Guide: 14 méthodes pour financer un projet immobilier !

Vous avez enfin trouvé une propriété immobilière qui répond à vos critères ? Vous pensez qu’elle vous procurera des rendements intéressants à long terme ? Félicitations ! Maintenant, la question du financement se pose. Très peu d’investisseurs français parviennent à financer un projet immobilier (locatif ou non) à 100 %. La grande majorité d’entre eux recourt à des solutions de financement externe. Cependant, trop peu d’entre eux connaissent bien les différentes aides disponibles pour concrétiser leur projet d’investissement locatif. Dans cet article, nous avons réuni pas moins de 10 dispositifs qui vous aideront à financer votre projet immobilier. Du prêt in fine au Prêt Emprunt Logement en passant par le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Immobilier Conventionné ou encore le Prêt d’Accession Sociale, nous avons regroupé les principales solutions de financement pour votre projet immobilier. Enfin, notez que notre équipe d’analystes étudie régulièrement ce marché. Elle collecte des données, les analyse et les synthétise. Pour profiter de leur travail, téléchargez notre pack complet pour un investissement locatif (business plan, étude de marché, prévisionnel financier et executive summary).

Table des matières

Le prêt amortissable pour votre projet immobilier

C’est sans doute le type de prêt le plus couramment utilisé en France. Il s’agit d’un crédit immobilier classique où les mensualités comprennent à la fois une partie du capital et une partie des intérêts. Le remboursement s’étend dans le temps, par le biais des mensualités, jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé.

Le prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine est un type de crédit où le capital n’est pas amorti pendant le remboursement. En effet, les mensualités servent uniquement à rembourser les intérêts. Une fois cela fait, l’emprunteur remboursera le capital emprunté en une seule fois, à une date fixée à l’avance dans le contrat. Ce prêt est souvent choisi par les emprunteurs ayant une épargne solide. Cette dernière servira à rembourser le capital ultérieurement.

Le prêt relais

Ce type de prêt convient aux propriétaires d’un bien immobilier qui décident de le vendre afin de financer l’achat d’un nouveau logement. Ce prêt représentera une avance que l’emprunteur pourra utiliser pour l’achat. Il a généralement une durée d’un an, renouvelable une fois si nécessaire. L’emprunteur remboursera les intérêts mensuellement en attendant la finalisation de la vente de l’ancien logement. Le produit de la vente servira ensuite à rembourser le capital emprunté.

Financez votre investissement grâce au prêt entre particuliers

En choisissant ce type de prêt, vous vous passez des banques et de leurs longues procédures. Comme son nom l’indique, c’est un prêt entre deux personnes physiques qui fixent librement les modalités (durée, taux d’intérêt) du prêt.

Le crédit à la consommation

Le crédit à la consommation est un prêt personnel que l’emprunteur peut utiliser à sa guise, sans avoir à justifier l’utilisation ou la destination des fonds. Cependant, le montant du crédit ne peut pas dépasser 75 000 euros. La durée de remboursement dépend de votre capacité à rembourser, mais peut s’étendre jusqu’à 7 ans. Il n’est cependant pas recommandé de combiner ce type de prêt avec un prêt immobilier, car cela augmentera considérablement votre taux d’endettement.

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Le prêt “travaux” affecté

Si le crédit à la consommation ne nécessite pas de justificatifs, le prêt affecté doit être justifié par des devis et des factures. Comme son nom l’indique, le prêt doit donc être utilisé exclusivement pour des travaux. Vous pouvez emprunter jusqu’à 75 000 euros si votre projet immobilier concerne la rénovation, l’aménagement ou l’extension de votre logement. Les taux d’intérêt varient de 2,5 à 10 %, et le remboursement peut s’échelonner sur une période allant jusqu’à 10 ans.

Financez votre projet immobilier avec le prêt action logement (ex prêt 1 %)

Le prêt Action Logement, anciennement connu sous le nom de prêt 1 % logement, est un crédit destiné aux salariés d’une entreprise privée (non agricole) employant plus de 10 salariés. Ce prêt d’aide à l’accession peut financer l’achat d’une résidence principale, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Le montant du prêt peut aller de 7 000 à 25 000 euros et ne peut représenter plus de 30 à 40 % du coût total de l’opération. Le taux d’intérêt est très avantageux, car il n’est que de 1 %. La durée de remboursement peut s’étendre sur 20 à 25 ans. Cependant, certaines conditions doivent être respectées, telles que des normes de performance énergétique, etc. De plus, le logement doit être votre résidence principale.

