Dans cet article, nous allons parler de l’évaluation des propriétés hôtelières et de la manière dont cela peut être un défi en ces temps difficiles. La question de la valorisation des biens immobiliers se pose inévitablement dans une période où l’incertitude règne. Cette réflexion est d’autant plus importante pour l’industrie hôtelière, qui a été fortement touchée ces dernières années par les confinements et les défis économiques généraux. Avant 2020, ce secteur avait connu un boom de longue durée et la crise l’a surpris, lui laissant peu de temps pour se préparer.
De plus, la situation actuelle sur le continent européen est un autre facteur d’incertitude considérable à ne pas négliger. La menace initiale et maintenant réelle de guerre en Ukraine est l’inconnue majeure qui pourrait prolonger considérablement le processus de reprise de l’industrie du tourisme et de l’hôtellerie, plus longtemps que prévu il y a quelque temps. Les hôtels en ville sont particulièrement touchés par cette situation. Il est également vrai que les touristes russes, qui ont été considérés pendant de nombreuses années comme une clientèle aisée dans toute l’Europe, continueront de se faire rares. Au cours des deux dernières années, ils ont déjà été peu présents dans le pays car le vaccin Spoutnik n’était pas reconnu dans de nombreux pays européens. De plus, les touristes asiatiques risquent de ne pas considérer l’Europe comme une destination de choix à court et moyen terme en raison des restrictions liées aux droits de survol de la Russie/Ukraine, à la reconnaissance des vaccins chinois contre le coronavirus, ainsi qu’à des considérations générales, souvent subjectives, qui limiteraient leurs déplacements. En revanche, la région DACH peut s’attendre à un été fort pour l’industrie hôtelière de villégiature.
Face à ces évolutions, de nombreux critères connexes se posent lors de l’évaluation (nouvelle ou existante) d’une propriété hôtelière. Cela vaut également pour le financement correspondant à un achat. De plus, l’évaluation de la valeur des contrats de location, qui constitue la base d’une exploitation économiquement réussie et donc pour les investissements, doit également être prise en compte.
Il faut toujours faire preuve d’une bonne dose d’imagination pour créer des scénarios de vente d’hôtels à des prix qui correspondent aux attentes à la fois des acheteurs et des vendeurs. Malgré la pression exercée sur le capital et le volume de demande accumulée, l’intérêt des acheteurs, même de la part d’investisseurs prudents au cours des deux dernières années, est à nouveau en croissance et devient de plus en plus important. Cependant, dans la plupart des cas, les offres ne répondent pas aux attentes des propriétaires en termes de prix, car les acheteurs espèrent toujours une réduction due à la pandémie. En outre, d’une part, les sources de collecte de capitaux sont à la recherche de biens adaptés, et d’autre part, les “ventes forcées” sont rares et ne devraient pas se produire à grande échelle en raison des aides gouvernementales encore en cours.
Plateau atteint pour les rendements – premières tendances de reprise ?
Jetons un coup d’œil à l’évolution des rendements, qui ont montré une volatilité tout au long de la crise du coronavirus. En 2020, les propriétés hôtelières ont enregistré la plus forte augmentation en pourcentage des rendements par rapport à toutes les catégories d’actifs. Fin 2020, le seuil des 4,0% a été largement dépassé, soit une augmentation significative pouvant atteindre 50 points de base par rapport à fin 2019.
Bien que le sentiment sur le marché de l’investissement dans les propriétés hôtelières soit globalement plus positif fin 2021 par rapport à l’année précédente, le niveau des rendements n’a pas encore atteint celui de 2019. Cependant, une analyse géographique plus approfondie révèle des différences significatives entre les différentes catégories de produits à travers l’Europe. Les hôtels situés en dehors des grandes métropoles peuvent afficher des écarts de rendement beaucoup plus élevés, qui augmentent d’autant plus que l’attention se porte vers des régions plus décentralisées et méridionales. Les centres comme Vienne ou Amsterdam, avec des rendements de 4 à 5%, sont moins attractifs que les régions méditerranéennes et non urbaines, qui affichent une marge de rendement de deux à trois points de pourcentage plus élevée. Cependant, cela s’accompagne également d’un plus grand risque pays.
