Depuis janvier 2022, le marché de l’immobilier fait face à une hausse brutale des taux d’intérêt et à une baisse significative de la production de crédit. Meilleurs Agents analyse les conséquences de cette situation et livre ses perspectives pour les douze prochains mois.
Une baisse du volume des transactions et des prix
Les nouvelles conditions de financement ont un impact direct sur le volume des transactions et les prix de l’immobilier. Le nombre de ventes de logements anciens devrait diminuer de 20% par rapport à 2022, passant en dessous du million pour atteindre 890 000 transactions.
Avec une baisse des prix nationaux de 0,4% au cours des douze derniers mois, le marché immobilier subit une situation inédite depuis sept ans. Alors que l’année précédente avait enregistré une hausse de 6,2% en France, plus de la moitié des villes connaissent désormais une baisse des prix. Cette tendance s’applique même aux zones rurales qui ont enregistré une hausse de seulement 3% sur les douze derniers mois, contre 7,8% entre septembre 2021 et septembre 2022.
Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleurs Agents, observe que “la chute du volume de transactions, la baisse des prix dans plus de la moitié des villes, l’accumulation du nombre de biens à vendre et le début de pénurie sur les biens à louer ont fait basculer le marché immobilier en 2023.”
Paris, le symbole de la baisse des prix
Paris est particulièrement touchée par cette tendance, enregistrant une baisse historique de ses prix de 7,6% depuis juillet 2020, un niveau jamais vu depuis vingt ans, même lors de la crise financière de 2008. Ainsi, les prix parisiens sont repassés en dessous de la barre symbolique des 10 000 € le m². Bordeaux et Lyon sont les deux grandes métropoles françaises les plus touchées avec une baisse de 8,6% et 8,1% respectivement au cours des douze derniers mois. En moyenne, les dix villes les plus touchées ont vu leurs prix reculer de 1,1% sur cette période.
Cette baisse des prix ne suffit cependant pas à compenser la contraction du pouvoir d’achat immobilier des ménages, créant un déséquilibre entre l’offre et la demande, tant sur le marché de la transaction que sur le marché locatif. Alors que le stock de biens à vendre a augmenté de 42% depuis janvier 2022, le nombre de biens à louer a quant à lui diminué de 18%. Cette pénurie contribue à une hausse des loyers dans toute la France, avec une augmentation de 3,2% en un an contre 2,1% l’année précédente.
Les secundo-accédants soutiennent le marché de l’immobilier
Selon Meilleurs Agents, le marché immobilier sera principalement porté par les secundo-accédants, dont l’apport personnel est généralement plus élevé et les revenus souvent plus importants que ceux des primo-accédants. Dans les conditions actuelles, les primo-accédants mettront en moyenne douze ans pour rentabiliser leur achat, soit pour constituer un patrimoine équivalent à celui qu’ils auraient en restant locataires. Cette durée a été multipliée par huit en seulement deux ans.
Devenir propriétaire en 2023 n’est rentable pour les primo-accédants que s’ils peuvent immédiatement acquérir un bien qui correspondra à leurs besoins à long terme. Malheureusement, seules 17% des communes du territoire français répondent à ce critère, bien que 57% d’entre elles soient accessibles aux primo-accédants pour l’achat d’un bien de 120 m².
Perspectives pour les douze prochains mois
La reconstitution des marges des banques devrait permettre à l’octroi de crédit de ne plus être un facteur bloquant pour le marché immobilier dans quelques mois. Cependant, cette issue ne suffira pas à relancer le marché. En effet, la hausse des taux a asséché la demande, qui devrait continuer à se dégrader dans les mois à venir, tandis que l’offre de biens à vendre continuera d’augmenter.
Par conséquent, la baisse des prix devrait s’accélérer et le nombre de transactions diminuer davantage l’année prochaine. Meilleurs Agents prévoit une baisse moyenne des prix de l’immobilier de 4% d’ici septembre 2024 et un volume annuel de 800 000 transactions, soit une baisse de 10% par rapport à 2023.
Un cycle baissier qui perdurera au-delà de 2024
La question qui se pose est donc : “combien de temps ce cycle baissier va-t-il durer ?” Au cours des dix-huit derniers mois, les Français ont subi une perte moyenne de 20% de leur pouvoir d’achat immobilier. Pour combler cette perte, trois facteurs entrent en jeu : la baisse des prix, la hausse des revenus et la baisse des taux. Cependant, aucune de ces solutions ne sera suffisante pour compenser la perte de pouvoir d’achat enregistrée ces derniers mois. En septembre 2024, le pouvoir d’achat des Français devrait encore être inférieur de 12% à celui de janvier 2022. Par conséquent, ce cycle baissier devrait se prolonger au-delà de 2024.
Thomas Lefebvre affirme que “même si l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant, la demande restera contrainte en raison du niveau des prix. De plus, l’accumulation de biens à vendre au cours des douze prochains mois devrait accélérer la baisse des prix et la diminution du nombre de transactions. Chez Meilleurs Agents, nous prévoyons une baisse moyenne des prix de 4% en France d’ici septembre 2024 et un volume annuel de 800 000 transactions.”
