Haus verkaufen oder vermieten – Wie entscheide ich mich?

Eine Erbschaft, die Scheidung vom Ehepartner, die Schenkung eines Hauses oder der Ablauf der Spekulationsfrist: Es gibt viele Gründe, die Eigentümer vor die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, wenn sie nicht selbst darin wohnen möchten. Erfahren Sie hier, welche Vor- und Nachteile die beiden Optionen bieten.

Verkaufen oder vermieten – Was lohnt sich finanziell?

Um zu beurteilen, ob sich für eine Immobilie eher deren Verkauf oder die Vermietung lohnt, ist es wichtig, ihren aktuellen Marktwert zu kennen. Mit der kostenlosen Online-Immobilienbewertung von Homeday finden Sie mit wenigen Klicks heraus, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie aktuell hat. Die Bewertung hilft Ihnen bei der Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises sowie der möglichen Mietrendite.

Was spricht für den Verkauf einer Immobilie?

Für Eigentümerinnen, die weder Zeit noch Kosten in die Verwaltung und Instandhaltung ihrer Immobilie stecken möchten, stellt sich die Frage, ob sie ihr Haus vermieten oder verkaufen sollten oft erst gar nicht. Sie entscheiden sich gleich für den Verkauf. Er ist auch in diesen Fällen eine Alternative zur Vermietung. Generell empfiehlt sich der Verkauf, wenn die Nachfrage groß ist und die Verkaufspreise auf einem hohen Niveau liegen.

Was spricht für die Vermietung einer Immobilie?

Die Vermietung einer Immobilie lohnt sich in erster Linie aus finanzieller Sicht. Denn wer eine Immobilie vermietet, profitiert häufig von einer lukrativen Rendite. Um sie zu ermitteln, werden die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt. Eine Mietrendite von mindestens vier Prozent wird gewöhnlich als gut eingestuft. In der Regel fällt die Rendite bei Immobilien höher aus als bei anderen klassischen Geldanlagen. Außerdem gilt sie – in gefragter Lage und gepflegtem Zustand – als inflationssichere und zuverlässige Einnahmequelle, die zugleich als Altersvorsorge dient. Der örtliche Mietspiegel bietet eine Orientierungshilfe, an der sich die Jahresmiete ableiten lässt und die für die Entscheidung “Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten” nützlich sein kann.

Außerdem sprechen auch diese Argumente dafür, Ihre Immobilie zu vermieten:

Welche Gründe können gegen eine Vermietung sprechen?

Den Vorteilen einer Vermietung stehen leider auch Nachteile gegenüber. Entscheiden sich Vermieter für den falschen Kandidaten, drohen im schlimmsten Fall hohe Kosten. Dies ist etwa der Fall, wenn:

Spricht eine mögliche Abnutzung gegen eine Vermietung?

Auch die Gefahr der Abnutzung, also Wertminderung der Immobilie, ist ein Grund, der Eigentümer bei der Entscheidung “Haus bzw. Wohnung vermieten oder verkaufen” vor der Vermietung zurückschrecken lässt. Was viele jedoch nicht wissen: Für die Absetzung für Abnutzung (AfA) lässt sich eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen und die Anschaffungs- und Fertigungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer absetzen. Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gilt ein 40-jähriger Abschreibungszeitraum. Dies gilt jedoch nur für vermietete Immobilien und nicht für das Grundstück. Grund: Der Grund und Boden selbst nutzt sich in der Regel nicht ab und wird daher nicht in seinem Wert gemindert.

Hausverkauf oder -vermietung: Welche Verpflichtungen und welcher Zeitaufwand entstehen für mich?

Wer die Entscheidung “Haus verkaufen oder vermieten” treffen möchte, sollte auch den zeitlichen Aspekt der jeweiligen Option berücksichtigen. Vor allem bei der Vermietung kommen zahlreiche Aufgaben auf den Eigentümer zu.

Welche Pflichten und Zeitaufwände fallen bei der Vermietung einer Immobilie an?

Bei einer Immobilienvermietung kommen auf die Vermieterin verschiedene Verpflichtungen zu, die Aufwand und Investitionen mit sich bringen. Das beginnt bereits mit der Suche nach einem solventen und zuverlässigen Mieter bzw. Nachmieter. Darüber hinaus müssen sich Vermieter zum Beispiel bei Auszug oder Tod des Mieters auf mögliche Phasen des Leerstands einstellen, die zu Lasten der Rendite gehen.

Außerdem kommen auch diese Aufgaben auf Vermieter zu:

Welche Aufgaben und Zeitaufwände entstehen beim Verkauf einer Immobilie?

Der Zeitaufwand ist beim Verkauf einer Immobilie deutlich geringer als der Zeitaufwand einer Vermietung. Zwar fallen auch beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf zahlreiche Aufgaben an. Der Verkaufsprozess selbst ist jedoch in der Regel nach einigen Monaten abgeschlossen. Die Pflichten des Verkäufers enden mit der Schlüsselübergabe an den neuen Eigentümer. Wer einen Makler beauftragt, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, spart einen Großteil des Zeitaufwandes. Der Immobilienexperte verhandelt zudem in der Regel einen guten Verkaufspreis.

