Administrateur de biens traditionnel
Environ 7% du loyer, soit environ 60€/mois
C’est la formule classique proposée depuis plus de 200 ans aux propriétaires qui souhaitent déléguer entièrement la gestion de leur location. Les grandes enseignes nationales comme Foncia ou Nexity proposent de prendre en charge toutes les actions nécessaires pour gérer efficacement la location :
- Gestion comptable : encaissement des loyers, régularisation des charges, etc.
- Gestion technique : coordination des travaux, réparations, etc.
- Gestion juridique : gestion des impayés, des litiges, etc.
La gestion locative a considérablement simplifié ces dernières années grâce à l’informatisation des paiements et des échanges. Les agences ont donc souvent très peu de travail à faire. Les formules habituelles, qui coûtent généralement entre 6% HT hors assurance loyer impayé et 8 à 10% avec assurance (auxquelles s’ajoutent des frais de recherche de locataire d’environ un mois de loyer), deviennent difficilement justifiables si vous avez un minimum de temps à consacrer à votre location.
L’avantage principal de cette formule est de ne rien avoir à faire, le gestionnaire s’occupe de tout. Cependant, les inconvénients sont nombreux :
- Le coût élevé de la gestion locative, par exemple 60€/mois pour un loyer mensuel de 850€ CC.
- Les frais de recherche de locataire quasi obligatoires, avec des honoraires équivalents pour le locataire.
- La présence de frais annexes, tels que la synthèse fiscale en fin d’année ou l’édition du compte-rendu de gestion.
- Un délai de 15 à 30 jours pour que le gestionnaire encaisse les loyers et vous les reverse.
- Peu d’outils en ligne automatiques fiables, ce qui augmente le risque d’erreur et de lenteur de traitement.
- Le manque de transparence, car vous ne contrôlez plus les étapes critiques de la gestion.
À titre indicatif, voici un tableau résumant les tarifs et prestations de 4 gestionnaires locatifs connus (valeurs début 2019) :
| Gestionnaire | Gestion | Recherche locataire | Garantie loyer | Frais annexes |
|---|---|---|---|---|
| Foncia | 7,2% – 9,6% selon loyer | Environ 10% du loyer annuel HC | 3% du loyer CC | Déclaration fiscale : 228€, Vacation horaire : 120€/heure |
| Orpi | 4,9% – 7,9% selon prestations | 1 mois de loyer HC (minimum 15€/m²) | 2,5% du loyer CC | Frais de gestion : 12€/mois |
| Nexity | 7,2% | 6,5% du loyer annuel HC + 15€/m² | 2,3% du loyer CC | Déclaration fiscale : 144€, Vacation horaire : 144€/heure |
| Pure Gestion | 7% | 7,5% du loyer annuel HC | Aucune | Frais de timbre : 4€/mois |
En résumé, nous recommandons cette formule si vous ne souhaitez absolument pas vous occuper de votre location. Même à distance, avec un minimum de temps, vous pouvez économiser sur les frais. Pour les éventuelles réparations, il est toujours possible de faire intervenir un artisan qui se chargera de coordonner l’intervention avec le locataire.
Gestionnaire immobilier en ligne
Environ 3% du loyer, soit environ 30€/mois
Au contraire des gestionnaires traditionnels, de nombreuses plateformes de gestion immobilière en ligne ont vu le jour ces dernières années.
Elles proposent généralement les mêmes services qu’un administrateur de biens traditionnel (cf. ci-dessus) sans la gestion technique ni la recherche de locataire. Certaines offrent l’intégralité des prestations moyennant des options qui réduisent les frais à 5-6%, se distinguant principalement par leur discours marketing.
Cependant, en raison de la complexité d’être un intermédiaire dans l’encaissement et le reversement des loyers, ainsi que dans les échanges avec les locataires, ces plateformes facturent un minimum d’environ 20€/mois, quel que soit le loyer, avec des taux variables entre 3% et 4%, voire plus avec des options.
En résumé, nous recommandons cette formule si vous souhaitez garder le contrôle sur votre bien tout en déléguant les tâches administratives. Comme nous le verrons, vous pouvez opter pour une formule plus avantageuse en termes de tarifs si vous continuez à encaisser les loyers.
L’assistant de gestion locative Smartloc
4,90€/mois sans frais annexes
L’assistant de gestion locative en ligne que nous proposons est composé de quatre outils essentiels pour permettre aux propriétaires indépendants de gérer leur bien :
- Un module pour rédiger votre bail de location en ligne, y compris les annexes et la signature électronique.
- Un panel complet d’assurances, notamment une garantie loyer impayé permettant de tester un dossier et de souscrire en ligne.
- L’automatisation des tâches de gestion : envoi des quittances, indexation, obligations du locataire, etc.
- Un réseau national d’artisans capables d’intervenir en cas de panne.
Ces outils sont équivalents à ceux proposés par les administrateurs de biens en ligne, mais à un coût inférieur car nous n’encaissons pas les loyers et nous ne prenons pas la responsabilité des actes de gestion via un mandat spécifique.
Pour la recherche de locataire, nous vous recommandons de la faire directement via Le Bon Coin, la plateforme la plus efficace, ce qui vous évitera des honoraires, ainsi qu’au locataire (dans certaines zones moins tendues, les locataires rechignent à passer par un professionnel).
Si vous souhaitez malgré tout déléguer la recherche de locataire, vous pouvez prendre un mandat de location simple sans gestion dans une agence locale.
En ce qui concerne la possibilité de gérer un bien à distance sans passer par un gestionnaire comme Foncia ou Nexity, nous vous recommandons notre entretien avec les fondateurs de Gestion en ligne.
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