Quelle est la valeur actuelle de mon hôtel ? – La résilience est un facteur clé de l’analyse de la valeur
Comment peut-on estimer la valeur actuelle de l’immeuble ? Quels sont les critères de comparaison valables et les indicateurs significatifs qui, surtout en période difficile, servent de base pour que les investisseurs puissent obtenir une évaluation réaliste de l’évolution de la valeur ?
Lorsque les valeurs de comparaison sont limitées, une évaluation individuelle et l’examen de la propriété par un évaluateur indépendant peuvent garantir l’objectivité nécessaire. Les fondements actuels du marché et le contexte de financement et de taux d’intérêt permettent de positionner et d’évaluer le produit individuel dans son environnement.
Trois principales catégories sont identifiées lors d’une analyse complète d’une propriété : les facteurs de localisation, la position et l’exploitation. Pour évaluer une éventuelle dépréciation, différents facteurs objectifs et spécifiques au marché sont pris en compte. Selon nous, la robustesse et la résilience face aux influences exogènes et endogènes sont les facteurs déterminants pour toutes les composantes évaluées.
L’évaluation de la qualité de l’emplacement inclut l’évaluation du macro et du micro-emplacement ainsi que l’estimation des conditions de concurrence existantes, qui peuvent entraîner une faible dépréciation en raison d’une faible construction neuve et inversement. Des dépréciations de valeur élevées peuvent actuellement être constatées, par exemple, pour les marchés urbains, les hôtels près des aéroports et les “fly-to-resorts”, c’est-à-dire des Resorts décentralisés qui nécessitent obligatoirement un voyage en avion. En revanche, les marchés suburbains et les destinations accessibles en train, en bus ou en voiture sont beaucoup mieux évalués quant à leur dépréciation potentielle. La résilience de la demande de ces destinations suburbaines a une influence directe sur les performances et donc sur l’évaluation.
Les “sources de demande” sont également prises en compte. La pandémie a pratiquement mis fin aux activités MICE (Réunions, Incentives, Congrès et Expositions), ce qui continue d’avoir un impact sur les concepts hôteliers axés sur ce type de clientèle. Il en va de même, bien que partiellement seulement, pour les voyageurs d’affaires. Cependant, cet impact sur les voyageurs dits “systémiques” a eu peu ou pas d’effet pendant la pandémie. Cela comprend les hommes politiques ou les diplomates, les employés de la justice ou des autorités. Les hébergements pour les travailleurs du bâtiment (construction en hauteur, en profondeur ou routière) ont été touchés par une baisse de la demande au début de la pandémie, mais cela a également entraîné une transition sans faille vers des concepts de court/séjour long / appartements meublés, qui se sont révélés beaucoup plus résistants pendant la crise.
Lors de l’évaluation de la position générale d’un hôtel, l’âge, l’état structurel et l’état d’entretien du bâtiment jouent un rôle important, tout comme la qualité de l’exploitant. Un exploitant établi, solvable et financièrement solide entraînera une faible dépréciation et est un facteur décisif, en plus de la résilience du flux de trésorerie, dans l’évaluation de la valeur.
À la recherche de nouvelles normes d’évaluation
Les évaluateurs sont confrontés à de nouveaux défis : jusqu’à la fin de 2019, on pouvait compter sur des références internationales et nationales, qui pouvaient être adaptées selon les besoins. Actuellement, elles font défaut en raison de la quasi-absence de l’année 2020, suivie de l’absence partielle de l’année 2021.
De plus, la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie, DCF (la méthode internationale d’évaluation des propriétés hôtelières), présente des lacunes dans la situation actuelle, en raison de son orientation vers les attentes futures, surtout en raison des incertitudes liées aux évolutions touristiques et aux revenus qui peuvent en découler. Actuellement, l’avis de l’évaluateur joue un rôle encore plus important.
Sur le marché, cela signifie que les investisseurs exigent une prime pour prendre en charge les risques. Dans ce contexte, l’évaluateur joue un rôle encore plus important pour établir un équilibre objectif entre les intérêts des acheteurs et des vendeurs.
Combinées aux paramètres d’exploitation décrits ci-dessus (segment, marchés sources et sources de demande, concurrence ainsi que qualité et solidité de l’exploitant), cela permet de réaliser des évaluations qui ne reposent pas uniquement sur des aspects financiers, mais qui ont néanmoins une grande pertinence.