Sollte man ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Wenn Sie im Rahmen einer Erbschaft in den Besitz einer Immobilie gekommen sind, gibt es – je nach Situation – zahlreiche Optionen. Wenn Sie eine vermietete Immobilie erben, erben Sie auch die bestehenden Mietverhältnisse und werden damit automatisch zum Vermieter. In diesem Fall können Sie den Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag auch nicht einfach kündigen, um die Immobilie leerstehend zu verkaufen. Es ist jedoch möglich, das Mietverhältnis im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung zu beenden, wenn Sie oder ein Verwandter einziehen möchten.

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen beziehungsweise eine vermietete Wohnung verkaufen, bedeutet dies in der Regel einen geringeren Verkaufspreis. Dennoch kann der Verkauf einer geerbten Immobilie aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein – allen voran, wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. Damit jeder den gleichen Anteil an der Erbschaft erhält, ist es üblich, die Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung zu verkaufen.

Ein Verkauf bietet sich darüber hinaus auch bei einer leerstehenden geerbten Immobilie an. Oft entscheiden sich Erben bei der Wahl ein geerbtes Haus zu verkaufen oder zu vermieten für den Verkauf, wenn die Immobilie sehr weit von ihrem eigenen Wohnort entfernt liegt. In diesem Fall müssen viele Dienstleister mit der Verwaltung und Vermietung betraut werden. Ihr Einsatz ist kostspielig und reduziert die Rendite der Immobilie. Erben sollten daher genau nachrechnen, welche Option – Haus bzw. Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten – sich für sie eher auszahlt.

Verkaufen oder vermieten: Was empfiehlt sich bei einem alten Haus?

Je älter ein Haus ist, desto höher ist auch der Sanierungs-, Renovierungs oder Modernisierungsbedarf. Die Maßnahmen sind teils sehr kostspielig und können Vermieterinnen ohne entsprechend hohe Rücklagen schnell in eine finanzielle Schieflage bringen. Viele Eigentümer entscheiden sich daher für den Verkauf eines alten Hauses, um neben der Verwaltungs- und Instandhaltungspflicht vor allem mögliche hohe Kosten abzuwenden.

Welche steuerlichen Aspekte gilt es, beim Verkauf oder bei der Vermietung zu beachten?

Bei der Frage „Vermieten oder verkaufen?“ spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle: Wer seine Immobilie durch einen Kredit finanziert, profitiert in vielen Fällen von einem steuerlichen Vorteil bei der Vermietung: Denn sind die Mieteinnahmen geringer als die zu zahlenden Kreditraten, reduziert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen. Umgekehrt erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist. Die Kapitalanlage bedeutet für den Eigentümer dann einen steuerlichen Nachteil.

Auch beim Verkauf einer Immobilie ist der Erlös unter Umständen zu versteuern. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss innerhalb dieser Spekulationsfrist eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Diese kann bis zu 40 Prozent des Gewinns betragen. Keine Steuer zahlen Eigentümer, die die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt und möchte der Eigentümer das Darlehen vorzeitig tilgen, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen. Sie erhebt in diesem Fall in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Checkliste: Sollten Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten?

Ein Hausverkauf bietet sich für Sie beispielsweise an, wenn:

• Sie keine Zeit und Kosten in die Verwaltung und Instandhaltung investieren möchten.
• Die Nachfrage groß ist und die Verkaufspreise hoch sind.
• Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten.

Die Vermietung Ihrer Immobilie bietet sich beispielsweise an, wenn:

• Sie von einer lukrativen Rendite profitieren möchten.
• Sie eine zuverlässige Einnahmequelle suchen.
• Die Immobilie sich in einer gefragten Lage befindet.

Fazit: Soll ich mein Haus verkaufen oder vermieten?

Eine pauschale Aussage dazu, ob es besser ist, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, lässt sich nicht treffen. Natürlich kommt es letztendlich immer auf die persönlichen Umstände des Immobilieneigentümers an, ob er sich für eine Vermietung oder den Verkauf der Immobilie entscheidet. Daher können noch zahlreiche weitere Argumente die Wahl beeinflussen. Welche Option sich aus steuerlicher, finanzieller oder zeitlicher Sicht lohnt, kommt immer auf den Einzelfall an. Professionelle Hilfe bei der Entscheidungsfindung erhalten Eigentümer beispielsweise von einem Steuerberater. Einen guten Überblick über die aktuellen Angebotspreise für Miet- und Kaufimmobilien erhalten Sie auch mit dem Homeday-Preisatlas. Die interaktive Karte zeigt Ihnen kostenlos die Quadratmeterpreise für jeden Wohnblock in ganz Deutschland.Der Preisatlas dient als eine erste Orientierung, da neben der Lage auch die Ausstattung und der Zustand einen wesentlichen Einfluss auf den Marktpreise einer Immobilie haben. Daher empfiehlt es sich, vor der Entscheidung einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

Verkaufen oder vermieten – FAQ