Les investisseurs immobiliers sont confrontés à un dilemme face à la hausse des taux et des prix de l’immobilier. Ils recherchent des villes offrant des prix d’achat abordables, une rentabilité attrayante, des perspectives de valorisation et des risques maîtrisés. Mais où les trouver ? La réponse dépend de la priorité accordée à la sécurité ou au rendement. Selon nous, il est préférable d’adopter une approche prudente compte tenu de la diminution de la production de crédits et de la baisse de la demande. Il est donc recommandé de privilégier des villes dotées d’un marché immobilier solide et liquide afin de se prémunir contre les éventuels problèmes de revente, même si cela signifie acheter de petites surfaces.
Trois villes pour investir dans l’ancien
– Niort, une opportunité abordable
Avec sa population croissante, son bassin d’emplois qualifiés, sa gare TGV, ses espaces verts et sa proximité avec la mer et le marais poitevin, Niort est un véritable paradis pour les actifs et les familles. Même si la ville n’a pas le dynamisme culturel des grandes métropoles et peut manquer de certains services médicaux, elle offre un environnement favorable pour un investissement locatif rentable (8% et plus de rendement brut pour de petites surfaces, colocations ou immeubles de rapport). Le risque de moins-value est faible en raison des prix immobiliers abordables. De plus, pour un budget de 150 000 euros, il est possible d’acquérir un quatre pièces à Niort, contre un studio dans les grandes villes de la côte atlantique. Les quartiers du sud et de l’ouest de la ville sont particulièrement attractifs pour les investisseurs.
– Reims, dynamique et bien connectée
La ville du sacre des rois de France n’a pas encore atteint la barre des 3 000 euros par mètre carré dans l’ancien. Malgré ses atouts indéniables, tels que sa position stratégique pour les travailleurs se rendant à Paris en train (à seulement 45 minutes en TGV), Reims affiche des prix moyens d’appartements autour de 2 753 euros. En plus de ses grandes maisons de Champagne, la ville connaît un dynamisme économique remarquable avec l’implantation de start-ups et la prospérité des commerces du centre-ville. Le quartier Clamarais offre de belles opportunités d’investissement, notamment avec l’arrivée du nouveau campus de l’école de commerce Neoma prévue pour la rentrée 2025. Acheter une petite surface dans ce secteur, y compris dans le neuf, représente un placement sûr.
– Marseille, une ville en pleine transformation
Marseille est une ville très prisée des investisseurs. Malgré une hausse des prix immobiliers de 11,2% sur douze mois et de 21% sur deux ans, Marseille reste abordable avec un prix moyen inférieur à 4 000 euros par mètre carré. En plus de son attractivité financière, la métropole connaît une transformation majeure avec de nombreux projets de construction et de rénovation en cours. Pour les investisseurs, il est recommandé de se concentrer sur le centre-ville, notamment les 1er et 2e arrondissements, offrant une grande sécurité locative. Par exemple, des investisseurs ont pu acheter un T3 rue Adolphe Tiers pour un budget de 170 000 euros, générant un rendement brut de 7,4%.
Trois villes pour investir dans le neuf
– Chartres, une ville en plein essor
Située à moins d’une heure de Paris en train ou en voiture, Chartres attire de plus en plus de familles franciliennes à la recherche de prix immobiliers abordables et d’un cadre de vie agréable. C’est également un choix idéal pour un investissement dans le cadre du dispositif Pinel. Les promoteurs immobiliers sont très actifs dans la ville, qui abrite également un écosystème lié à l’industrie des cosmétiques. Plusieurs programmes sont en cours de commercialisation, avec des prix moyens compris entre 4 000 et 4 500 euros par mètre carré. Pour sécuriser votre investissement, privilégiez les quartiers proches du centre-ville et bien desservis par la gare, en évitant les secteurs trop populaires. Certains programmes permettent même de bénéficier de l’avantage fiscal du “Pinel +” sans les restrictions.
– Villeneuve d’Asq, idéale pour les étudiants
Villeneuve d’Asq, la deuxième plus grande ville de la métropole européenne de Lille, offre un environnement économique dynamique et une population étudiante importante avec 50 000 étudiants. De nouvelles résidences étudiantes seront construites dans les mois à venir, offrant de nombreuses opportunités d’investissement. Ces résidences, telles que Grand Angle, Qampus ou Olympus-Stadium, proposent des logements du T1 au T3 avec des prix d’entrée modérés (à partir de 100 000 euros environ) et permettent de bénéficier du dispositif LMNP, offrant des loyers défiscalisés sur une longue période. Le logement est sécurisé par un gestionnaire, que le bien soit vacant ou loué.
– Toulouse, une ville riche en opportunités
Toulouse, malgré une augmentation des prix de 5,7% entre novembre 2021 et novembre 2022, reste l’une des grandes villes les moins chères de France pour l’immobilier neuf. La métropole toulousaine bénéficie d’un important bassin d’emplois grâce à l’industrie aérospatiale. Il est possible de trouver des T2 à des prix conformes aux plafonds du dispositif Pinel (300 000 euros maximum). Par exemple, le programme Horizon situé dans le quartier Guillaumet, à trois stations de métro du Capitole, offre des logements éligibles au “Pinel +” avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. La rentabilité locative est honorable, proche de la moyenne du marché du neuf (environ 2,4%). Pour un meilleur rendement, il est conseillé de se tourner vers les communes environnantes telles que Blagnac, Balma ou Labège.
Les loyers plafonnés du dispositif Pinel sont fixés à 10,55 euros par mètre carré en zone B1.
