Un investissement locatif est un projet d’envergure qui requiert un budget conséquent. Cependant, la plupart des investisseurs ne disposent pas des liquidités nécessaires. Dans ces cas-là, le recours à un prêt immobilier s’avère être la meilleure solution pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Pourquoi emprunter pour investir dans l’immobilier locatif ?
Emprunter auprès d’une banque pour réaliser un investissement locatif présente de nombreux avantages. Tout d’abord, cela permet de bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux et surtout d’acquérir un bien immobilier sans avoir à faire d’importants efforts d’épargne.
Ainsi, même si vous disposez de ressources financières, vous pourriez vous demander s’il est préférable d’investir dans l’immobilier locatif en utilisant toutes vos économies, ou plutôt de profiter d’un crédit qui vous permettrait de concrétiser ce projet ? En France, les taux d’intérêt sont actuellement suffisamment bas pour ne pas hésiter à tirer parti de cette opportunité. De plus, si votre projet de placement immobilier est solide, il sera facilement défendable auprès de votre banquier, et votre dossier de financement, incluant votre budget prévisionnel, apportera les garanties nécessaires.
La seule contrainte sera de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33%, ce qui rebutera inévitablement le banquier (à noter que selon votre situation financière et votre patrimoine, la banque pourra vous accorder un prêt au-delà de 33%). Ayant rencontré des propriétaires disposant de patrimoines très importants, je peux vous assurer que le levier du crédit est le meilleur moyen de s’enrichir grâce à l’immobilier.
L’intérêt du crédit immobilier
L’investissement immobilier est le seul type de placement qui peut être financé à crédit. Il est donc possible de profiter de l’effet de levier pour l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. Cette solution de financement pratique permet de devenir propriétaire d’un bien qu’il serait plus difficile de payer cash. De plus, cela donne à l’investisseur la possibilité de financer son logement tout en préparant le financement de nouveaux biens immobiliers.
Un placement rentable
Le taux d’intérêt est souvent la principale raison qui pousse à financer un investissement immobilier à crédit. En effet, le taux d’intérêt du prêt est toujours inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Ainsi, en ajoutant la rentabilité en capital au rendement brut, la rentabilité nette globale est supérieure au coût de l’emprunt. Avec des taux d’intérêt particulièrement bas actuellement, aussi bien les particuliers que les investisseurs professionnels peuvent profiter de cette conjoncture pour constituer un patrimoine à crédit. De plus, les loyers perçus de la location peuvent être utilisés pour couvrir une partie des mensualités. Pour réduire le montant des mensualités, il est toujours possible de placer de l’apport dans son projet immobilier ou d’allonger la durée du crédit.
Le prêt immobilier est donc une solution avantageuse pour le financement d’un investissement locatif. Cependant, que vous disposiez ou non d’épargne disponible, il est essentiel d’être solvable et d’avoir une capacité d’endettement pour que la banque soit encline à vous accorder un prêt immobilier. La plupart du temps, cela signifie que vous devez disposer de revenus réguliers, ce qui instaurera la confiance nécessaire auprès des banques pour l’octroi de prêts destinés à l’immobilier locatif.
Déduction des intérêts dans l’investissement immobilier locatif
Un autre avantage de recourir à un emprunt est la possibilité de déduire les intérêts. En location vide, ils seront déductibles de vos revenus fonciers. En location meublée non professionnelle, ils seront déductibles des revenus locatifs. En location meublée professionnelle, ils seront déductibles des revenus globaux.
Dans le cadre d’une location vide, le propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. De plus, en cas de déficit foncier, il est possible de l’imputer sur les revenus globaux. Ainsi, en réduisant les revenus globaux, les impôts seront automatiquement réduits. Il n’y a pas de plafonnement du montant des intérêts déductibles et cette déduction inclut également les frais annexes tels que les frais de dossier de prêt et les frais de notaire.