Le Prêt Épargne Logement (PEL)

Les détenteurs d’un PEL (Plan épargne logement) ou d’un CEL (Compte épargne logement) depuis un certain temps peuvent accéder à un Prêt Épargne Logement. Celui-ci peut être utilisé pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier, ainsi que pour financer des travaux. Le montant maximum de ce prêt est de 92 000 euros, dépendant des intérêts accumulés pendant la phase d’épargne. Les taux d’intérêt dépendent principalement de la date d’ouverture du PEL. Par exemple, si le PEL a été ouvert entre 2011 et 2015, le taux est de 4,20 %. En revanche, si le PEL a été ouvert après août 2016, il est de 2,20 %. L’ancienneté du PEL n’a donc aucune incidence sur le taux, ce sont plutôt les intérêts versés qui sont décisifs. La durée de remboursement peut s’étendre de 2 à 15 ans.

Financez votre projet immobilier grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un crédit remboursable sans intérêt. Cependant, il n’est pas accessible à tous, car de nombreuses conditions doivent être respectées. Vous devez être un primo-accédant, c’est-à-dire une personne qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années. Vous devez également respecter des critères de ressources et le bien immobilier doit se situer dans une zone B2 ou C. Le PTZ peut couvrir jusqu’à 40 % du coût total de votre projet immobilier, incluant le prix d’achat, les travaux et les honoraires de négociation. Des plafonds sont établis en fonction de la zone et du nombre de personnes composant le foyer. Le PTZ peut également être utilisé pour financer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, tels que des travaux d’amélioration, de modernisation, d’aménagement, d’assainissement, d’économie d’énergie, etc. Il convient de noter qu’il existe également l’éco-PTZ, qui finance les travaux de rénovation énergétique de votre logement. L’éco-PTZ peut financer jusqu’à 30 000 euros en fonction des travaux à réaliser. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 15 ans, sans taux d’intérêt, et tous les propriétaires (bailleurs, occupants) peuvent en bénéficier, sans condition de ressources.

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Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Accordé aux ménages à revenus modestes, le PAS permet de financer jusqu’à 100 % de votre projet immobilier. Cela inclut l’achat d’un terrain et la construction du logement, ou l’achat d’un logement neuf ou ancien (avec travaux de rénovation). Cela comprend également d’autres frais tels que les frais de négociation et d’état des lieux, les taxes locales et taxes de construction, les assurances, etc. En revanche, il ne peut pas être utilisé pour financer les frais de notaire, les frais de dossier et l’achat de meubles. Le taux d’intérêt du PAS est plafonné, en fonction de la durée du prêt et de l’institution prêteuse (banque ou autre organisme de crédit). Il peut être fixe, variable ou modulable. Le PAS est soumis à des conditions de ressources et à la localisation du projet immobilier (zone A, B1, B2 ou C). Le nombre de personnes dans le foyer est également pris en compte. Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur. Des règles spécifiques et des délais doivent être respectés. De plus, le PAS peut être complété par d’autres prêts aidés tels que l’éco-PTZ, le Prêt épargne logement, le Prêt Action Logement, un prêt à taux fixe ou un prêt relais, ou encore par un apport personnel. La durée de remboursement du PAS peut s’étendre de 5 à 30 ans, voire 35 ans dans certaines conditions.

Trouvez des financements immobiliers grâce au prêt aux fonctionnaires

Aussi appelé crédit immobilier fonctionnaire, ce type de prêt s’adresse aux fonctionnaires n’ayant pas accès au prêt employeur ou au logement Action (pour le secteur privé), sous réserve de conditions de ressources et de catégorie professionnelle. Il peut être utilisé pour financer votre projet d’achat de logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Le prêt fonctionnaire est accordé par le Crédit Foncier de France, avec un taux d’intérêt variant de 4 % (pendant les premières années) à 7 % (les années suivantes). Il peut couvrir jusqu’à 35 % du coût du projet et s’étendre sur une durée de 10 à 15 ans, selon le logement (zone géographique et nombre de pièces). Il doit également être combiné à un prêt conventionné ou un PAS.