Les investisseurs immobiliers sont confrontés à un dilemme face à la hausse des taux et des prix de l’immobilier. Ils recherchent des villes offrant des prix d’achat abordables, une rentabilité attrayante, des perspectives de valorisation et des risques maîtrisés. Mais où les trouver ? La réponse dépend de la priorité accordée à la sécurité ou au rendement. Selon nous, il est préférable d’adopter une approche prudente compte tenu de la diminution de la production de crédits et de la baisse de la demande. Il est donc recommandé de privilégier des villes dotées d’un marché immobilier solide et liquide afin de se prémunir contre les éventuels problèmes de revente, même si cela signifie acheter de petites surfaces.
Trois villes pour investir dans l’ancien
– Niort, une opportunité abordable
Avec sa population croissante, son bassin d’emplois qualifiés, sa gare TGV, ses espaces verts et sa proximité avec la mer et le marais poitevin, Niort est un véritable paradis pour les actifs et les familles. Même si la ville n’a pas le dynamisme culturel des grandes métropoles et peut manquer de certains services médicaux, elle offre un environnement favorable pour un investissement locatif rentable (8% et plus de rendement brut pour de petites surfaces, colocations ou immeubles de rapport). Le risque de moins-value est faible en raison des prix immobiliers abordables. De plus, pour un budget de 150 000 euros, il est possible d’acquérir un quatre pièces à Niort, contre un studio dans les grandes villes de la côte atlantique. Les quartiers du sud et de l’ouest de la ville sont particulièrement attractifs pour les investisseurs.
– Reims, dynamique et bien connectée
La ville du sacre des rois de France n’a pas encore atteint la barre des 3 000 euros par mètre carré dans l’ancien. Malgré ses atouts indéniables, tels que sa position stratégique pour les travailleurs se rendant à Paris en train (à seulement 45 minutes en TGV), Reims affiche des prix moyens d’appartements autour de 2 753 euros. En plus de ses grandes maisons de Champagne, la ville connaît un dynamisme économique remarquable avec l’implantation de start-ups et la prospérité des commerces du centre-ville. Le quartier Clamarais offre de belles opportunités d’investissement, notamment avec l’arrivée du nouveau campus de l’école de commerce Neoma prévue pour la rentrée 2025. Acheter une petite surface dans ce secteur, y compris dans le neuf, représente un placement sûr.
– Marseille, une ville en pleine transformation
Marseille est une ville très prisée des investisseurs. Malgré une hausse des prix immobiliers de 11,2% sur douze mois et de 21% sur deux ans, Marseille reste abordable avec un prix moyen inférieur à 4 000 euros par mètre carré. En plus de son attractivité financière, la métropole connaît une transformation majeure avec de nombreux projets de construction et de rénovation en cours. Pour les investisseurs, il est recommandé de se concentrer sur le centre-ville, notamment les 1er et 2e arrondissements, offrant une grande sécurité locative. Par exemple, des investisseurs ont pu acheter un T3 rue Adolphe Tiers pour un budget de 170 000 euros, générant un rendement brut de 7,4%.
Trois villes pour investir dans le neuf
– Chartres, une ville en plein essor
Située à moins d’une heure de Paris en train ou en voiture, Chartres attire de plus en plus de familles franciliennes à la recherche de prix immobiliers abordables et d’un cadre de vie agréable. C’est également un choix idéal pour un investissement dans le cadre du dispositif Pinel. Les promoteurs immobiliers sont très actifs dans la ville, qui abrite également un écosystème lié à l’industrie des cosmétiques. Plusieurs programmes sont en cours de commercialisation, avec des prix moyens compris entre 4 000 et 4 500 euros par mètre carré. Pour sécuriser votre investissement, privilégiez les quartiers proches du centre-ville et bien desservis par la gare, en évitant les secteurs trop populaires. Certains programmes permettent même de bénéficier de l’avantage fiscal du “Pinel +” sans les restrictions.
– Villeneuve d’Asq, idéale pour les étudiants
Villeneuve d’Asq, la deuxième plus grande ville de la métropole européenne de Lille, offre un environnement économique dynamique et une population étudiante importante avec 50 000 étudiants. De nouvelles résidences étudiantes seront construites dans les mois à venir, offrant de nombreuses opportunités d’investissement. Ces résidences, telles que Grand Angle, Qampus ou Olympus-Stadium, proposent des logements du T1 au T3 avec des prix d’entrée modérés (à partir de 100 000 euros environ) et permettent de bénéficier du dispositif LMNP, offrant des loyers défiscalisés sur une longue période. Le logement est sécurisé par un gestionnaire, que le bien soit vacant ou loué.
– Toulouse, une ville riche en opportunités
Toulouse, malgré une augmentation des prix de 5,7% entre novembre 2021 et novembre 2022, reste l’une des grandes villes les moins chères de France pour l’immobilier neuf. La métropole toulousaine bénéficie d’un important bassin d’emplois grâce à l’industrie aérospatiale. Il est possible de trouver des T2 à des prix conformes aux plafonds du dispositif Pinel (300 000 euros maximum). Par exemple, le programme Horizon situé dans le quartier Guillaumet, à trois stations de métro du Capitole, offre des logements éligibles au “Pinel +” avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. La rentabilité locative est honorable, proche de la moyenne du marché du neuf (environ 2,4%). Pour un meilleur rendement, il est conseillé de se tourner vers les communes environnantes telles que Blagnac, Balma ou Labège.
Les loyers plafonnés du dispositif Pinel sont fixés à 10,55 euros par mètre carré en zone B1.