Dans le cadre de la location meublée, l’investisseur peut choisir entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal souple et avantageux avec une imposition réduite sur les revenus locatifs. Avec le régime réel d’imposition et ce statut, le propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs. En revanche, avec le régime forfaitaire, il ne sera pas possible de déduire les intérêts d’emprunt. Cependant, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes. Pour un loueur en meublé professionnel, il a la possibilité de déduire ses charges de ses revenus globaux. Il est important de noter que les intérêts d’emprunt sont considérés comme des charges et sont donc déductibles.
L’assurance décès invalidité est souvent associée au prêt immobilier destiné au financement d’un programme immobilier locatif. Elle prend en charge le remboursement de l’emprunt en cas de décès, de perte d’autonomie totale ou d’invalidité permanente du propriétaire. La souscription à cette assurance permet de protéger sa famille tout en continuant à percevoir les loyers du bien loué. Il n’est pas obligatoire de souscrire cette assurance auprès de la banque prêteuse. Vous avez la possibilité de vous adresser à une autre compagnie d’assurance pour réduire le coût total. Les primes d’assurance emprunteur sont également déductibles des revenus fonciers, ce qui offre une fiscalité optimisée à l’emprunteur.
Quel type de prêt choisir pour investir dans l’immobilier ?
Pour trouver le type de prêt le plus adapté à votre projet, vous pouvez négocier avec les banques afin d’obtenir les conditions les plus avantageuses. Le taux, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé sont négociables. Vous pouvez également choisir de souscrire une assurance décès invalidité et de déterminer le type de taux : fixe ou variable (en optant pour un taux capé pour limiter la possibilité de réévaluation). Enfin, vous avez le choix entre un crédit remboursable (capital et intérêts répartis) ou in fine (le capital est remboursé en une seule fois à une date fixée), avec une déduction maximale des intérêts. Toutes ces options doivent être soigneusement considérées.
Le prêt amortissable
Pour un premier investissement immobilier locatif, la banque orientera plutôt vers un prêt amortissable classique. Cette formule convient particulièrement aux investisseurs moyennement imposés. L’objectif de ce type de prêt immobilier est d’utiliser les loyers perçus pour rembourser à la fois le capital et les intérêts. Avec un crédit amortissable, le remboursement du capital peut s’étaler sur une période de temps. Ainsi, chaque mensualité comprendra le remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance décès invalidité. Au début du prêt, les intérêts prédomineront, puis le remboursement du capital se fera de manière progressive. Par conséquent, la déduction des intérêts de vos revenus fonciers sera plus importante au cours des premières années. Au fil du temps, la part des intérêts déductibles diminuera, ce qui réduira progressivement l’efficacité de l’optimisation fiscale liée à cette déduction.
Le crédit in fine
Avec le crédit in fine, vous rembourserez les intérêts d’emprunt chaque mois, puis vous rembourserez le capital en une seule fois à la fin de l’opération. Comparé à un prêt amortissable, cette formule offre des mensualités plus faibles, car elles ne comprennent que les intérêts et les primes d’assurance. Il est important de noter que le capital sera payé en une seule fois, à une date préalablement fixée dans le contrat. Pour le crédit in fine, les intérêts d’emprunt sont plus importants. Ainsi, tout au long du remboursement, la déduction de ces intérêts sera maximale. De plus, pour un investisseur qui possède déjà un patrimoine immobilier locatif, sa base imposable peut être réduite. Le crédit in fine dédié au financement de l’investissement locatif permet d’optimiser la fiscalité du placement et d’augmenter le rendement.
Le crédit in fine est souvent associé à un placement comme une assurance vie, par exemple. Afin de rembourser l’intégralité du capital à la date prévue, la banque peut demander un versement initial d’au moins 30% du montant de l’investissement immobilier sur cette assurance vie. Il est donc essentiel de se renseigner sur le type d’assurance vie proposé par la banque pour s’assurer de disposer des sommes nécessaires au paiement du capital.
Comment optimiser son emprunt pour financer un investissement locatif ?
