Vous avez investi dans l’immobilier locatif en France lorsque vous étiez à l’étranger, et maintenant vous envisagez de vendre votre bien ? Il est crucial de se demander à quel moment il est préférable de réaliser une telle transaction afin de maximiser la rentabilité de votre investissement. Voici quelques étapes à suivre pour garantir une vente réussie.
Quand est-il approprié de vendre un investissement locatif ?
Afin d’optimiser la vente de votre investissement locatif et vous assurer de ne pas perdre de capital, il est essentiel de choisir le bon moment pour vendre. Ce moment correspond à la période où les revenus générés par les loyers et la vente couvriront toutes les dépenses liées à l’achat de votre bien immobilier.
Voici les principales dépenses à prendre en considération pour un investissement locatif :
- L’apport personnel versé pour financer le bien.
- Le coût du crédit, y compris les frais de dossier de la banque et les intérêts.
- Les différentes dépenses telles que les frais de notaire, d’agence, d’assurances (assurance loyers impayés, assurance habitation, assurance propriétaire non-occupant…).
- Les éventuels travaux de rénovation ou d’entretien.
- Les éventuels frais de gestion locative.
- Les impôts et contributions sociales.
- Les droits de mutation.
Commencez par calculer le montant total de toutes ces dépenses. Ensuite, calculez les revenus générés par les loyers, auxquels vous ajouterez la plus-value estimée pour la vente de votre bien.
Cela vous permettra de déterminer l’écart entre ces deux chiffres. Si ce montant est négatif, il est préférable d’attendre avant de vendre votre investissement locatif. Dans le cas contraire, vous pouvez envisager de vendre votre bien.
Il est généralement recommandé de ne pas vendre un bien avant 5 ans. Ce délai est nécessaire pour rembourser au moins les dépenses liées à l’achat.
Prenons un exemple : si vos dépenses totales s’élèvent à 40 000 €, y compris l’apport personnel, les frais d’assurance et les mensualités bancaires, et que les revenus nets des loyers et la plus-value estimée du bien s’élèvent à 20 000 €, vous avez un déficit de 20 000 € à couvrir. Avec un loyer net de 700 € par mois, soit 8 400 € par an, il faudra attendre un peu plus de deux ans. C’est le délai minimum pour pouvoir vendre le bien sans perdre d’argent.
Pourquoi vendre votre investissement locatif ?
Plusieurs raisons peuvent vous inciter à vendre votre investissement locatif. Voici quelques exemples :
- Vous avez remboursé intégralement votre prêt immobilier.
- Vous êtes assuré de réaliser une plus-value intéressante lors de la revente, ce qui vous permettra de rembourser votre prêt.
- Votre investissement locatif n’est plus rentable. En 2021, la rentabilité brute était de 3% à 5% à Paris, de 5% à 6% à Marseille, de 4% à 5% à Bordeaux, et jusqu’à 5,5% à Lyon et 6% en périphérie. Il est conseillé de vendre un bien si sa rentabilité est inférieure à ces taux.
- Votre logement connaît une forte baisse de la demande locative, ce qui vous empêche de couvrir les mensualités bancaires.
- Vous souhaitez récupérer des fonds pour investir ailleurs, dans une ville attractive comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille.
Comment vendre votre investissement locatif ?
Tout d’abord, vous devez décider si vous souhaitez vendre votre bien libre, c’est-à-dire sans locataire, ou occupé. Gardez à l’esprit que la vente d’un logement occupé est souvent assortie d’une décote de 5 à 15 %, en fonction de la durée restante du bail et du loyer.
Si vous choisissez de vendre le logement libre, informez votre locataire de votre décision avec un préavis de six mois. Cependant, cela n’aura d’effet qu’à la fin du bail. N’oubliez pas d’avertir le locataire de la vente, car il dispose d’un droit de préemption sur tous les autres acheteurs.
Ensuite, préparez un dossier de vente comprenant plusieurs diagnostics obligatoires réalisés par des professionnels certifiés. Cela inclut le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que les diagnostics liés au plomb, à l’amiante, aux termites et à l’installation de gaz et d’électricité, entre autres.
Si vous vendez votre bien lorsque celui-ci est occupé par un locataire, vous devrez également inclure des éléments supplémentaires dans le dossier. Cela comprend les quittances de loyer ainsi que la preuve qu’il n’y a pas eu d’impayés par le passé. D’autres documents justificatifs tels que le montant de la taxe foncière devront également être inclus.
Enfin, privilégiez la vente auprès d’investisseurs à la recherche d’un bien locatif, plutôt que d’acheteurs à la recherche d’une résidence principale. Des plateformes comme My Expat accompagnent les investisseurs expatriés dans leurs projets immobiliers, ce qui vous permettra de trouver rapidement un acheteur fiable.
Maintenant, vous avez toutes les informations nécessaires pour décider si vous devez vendre votre investissement locatif. Prenez le temps d’évaluer votre situation financière et les perspectives du marché immobilier afin de prendre la meilleure décision qui correspond à vos objectifs.
