La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est un outil de gestion efficace pour un patrimoine immobilier commun. Contrairement aux sociétés à but commercial, la SCI familiale est conçue spécifiquement pour la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers entre personnes liées par la famille ou l’alliance. Elle se distingue également des autres types de SCI par sa souplesse légale.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale simplifie la gestion d’un patrimoine immobilier commun entre membres d’une même famille. Contrairement à une SCI classique, la seule différence réside dans le fait qu’un logement non meublé peut être loué pour une durée minimale de trois ans, contre six ans pour une SCI classique. Une SCI est considérée comme familiale uniquement lorsque les associés sont parents ou alliés jusqu’au quatrième degré.
Les avantages d’acheter en SCI
Simplification de la gestion du patrimoine immobilier
Lorsque plusieurs membres d’une même famille sont propriétaires d’un bien immobilier, la gestion peut souvent être complexe et source de conflits. La SCI familiale facilite la gestion de ces conflits ou blocages en cas de désaccord. Les membres de la famille propriétaires du bien peuvent convenir ensemble des règles de gestion et nommer un gérant chargé de l’administration et de la gestion du bien. Ainsi, les mésententes entre propriétaires et les situations de blocage sont évitées.
Maintien du bien immobilier dans le temps
Un avantage de la SCI familiale est que les parts sociales sont réparties en fonction des apports de chacun. De plus, la sortie d’un des associés de la SCI familiale ne conduit pas à la vente du bien, mais seulement à la vente de ses parts sociales. Contrairement à l’indivision, où la sortie d’un indivisaire entraîne généralement la vente du bien immobilier, la SCI familiale permet la transmission du bien à travers les générations.
Une transmission du bien immobilier facilitée
La SCI familiale permet aux associés de transmettre leur patrimoine aux descendants sans droits de succession excessifs. Grâce à des abattements applicables lors de donations successives, il est possible de transmettre l’ensemble du patrimoine immobilier aux enfants au cours de leur vie, gratuitement. Les enfants deviennent associés petit à petit, tout en maintenant la gestion du bien par les parents jusqu’à leur décès.
Comment créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI familiale peut se faire dans deux cas de figure :
- Les membres d’une famille acquièrent ensemble un bien immobilier, soit en apportant de l’argent à la SCI, soit en introduisant le bien immobilier lui-même dans la SCI.
- Les membres d’une famille héritent d’un patrimoine immobilier et décident d’adopter le régime légal de la SCI. Chaque héritier doit apporter sa part de patrimoine immobilier à la société et obtient en échange des parts sociales proportionnelles à son apport.
La création d’une SCI familiale nécessite de respecter certaines modalités, telles que l’objet non commercial de la société, la présence d’au moins deux personnes physiques ou morales en tant qu’associés, et la rédaction des statuts juridiques. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit lors de la rédaction des statuts.
La gérance d’une SCI familiale
La SCI familiale est soumise à des obligations comptables et doit réunir les associés une fois par an en assemblée générale pour valider les comptes annuels. Les associés doivent gérer le patrimoine immobilier de la SCI selon les modalités inscrites dans les statuts. Toute modification des statuts doit être votée en assemblée générale et faire l’objet d’une publication légale.
La responsabilité des associés d’une SCI familiale
En tant que société civile, la SCI familiale est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et possède une personnalité morale distincte de celle des associés. Les créanciers s’adressent donc directement à la société en cas de litige, et non aux associés. Cependant, les associés ont une responsabilité illimitée relative à leurs participations dans le capital de la société.
Le régime fiscal d’une SCI familiale
Une SCI familiale est généralement soumise à l’impôt sur le revenu. Seuls les associés personnes physiques sont imposés au niveau des revenus fonciers. Le taux d’imposition des plus-values immobilières lors de la cession de parts sociales est de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. La SCI familiale bénéficie également du régime d’abattement sur les plus-values immobilières.
En résumé, la SCI familiale offre de nombreux avantages pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier familial. Cependant, il est important de respecter les modalités légales et de se faire accompagner par un professionnel du droit pour éviter tout litige ou problème juridique.
