Acheter un bien immobilier neuf est le rêve de nombreux acquéreurs et la solution de nombreux investisseurs attirés par les avantages fiscaux qu’il offre. La vente en l’état futur d’achèvement, ou Vefa, permet également de personnaliser le bien selon ses préférences. Cependant, elle peut réserver quelques surprises. Voici ce que vous devez savoir avant de signer.
1. Est-ce intéressant en termes de prix ?
À première vue, cela peut sembler moins avantageux. En effet, le prix d’achat au mètre carré d’un bien neuf est plus élevé que celui de l’ancien (avec une différence d’environ 20 %). Cependant, à moyen terme, cette différence se résorbe rapidement. Pourquoi ? Parce qu’il existe des avantages financiers accordés lors de l’acquisition d’un bien en Vefa. En plus de la réduction d’impôt offerte dans le cadre d’un investissement en Pinel, l’achat d’un bien neuf permet, selon les collectivités locales, une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant plusieurs années.
De plus, comme l’explique Maître Philippe Stephan, notaire à Lille et membre du Groupe Monassier, “il bénéficie d’une réduction des droits de mutation à titre onéreux [qui représentent la plupart des frais de notaire]. Alors que le taux appliqué pour le neuf est de 0,715 % du prix d’achat hors taxe, il s’élève à 5,81 % pour l’ancien”. De plus, la TVA, qui n’est due que lors de l’acquisition d’un logement récent, peut bénéficier d’un taux réduit à 5,5 %, voire d’un remboursement intégral sous certaines conditions.
2. Quels sont les avantages de ce type d’achat ?
En plus des avantages fiscaux liés à l’achat en Vefa, l’acquéreur a la possibilité de personnaliser son logement selon ses envies et ses besoins. Quel que soit le type de bien acheté, il a le droit de demander des modifications dans les plans, appelées “travaux modificatifs acquéreurs” (TMA). À condition que ces changements respectent la réglementation et soient demandés suffisamment tôt, l’acheteur peut, moyennant finances, faire modifier les agencements et les équipements initialement définis dans le contrat de réservation.
Autres avantages de l’achat d’un bien neuf : l’assurance que le logement répond aux dernières normes environnementales et techniques, notamment en termes d’isolation, ainsi que la quasi-certitude de ne pas avoir à réaliser de travaux ou de rénovations au cours des dix années suivant l’acquisition, grâce aux différentes garanties liées à ce type d’achat.
3. Quand les fonds sont-ils versés ?
Le paiement d’un achat sur plan est encadré par la loi. Il est échelonné en fonction de l’avancement des travaux et fait l’objet d’appels de fonds de la part du promoteur. En pratique, selon Guillaume Dubosq, directeur de l’animation commerciale chez Cafpi, “le promoteur ne peut pas demander plus de 5 % du prix total du bien lors de la signature du contrat de réservation, 35 % lors de l’achèvement des fondations, 70 % lors de la mise hors d’eau et 95 % lors de l’achèvement des travaux. Les 5 % restants sont à régler au moment de la livraison du logement.”
À noter : si le capital d’un prêt contracté pour un achat en Vefa n’est pas versé en intégralité le jour de la signature de l’acte authentique, il n’est pas non plus remis à l’emprunteur mais est conservé par la banque. Celle-ci procède aux virements en temps voulu.
4. Qu’est-ce qui change pour un crédit immobilier ?
En ce qui concerne la constitution du dossier de demande de prêt, rien ne change. La banque demande les mêmes documents que pour un prêt immobilier “classique” (avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte…) et les mêmes conditions d’octroi (taux d’endettement, reste à vivre, apport personnel…). Les taux d’intérêt sont également similaires. Bien que légèrement plus élevés pour un crédit en Vefa, l’écart est minime (environ 0,10 %).
“La véritable différence réside dans les modalités de remboursement. En effet, un prêt en Vefa prévoit une période de différé d’amortissement correspondant à la période des travaux, de sorte que l’acquéreur n’a pas à assumer les mensualités de ce crédit en plus des dépenses liées au logement”, précise Guillaume Dubosq. Pendant cette période, l’acheteur ne rembourse que les intérêts calculés sur la fraction des fonds déjà débloqués. Cela rend ce type de prêt plus coûteux que son équivalent traditionnel, car les intérêts “intercalaires” s’ajoutent à ceux dus pendant la phase d’amortissement du capital.
5. Quels sont les recours en cas de retard de livraison ?
L’achat d’un bien en Vefa implique de ne pouvoir prendre possession des lieux qu’une fois le programme entièrement livré. Il est donc important que la date prévisionnelle de livraison, cohérente avec l’avancement du chantier, soit mentionnée dans l’acte de vente. Cependant, même en cas de retard, les chances d’obtenir une indemnisation sont faibles, selon Maître Philippe Stephan.
“Dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente, le promoteur énumère de manière non exhaustive les événements pour lesquels il ne pourra pas être tenu responsable en cas de retard de livraison. De plus, si l’acquéreur attribue le retard à d’autres causes, il lui revient de prouver sa responsabilité”, explique-t-il.
En ce qui concerne les montants pouvant être réclamés en cas de retard, il est nécessaire qu’une clause prévoyant le paiement de pénalités soit incluse dans l’acte de vente. Cependant, cette clause n’est pas obligatoire.
6. Quelles sont les garanties concernant l’état du bien livré ?
Bien que l’acquéreur soit régulièrement informé de l’avancement des travaux, il ne découvre réellement son logement qu’au moment de la livraison. Afin d’éviter toute déception quant à l’état du bien, la loi oblige le promoteur à souscrire certaines assurances, que l’acheteur peut activer à partir de la remise des clés.
Tout d’abord, il y a la garantie de parfait achèvement. Pendant un an après la réception du bien, l’acquéreur peut demander au promoteur la réparation de tout défaut constaté lors du procès-verbal de livraison.
“Une garantie de bon fonctionnement le couvre également pendant deux ans à compter de la réception, en cas de dysfonctionnement des équipements du logement, tels que les volets roulants. De plus, une garantie phonique assure au premier occupant que le bien est conforme aux exigences minimales en matière d’isolation acoustique, pendant un an après la livraison”, précise Bérengère Joly, directrice juridique de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
7. Comment se protéger contre les malfaçons ?
Une fois de plus, la réglementation est très protectrice envers l’acquéreur, qui bénéficie de deux garanties distinctes. La première le couvre contre les vices de construction et les défauts de conformité apparents. En d’autres termes, il s’agit des différences de caractéristiques ou de qualité entre le bien décrit dans le contrat de vente et celui qui est réellement livré.
À ce titre, rappelle Bérengère Joly, “le promoteur est tenu de remédier aux défauts et vices constatés lors du procès-verbal de livraison, ainsi qu’à ceux qui, bien qu’inapparents lors de la livraison, sont signalés ultérieurement par lettre recommandée dans le mois suivant la remise des clés”. Si le promoteur ne prend pas les mesures nécessaires, l’acheteur dispose de douze mois pour saisir la justice.
Quant à la deuxième garantie, elle couvre l’acheteur pendant dix ans à compter de la réception du bien contre tous les vices cachés qui pourraient compromettre la structure et la solidité de l’ouvrage, rendant le bien impropre à l’habitation.