Le prêt locatif social

Le PLS s’adresse aux personnes physiques ou morales qui souhaitent investir dans l’achat, la construction ou la réhabilitation de logements sociaux dans les zones tendues. Ce prêt est soumis à des conditions d’éligibilité concernant les ressources des investisseurs et les loyers en fonction des zones. Il est accordé par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ou par un établissement de crédit conventionné par la CDC. Il peut être utilisé pour financer votre projet immobilier, notamment l’achat d’un terrain et la construction d’un logement neuf, l’achat et la rénovation d’un logement ancien, l’achat et la transformation d’un bien non destiné à l’habitation, la transformation de locaux en logements locatifs, ou encore l’achat d’un logement locatif en VEFA. Le PLS peut être associé à une APL (Aide Personnalisée au Logement) ou à un prêt complémentaire. Cependant, l’emprunteur doit apporter une contribution supérieure ou égale à 10 % du coût du projet immobilier. Le taux d’intérêt est indexé sur celui du Livret A. Il présente de nombreux avantages fiscaux, tels que la TVA réduite (5,5 % au lieu de 20 %) et l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 à 30 ans, sous réserve du respect de certaines conditions environnementales. À noter qu’il existe également le PLUS ou Prêt Locatif à Usage Social, qui suit le même concept que le PLS, mais s’adresse aux investisseurs aux ressources inférieures de 30 %. Les plafonds de loyer sont également réduits pour le PLUS.

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Le prêt immobilier conventionné

Le prêt conventionné ou PC est un prêt accordé sans condition de ressources pour toute personne souhaitant effectuer des travaux dans sa résidence principale. Il s’applique également à toute personne désirant acheter ou construire sa future résidence principale. Il peut être souscrit auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit conventionné avec l’État. Le PC peut financer jusqu’à 100 % de votre projet immobilier, à l’exception des frais de notaire, des frais de dossier et des éventuels frais d’achat de meubles. Il peut être utilisé pour l’achat d’un terrain et la construction du logement, l’achat d’un logement neuf, l’achat d’un logement ancien avec travaux, ou la réalisation de travaux dans un logement existant. Le taux d’intérêt du PC est plafonné, mais le plafond peut varier en fonction du TAEG, de la durée de l’emprunt et de l’organisme prêteur. Il peut être fixe, variable ou modulable et peut s’étendre sur une durée de 5 à 30 ans, voire 35 ans dans certaines conditions. Le prêt conventionné peut également être combiné à d’autres financements complémentaires, tels qu’un apport personnel, ainsi qu’à d’autres prêts aidés (PTZ, éco-PTZ, Prêt épargne logement, Prêt Action Logement, prêt relais, etc.).

Le prêt familial

Une bonne solution pour contourner les banques et leurs formalités administratives est le prêt familial. Il s’agit de faire appel à la solidarité familiale en sollicitant l’aide des proches (famille, amis, entourage). Aussi connu sous le nom de “Love Money”, ce concept vous permet de fixer librement les taux d’intérêt (s’il y en a) ainsi que la durée de remboursement. L’accord peut être conclu par écrit, sous seing privé, en précisant le montant emprunté, les intérêts et la durée de remboursement. Mais il peut également faire l’objet d’un acte authentique auprès d’un notaire. Cependant, si la somme empruntée dépasse 5 000 euros, il est nécessaire de justifier l’origine de ces fonds auprès de l’administration fiscale. Une déclaration doit donc être effectuée auprès du centre des impôts, car les fonds représentent des revenus de créances soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Dans le cas contraire, une amende de 150 euros peut être infligée. Ce type de prêt peut être utilisé pour constituer un apport personnel dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier pour financer votre projet immobilier.

CONCLUSION

Il existe de nombreuses solutions pour financer votre projet immobilier. Chacune a ses avantages et ses inconvénients. Quelle est la meilleure méthode de financement pour un projet immobilier ? Cela dépend de vos préférences, du montant de vos besoins et de votre profil d’investisseur !

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