Octroyer un crédit immobilier est une décision importante qui engage l’emprunteur sur le long terme. Les investisseurs en immobilier locatif ne doivent pas prendre cette décision à la légère. En effet, certains points doivent être étudiés pour garantir la réussite du projet.
Évaluer sa capacité d’endettement et d’acquisition
Avant de contracter un emprunt, il est essentiel d’évaluer le montant que vous pouvez consacrer au remboursement du crédit. Pour cela, tenez compte de vos dépenses, des prêts en cours et de toutes vos charges. Une fois vos comptes établis, vous pourrez déterminer votre capacité d’endettement. Notez que la banque se basera sur cette capacité pour décider d’accorder ou non le prêt. De plus, seuls 70% des revenus locatifs seront pris en compte pour le remboursement des mensualités du crédit. Cela s’explique par une mesure de prudence face à d’éventuels imprévus tels que les impayés ou les travaux. Ainsi, si vos revenus sont justes par rapport aux mensualités souhaitées, vous pouvez toujours défendre votre dossier auprès de différentes institutions financières. En effet, les critères peuvent varier d’un établissement bancaire à un autre. En ce qui concerne la capacité d’acquisition, elle sera évaluée en fonction de votre apport personnel et des mensualités que vous pouvez consacrer à votre prêt immobilier.
Déduction des intérêts pour votre investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, la durée du crédit contractée est un facteur déterminant de la rentabilité du projet. Il est important de savoir que plus la durée du remboursement est courte, plus les mensualités seront élevées. Bien qu’il puisse fragiliser votre situation en cas de difficultés, une durée de remboursement plus courte est généralement associée à un taux d’intérêt plus avantageux. En revanche, opter pour un prêt immobilier de longue durée implique des mensualités plus faibles. Une période de remboursement plus longue réduit le risque de surendettement de l’emprunteur et lui permet d’investir dans d’autres projets en parallèle. Même si un prêt immobilier de longue durée peut coûter plus cher, cette solution permet de réduire la charge de l’emprunteur. Il est important de préciser qu’un crédit immobilier peut être remboursé sur une vingtaine, voire une trentaine d’années. Ainsi, un prêt de longue durée est souvent conseillé.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt d’un prêt destiné à l’investissement locatif est généralement légèrement plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique pour l’achat d’une résidence principale. Cependant, vous avez toujours la possibilité de négocier avec votre banquier afin d’obtenir le meilleur taux possible. Il n’y a pas de différence de taux entre l’achat d’un bien neuf ou ancien. Les prêts pour investisseurs peuvent avoir des taux d’intérêt fixes ou révisables. Les mensualités peuvent également être modulables ou reportables. Il est possible de négocier le taux d’intérêt, les frais de pénalités et les frais de remboursement anticipé. N’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence pour choisir l’offre la plus avantageuse. Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêt pour vous guider. En ce qui concerne la durée de remboursement et le taux appliqué, vous pouvez obtenir un taux de 0,60% sur une durée de sept ans en justifiant vos revenus et votre apport. Par contre, pour un prêt étalé sur une quinzaine d’années, le taux peut augmenter de 1,10%.
Financement à crédit ou avec l’épargne ?
À moins de disposer d’une somme importante à investir, le meilleur moyen de financer l’achat d’un bien immobilier reste l’emprunt. Cette solution permet d’acquérir un bien destiné à l’investissement locatif et de rembourser les mensualités grâce aux revenus locatifs. Cependant, il est essentiel de calculer soigneusement la rentabilité de votre placement. En effet, il est nécessaire que celui-ci puisse couvrir tous les frais, tels que l’assurance emprunteur et les mensualités. Il est donc conseillé de bien réfléchir et de réaliser des simulations de prêt en ligne ou auprès de votre banque avant de vous lancer dans un projet d’emprunt. Le principal avantage de financer l’achat d’un bien immobilier locatif à crédit est de bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux, étant donné que le montant emprunté est important.
