1. Acheter des parts de SCPI en payant en espèces
Pour acquérir une SCPI, c’est très simple, il suffit d’acheter des parts en espèces auprès de votre banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une plateforme internet ou directement auprès de la société de gestion. Le montant minimal d’investissement varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. L’achat se fait lors de la création ou de l’augmentation du capital de la SCPI. Il faudra ensuite attendre généralement un ou deux trimestres avant de percevoir vos premiers revenus. Ces revenus sont nets de charges et soumis à l’impôt sur le revenu, tout comme tout bien immobilier, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cette solution est donc idéale pour les contribuables ayant un taux marginal d’imposition maximum de 30%.
2. Acheter des parts en souscrivant un prêt
Si vous n’avez pas d’argent disponible ou si vous souhaitez profiter des taux d’intérêt actuellement très bas, vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Vous bénéficierez ainsi de deux avantages : les revenus fonciers, d’environ 5%, permettront de payer une partie des remboursements du prêt (en moyenne 2% à 3% à taux fixe sur 15 ans). De plus, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de votre revenu imposable. À long terme, vous aurez donc constitué un patrimoine immobilier sans trop d’efforts.
Pour financer l’achat de parts de SCPI, les banques peuvent vous proposer un prêt à la consommation affecté ou un crédit immobilier classique, si la souscription dépasse les 20 000 euros. Si vous optez pour un prêt à la consommation, assurez-vous que les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (ce qui est automatique avec un crédit immobilier). Pour cela, il faut prouver au fisc que le crédit a bien été utilisé pour l’achat de parts de SCPI. Les documents fournis par votre intermédiaire (tableau d’amortissement, relevés de loyers, etc.) suffisent généralement. Si votre banque refuse le prêt ou le conditionne à l’achat de produits “maison”, vous pouvez contacter directement une société de gestion ou utiliser les services de courtiers pour comparer les offres.
3. Acheter des parts en nue-propriété
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous êtes imposé sur les revenus fonciers. Pour éviter une augmentation de la facture fiscale, vous pouvez acheter des parts de SCPI démembrées. Cette technique consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. En acquérant uniquement la nue-propriété d’une part de SCPI, vous bénéficiez d’une réduction sur le prix d’achat et vous évitez toute fiscalité pendant la durée du démembrement.
Cette méthode implique l’acquisition temporaire de la nue-propriété des parts, tandis que l’usufruit est acheté par une autre personne. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu (ce sont les usufruitiers qui reçoivent les dividendes), et le montant de l’impôt reste donc constant. De plus, les parts en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans la base taxable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), puisque cet impôt est dû par les usufruitiers.
4. Acheter des parts par le biais d’un intermédiaire
Il n’est pas facile de choisir la bonne SCPI parmi les nombreuses options disponibles, qu’il s’agisse de l’immobilier d’entreprise, des murs de boutiques ou des logements. Pour vous aider à faire le bon choix, vous pouvez demander conseil à un conseiller financier, qu’il soit conseiller en gestion de patrimoine ou bancaire, consulter des sites Internet spécialisés ou vous adresser directement aux promoteurs. Quel que soit votre interlocuteur, les frais d’acquisition restent les mêmes, représentant en moyenne 10% du montant total investi, avec une fourchette allant de 6% à 12%. Ces frais sont inclus dans la valeur d’achat de la part.
5. Acheter des parts sur le marché secondaire
La revente des parts de SCPI peut être effectuée via le marché secondaire ou par un accord de gré à gré pour les SCPI à capital fixe. Le marché secondaire offre parfois de bonnes affaires en permettant l’achat de parts à un prix inférieur à leur valeur. Cependant, si vous souhaitez investir des montants importants, vous devrez peut-être vous y prendre à plusieurs reprises, car le nombre de parts disponibles à la vente est parfois limité.
6. Acheter par le biais de l’assurance-vie
Outre la souscription directe à des SCPI, il est également possible de les inclure dans un contrat d’assurance-vie, en tant qu’unité de compte. Certains assureurs proposent des modalités de souscription différentes de l’investissement direct, avec des frais d’entrée réduits et sans délai d’attente, contrairement à un achat direct où il faut parfois attendre trois ou quatre mois pour disposer de ses titres.
De plus, lors de la vente, la cession est immédiate au sein d’un contrat d’assurance-vie et l’assureur garantit la liquidité des parts. Il n’est pas nécessaire d’attendre qu’un autre investisseur se manifeste, comme c’est le cas sur le marché secondaire des SCPI. De plus, cette formule permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie en matière de plus-values et de succession. Cependant, cette option présente également quelques inconvénients, tels qu’un choix limité de SCPI et des frais supplémentaires de 10% à 15% sur les loyers perçus. De plus, il n’est pas possible d’investir à crédit par le biais de l’assurance-vie, ce qui en fait une formule réservée aux gros contribuables.
Maintenant que vous avez toutes les clés pour acheter des parts de SCPI, il ne vous reste plus qu’à choisir la méthode qui correspond le mieux à votre situation financière et à vos objectifs d’investissement. Bonne chance !
