Qu’est-ce que la gestion locative ?
Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif. Vous avez trouvé la perle rare et avez réussi à négocier votre prêt immobilier. C’est fantastique ! Vous avez franchi les premières étapes d’un investissement immobilier locatif réussi. Félicitations ! Cependant, le travail ne s’arrête pas là. Comme nous l’avons mentionné dans notre article sur les 6 choses à faire avant de mettre votre appartement ou votre maison en location, il reste encore de nombreux aspects à prendre en compte avant de percevoir vos premiers loyers. De plus, il faudra également gérer différentes tâches telles que les demandes de paiement du loyer, la vérification des encaissements, les rappels en cas d’oubli ou de retard, etc.
Toutes ces tâches sont généralement regroupées sous le terme de “gestion locative”. Certains incluent également la recherche de locataires et toutes les démarches liées au début de la relation. D’autres estiment que cela englobe plutôt tout ce qui se passe après (paiement des loyers, quittances, ajustements de prix, régularisation des charges, suivi des changements réglementaires, etc.) jusqu’à la fin du contrat de location. Les investisseurs immobiliers ont le choix de tout gérer eux-mêmes, de confier ces tâches à une agence de gestion ou d’utiliser des services en ligne ou des logiciels pour une assistance intermédiaire.
Gérer ses investissements immobiliers seul
Sauf si vous avez investi dans de nombreux biens immobiliers locatifs, il est tout à fait possible de tout gérer vous-même. Cela demande un minimum de formation, du temps et de la disponibilité, mais cela vous permet de conserver toute la rentabilité de votre placement. Vous trouverez de nombreux conseils et informations sur Immobilier-danger.com pour vous aider à rechercher un locataire, fixer le loyer, utiliser des modèles de bail ou d’état des lieux, connaître les diagnostics obligatoires avant de louer un appartement, comprendre les révisions de loyer, générer des quittances de loyer, etc. Une fois que vous avez acquis de l’expérience et que vous disposez de certains outils ou modèles, cela peut très bien se passer. C’est également très formateur et cela vous permet de bien comprendre toutes les implications et les sources de coûts. Veillez cependant à identifier les risques d’un investissement locatif et les moyens de les réduire.
Faire appel à une agence physique
De nombreuses agences immobilières, en particulier les grandes chaînes, proposent un service dédié à la gestion locative. Certaines sont même spécialisées dans ce domaine. Des professionnels compétents gèrent pour vous votre bien immobilier mis en location : recherche de locataires, conseils sur le loyer, démarches administratives (bail de location, état des lieux, quittances, réception des paiements des loyers, etc.), communication avec vos locataires, réponse à leurs questions, petits travaux de réparation, etc. Certains services peuvent être optionnels (recherche de locataires et réalisation de l’état des lieux) en complément de la gestion réelle des locataires et des différents besoins tout au long du bail. Par exemple, l’agence se chargera de calculer l’augmentation du loyer chaque année, de transmettre ces informations à votre locataire et de les appliquer aux prochains paiements de loyer. Ceux qui choisissent d’investir dans un logement éloigné de leur domicile, que ce soit pour des raisons fiscales, dans une zone touristique ou pour d’autres raisons, n’auront guère le choix. Il faut quelqu’un sur place pour gérer tous les échanges avec les locataires.
Il est essentiel de bien choisir votre agence de gestion immobilière. Prenez le temps d’étudier en détail les services proposés, les tarifs et les honoraires, ainsi que la réputation de ces agences. Un mauvais gestionnaire peut faire fuir les locataires ou compliquer les relations avec ces derniers, ce qui finira par vous coûter plus cher à long terme. Pour que tout se passe bien, il est préférable d’avoir une confiance totale en l’agence de gestion locative à laquelle vous confiez la gestion de votre appartement ou de votre maison. Ces contrats sont généralement signés pour une durée déterminée avec des engagements sur 1 ou 3 ans renouvelables, il est donc impératif de faire le bon choix.
