Publié le 28 février 2020
Vous êtes propriétaire d’un appartement loué et vous vous demandez s’il est préférable de le vendre tel quel ou d’attendre que le locataire parte ? Dans cet article, nous allons vous présenter les avantages et les obligations liés à la vente d’un appartement occupé.
Vendre avec le locataire en place
La première option consiste à vendre l’appartement avec le locataire en place. Cela peut être intéressant si vous ne souhaitez pas attendre la fin du bail pour vendre. Cependant, il est crucial que le locataire ait un contrat de location en règle et qu’il paie régulièrement ses loyers. En effet, il serait difficile de trouver un acquéreur intéressé par un logement avec un locataire en défaut de paiement ou faisant l’objet d’une procédure d’expulsion.
Vos obligations envers le locataire
Si vous choisissez de vendre avec le locataire en place, vous n’êtes pas obligé de l’en informer formellement, mais il sera rapidement au courant car des visites auront lieu. Selon la loi, le locataire doit permettre les visites pendant 2 heures par jour ouvrable. De plus, vous avez la possibilité de proposer au locataire d’acheter le logement, qu’il soit meublé ou non, même si cela n’est pas obligatoire.
Vos obligations envers l’acheteur
Vous devez remettre à l’acheteur une copie du contrat de location. Même s’il n’y a pas d’obligation légale, vous pouvez également lui verser le dépôt de garantie que vous aviez initialement perçu, puisque c’est à lui de le restituer au locataire lors de son départ. Si le contrat de location inclut une caution, celle-ci est automatiquement transférée à l’acheteur, sauf si le contrat spécifie que la caution vaut uniquement pour le propriétaire actuel. De son côté, l’acheteur doit fournir au locataire une attestation de propriété délivrée par le notaire, prouvant le transfert de propriété et l’obligation de verser les loyers à l’acheteur.
Avantages pour le vendeur
La vente d’un appartement occupé permet au propriétaire de recevoir les fonds immédiatement, sans avoir à respecter un délai de préavis, tout en continuant de percevoir les loyers jusqu’à la vente. Cela évite également la période de vacance locative pendant laquelle aucun loyer n’est perçu.
Avantages pour l’acheteur
Si vous envisagez d’acheter un appartement pour investir, l’avantage de l’acheter occupé est que vous avez déjà un locataire en place et vous commencez à percevoir les loyers dès l’achat. Vous bénéficiez des mêmes conditions de bail que l’ancien propriétaire. De plus, l’achat d’un logement occupé peut parfois permettre d’obtenir une décote sur le prix d’achat. Nous aborderons ce point plus en détail par la suite.
Donner congé au locataire
Si vous souhaitez vendre un logement vide, vous devez respecter un délai de congé. Pour une location vide, le délai est de 6 mois avant la fin du bail, et pour une location meublée, le délai est réduit à 3 mois. Dans le cas d’une location vide, vous devez envoyer un congé avec offre de vente au locataire, qui a la priorité pour acheter le bien pendant les deux premiers mois du préavis. Cependant, il existe des exceptions si le propriétaire souhaite vendre à un membre de sa famille ou si la mairie exerce son droit de préemption. Pour une location meublée, un simple courrier de congé suffit.
Calcul du prix de vente d’un bien loué
Lors de la vente d’un logement occupé, une décote peut être appliquée. Cette décote dépend de plusieurs critères. Tout d’abord, le temps restant avant la fin du bail est pris en compte. Les baux pour les locations meublées sont généralement d’un an, voire de 9 mois pour les étudiants, ce qui limite la décote. En revanche, pour les locations vides avec un bail de 3 ans, la décote peut atteindre entre 10 et 15% du prix de vente, car la récupération du logement peut prendre plus de temps. Cependant, pour les petites surfaces tels que les studios, la décote est généralement faible, voire inexistante, car ces logements intéressent souvent les investisseurs qui souhaitent percevoir rapidement des loyers. Un autre critère à prendre en compte est la location soumise à la loi de 1948, qui peut entraîner une décote allant jusqu’à 40 à 50%. Enfin, si le loyer est inférieur au prix du marché, une décote peut également s’appliquer. L’âge du locataire est un quatrième critère important. Depuis la loi Macron de 2015, les locataires âgés aux ressources modestes bénéficient d’une protection spécifique, ce qui peut entraîner une décote significative.
En conclusion, vendre un appartement occupé présente à la fois des avantages et des obligations pour le propriétaire et l’acheteur. Il est important de prendre en compte les différents critères de décote lors de la fixation du prix de vente.
