Le calcul de la valeur d’un terrain (non construit) dépend de nombreux facteurs. Découvrez ici les différentes méthodes de calcul de la valeur d’un terrain, les éléments qui influent sur sa valeur et qui est le mieux placé pour la déterminer.
Les différentes méthodes pour évaluer la valeur d’un terrain
La méthode du comparatif est la plus appropriée pour estimer la valeur d’un terrain. Cette méthode est basée sur les terrains récemment vendus près du terrain à évaluer. Cependant, dans des zones très prisées comme Berlin, Hambourg ou Francfort, les terrains non construits sont rares et les valeurs de comparaison sont peu nombreuses. Dans ce cas, l’évaluation du terrain à l’aide des valeurs de référence du sol peut constituer une alternative.
Selon l’article 196 du code de la construction (baugb), les valeurs de référence du sol reflètent le prix moyen au mètre carré des terrains non construits. Pour déterminer ces valeurs, des terrains similaires, présentant un niveau de développement comparable, sont regroupés en zones de valeurs de référence du sol. Ces valeurs sont publiées à partir des registres officiels des prix de vente établis par le comité d’expertise foncière, un organisme rattaché au cadastre, à l’office de la mesure de la terre ou à l’office de la construction d’une localité. Le résultat est présenté sous forme de cartes et de tableaux des valeurs de référence du sol, qui sont actualisés au moins tous les deux ans. Les citoyens ont le droit de les consulter à tout moment.
Comment fonctionne l’évaluation des terrains par Homeday ?
Combien coûte l’évaluation des terrains par Homeday ?
Pour les propriétaires, l’évaluation des terrains est gratuite et sans engagement, que vous souhaitiez connaître la valeur de votre terrain parce que vous envisagez une vente concrète ou simplement pour satisfaire votre curiosité. Vous souhaitez vendre votre terrain ? Homeday vous propose un service complet de courtage avec des agents expérimentés sur place.
Les facteurs qui influent sur la valeur d’un terrain
L’évaluation des terrains prend en compte les facteurs suivants :
L’emplacement du terrain
L’emplacement du terrain peut être divisé en deux catégories :
La taille et la configuration du terrain
Outre la taille, la configuration du terrain joue également un rôle important dans son évaluation. Un terrain en pente offrant une vue dégagée ou un terrain d’angle dans un environnement urbain dense est plus précieux qu’un terrain étroit entouré de tous côtés.
La constructibilité du terrain
La manière dont un terrain peut être utilisé est principalement déterminante dans son évaluation. En Allemagne, il existe différents niveaux de développement des terrains :
Un plan d’aménagement désigne clairement un terrain comme terrain constructible sur le plan juridique. Il réglemente dans quelle mesure une zone peut être construite. Il comprend une grande variété de spécifications, telles que la forme du toit, la couleur de la façade, les limites de construction et les lignes de construction. Le plan d’aménagement est disponible auprès de l’office de construction compétent.
La configuration du sol et du terrain
La configuration du sol et du terrain concerne également la manière dont un terrain peut être utilisé et s’il peut être construit. Le sol est-il adapté à la construction d’une maison ? Est-il fertile pour être cultivé (dans le cas d’un terrain agricole) ? La pollution du sol est également un facteur à prendre en compte lors de l’évaluation d’un terrain, par exemple si des substances chimiques ou toxiques contaminent le sol. Cela peut se produire, par exemple, sur des terrains qui étaient initialement utilisés à des fins commerciales.
Le degré de viabilisation
Lors de la construction d’un nouveau bâtiment, des frais de viabilisation peuvent être engagés. Le terrain peut ne pas encore être raccordé aux réseaux d’eau potable et d’assainissement, aux réseaux électriques et gaziers ou aux réseaux téléphoniques et de télévision par câble. Les frais engagés pour ces travaux incluent également les coûts de développement de l’infrastructure locale, tels que les routes, les lampadaires, les trottoirs, les espaces verts accessibles au public, les terrains de jeux pour enfants et les installations de protection contre le bruit. Les coûts dépendent du matériel nécessaire et du nombre d’heures de travail. S’y ajoute une partie de la taxe fixée librement par chaque municipalité. En règle générale, on considère que moins un terrain est viabilisé, moins sa valeur est élevée.
Les particularités du terrain
Les particularités, telles que les droits de propriété, ont également une incidence sur l’évaluation des terrains. Par exemple, un prêt non remboursé avec une hypothèque ou des droits de tiers tels que le droit de passage ou d’usufruit ont un impact négatif sur la valeur du terrain. L’ensoleillement du terrain, la proximité des routes, des lignes de chemin de fer ou des cours d’eau sont également des éléments importants à prendre en compte lors de l’évaluation des terrains.
Qui peut évaluer la valeur d’un terrain de manière fiable ?
La personne la mieux adaptée pour évaluer votre terrain dépend de la raison pour laquelle vous avez besoin de l’évaluation. En principe, les personnes suivantes peuvent évaluer un terrain :
- Les agents immobiliers et les courtiers
- Les experts en évaluation immobilière
- Les experts agréés en évaluation immobilière
- Les notaires
Il est important de choisir une personne compétente et qualifiée pour obtenir une évaluation fiable de la valeur de votre terrain.
