en votre faveur.
Qui doit payer l’étude de sol ?
Le vendeur du terrain est responsable du financement de l’étude de sol de type G1 PGC (coût moyen de 1 000 euros) et doit la mettre à disposition de l’acquéreur lors de la vente. L’acheteur doit quant à lui effectuer une recherche de sol de type G2 avant de commencer la construction.
Pour réaliser toutes ces études de sol, il existe des sociétés spécialisées qui sont responsables de chaque expertise réalisée. Par conséquent, le vendeur doit contacter l’une de ces sociétés pour demander un devis, effectuer la recherche et joindre le rapport au contrat de vente du terrain.