Logiciels et services de gestion locative en ligne
D’autres solutions existent entre ces deux possibilités. Avec Internet, de plus en plus de services et de logiciels en ligne proposent des outils de plus en plus complets pour les propriétaires bailleurs. Ces services coûtent moins cher qu’une gestion complète par une agence car ils ne peuvent pas gérer à distance certains besoins tels que les visites aux potentiels locataires, la réalisation de l’état des lieux d’entrée ou de sortie, ou encore la mise en relation avec des artisans pour les réparations mineures du logement. Cependant, ils peuvent rendre de grands services. De nombreuses tâches sont automatisées, comme l’envoi d’avis d’échéance de paiement du loyer avec rappel du montant et de la provision pour charges, l’envoi des quittances de loyer, l’aide au calcul des augmentations de loyer, etc. De plus, ces services proposent des documents conformes aux nouvelles réglementations, tels que les contrats de location, les lettres de révision du loyer et la régularisation des charges. Vous avez le choix entre les services de gestion locative en ligne tels que SmartLoc, Horiz.io (avec une réduction de 20 % en passant par Immobilier Danger), GererSeul, Rentila, et bien d’autres encore.
Possibilité de déléguer en fonction de votre budget
Les investisseurs immobiliers ont donc de nombreuses possibilités pour les aider dans la gestion de leurs biens immobiliers locatifs. Vous pouvez choisir de tout gérer vous-même, de faire appel à des services ou des logiciels spécifiques pour certains aspects, ou de confier l’ensemble de la gestion à une agence. Il est important de trouver le bon équilibre entre une délégation complète et la gestion totale par vous-même. Il existe des solutions adaptées à tous les profils. Étudiez toutes les tâches à gérer en tant qu’investisseur immobilier, décidez celles que vous souhaitez réaliser vous-même et celles pour lesquelles vous préférez déléguer en raison de leur complexité, de leur chronophagie ou simplement parce que vous préférez utiliser votre temps à autre chose. Pour ceux qui ne gèrent qu’un seul bien immobilier, il est possible de se passer de ce genre de services. Cependant, plus vous avez investi dans des biens immobiliers locatifs, plus ces logiciels ou agences de gestion locative peuvent être utiles. Il ne faut pas négliger le temps et l’énergie nécessaires pour gérer efficacement la mise en location d’appartements ou de maisons.
Prix des services de gestion locative
Sur Internet, vous trouverez de nombreuses ressources gratuites (lettres types, calculatrices, etc.), notamment sur Immobilier-danger.com, pour vous aider à gérer certaines tâches par vous-même. Cependant, il peut être utile de dépenser quelques dizaines d’euros pour bénéficier d’outils en ligne plus complets. Cela peut vous faire gagner beaucoup de temps et faciliter la gestion de votre projet d’investissement locatif. Ces dépenses peuvent même être rentabilisées grâce à de bons conseils ou des outils adaptés qui évitent les complications. En ce qui concerne la délégation complète de la gestion locative à une agence physique, les coûts sont généralement calculés en pourcentage des loyers encaissés. Ce pourcentage varie généralement entre 5 et 12 % du loyer mensuel, avec une moyenne d’environ 8 %. C’est un coût significatif qui réduit vos revenus locatifs mensuels, mais cela vous permet de ne plus avoir à vous occuper de rien.
Frais déductibles pour les impôts
Toutes les dépenses engagées dans le cadre de la gestion locative peuvent être déduites des loyers déclarés aux impôts, si vous êtes au régime réel. Cela fait partie des nombreux frais déductibles des loyers, ce qui permet de réduire légèrement votre impôt. En fonction de votre taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux, les dépenses engagées pour vous aider à gérer vos biens locatifs vous coûteront en réalité un peu moins cher que le montant affiché. Les économies réalisées sur vos impôts réduiront effectivement le coût total de ces charges supplémentaires. Cependant, cela diminuera également votre rendement net après charges et impôts. Faites donc attention à ne pas multiplier les frais de ce type, au risque de voir la rentabilité de votre placement immobilier diminuer. En revanche, si vous déclarez vos revenus fonciers sous le régime micro-foncier, ces frais ne peuvent pas être déduits car vous bénéficiez d’un forfait global pour toutes vos dépenses.
