Si vous envisagez un investissement locatif, vous vous demandez peut-être s’il est judicieux d’investir dans un local commercial. Cette question mérite d’être posée, car ce type de placement a connu des bouleversements majeurs ces dernières années. Entre la montée en puissance du e-commerce, les crises sociales et sanitaires, investir dans un local commercial comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient de connaître.
Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?
Investir dans un local commercial consiste à acheter un bien immobilier qui sera ensuite exploité par un commerçant. Toutefois, il est important de comprendre que vous serez propriétaire des murs du commerce, mais pas du fonds de commerce ni du droit au bail, qui appartiennent au locataire.
Il existe différents types de locaux commerciaux, tels que les magasins en rez-de-chaussée, les entrepôts ou les centres commerciaux. Certains sont plus attractifs que d’autres en termes d’emplacement et de rentabilité. Le prix d’achat dépendra donc de la superficie et de la localisation du local commercial :
- Emplacement numéro 1 : situé dans une zone très fréquentée comme le centre-ville ou les rues piétonnes, ce type de local est généralement plus cher, mais offre une faible vacance locative entre deux locataires.
- Emplacement numéro 1 bis : proche des emplacements prisés, mais avec une clientèle moins importante ou des défauts tels qu’une façade en retrait. Il est logiquement moins cher que le précédent.
- Emplacement numéro 2 : situé en dehors des zones d’activité principales (centre-ville ou centre commercial), vous pouvez l’acquérir à un prix compétitif.
Les avantages d’acheter un local commercial
Engagez-vous sur le long terme avec votre locataire
En louant un local commercial, vous signez un bail commercial avec votre locataire. Ce contrat de location est conclu pour une longue durée, généralement de 9 ans minimum. Connu sous le nom de bail 3-6-9, il permet au locataire de résilier le bail tous les 3 ans. Cela signifie que votre locataire est susceptible de rester longtemps, réduisant ainsi le risque de vacance locative.
Il est également possible de conclure un bail de location saisonnière ou un bail dérogatoire, offrant une plus grande flexibilité. Cela peut vous permettre d’augmenter le loyer par rapport à un bail classique.
Reportez toutes les charges sur votre locataire
Le contrat de location commerciale doit préciser la répartition des charges entre le propriétaire (vous) et le locataire. Tout comme dans le cas d’une location résidentielle, vous pouvez prévoir que de nombreuses dépenses et taxes, telles que les frais d’entretien, les frais de copropriété ou la taxe foncière, soient à la charge du locataire. En principe, si le bail ne stipule rien à ce sujet, vous êtes responsable des dépenses liées aux grosses réparations ou à la vétusté du bâtiment. Cependant, rien ne vous empêche de les faire supporter par votre locataire !
Bénéficiez d’un effet de levier financier
L’investissement dans un local commercial offre un double effet de levier intéressant :
- Il vous permet d’acheter le bien à crédit, ce qui n’est pas possible avec d’autres types d’investissements immobiliers. Bien sûr, vous vous endettez, mais les loyers perçus peuvent couvrir partiellement ou totalement vos mensualités, voire générer un cashflow positif. Vous constituez ainsi un patrimoine avec un faible apport financier.
- Vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus imposables. Il est possible que vous génériez un déficit foncier, qui pourra être imputé sur vos revenus fonciers et reporté pendant 10 ans, le cas échéant.
À noter qu’il est également possible d’investir dans l’immobilier commercial via une Société Civile Immobilière (SCI), ce qui permet de créer un déficit foncier.
Une rentabilité élevée
La rentabilité d’un investissement dans un local commercial à Paris est en moyenne de 2,5 %. Cependant, elle dépend de plusieurs facteurs :
- Le prix d’achat : les emplacements numéro 1 sont souvent très prisés et garantissent une bonne fréquentation, mais ils sont aussi très coûteux, ce qui peut nuire à la rentabilité de votre investissement.
- La plus-value à la revente.
- La rentabilité de l’activité du commerçant en place dans votre local commercial.
Les inconvénients d’acheter les murs d’un commerce
La rigidité du bail commercial
Le bail commercial classique de 9 ans protège le locataire et lui permet de rester dans les lieux où il exerce son activité. En revanche, si vous souhaitez résilier le contrat, reprendre le local ou refuser le renouvellement du bail, vous devrez verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité est calculée en fonction du préjudice subi par le locataire, tel que la perte de clientèle, et peut inclure des frais de déménagement ou d’achat d’un nouveau fonds de commerce.
La valeur du bien dépend de l’activité du locataire
Le prix de vente d’un local commercial dépend de la rentabilité générée par l’activité du locataire. Plus le commerçant réalise un chiffre d’affaires et des bénéfices élevés, plus la valeur du local commercial sera élevée. Cependant, vous n’avez aucun contrôle sur la manière dont le commerçant mène ses affaires.
La concurrence du commerce en ligne
L’essor des acteurs du e-commerce, tels qu’Amazon, Rakuten ou Cdiscount, a profondément bouleversé le paysage commercial traditionnel. Aujourd’hui, le commerce physique est fortement concurrencé par le commerce en ligne, ce qui a un impact direct sur la rentabilité des points de vente. Cette concurrence risque de s’intensifier avec les nouvelles habitudes de consommation prises pendant la pandémie de Covid-19.
Une plus-value moindre lors de la revente du local commercial
Contrairement à l’immobilier résidentiel, la valeur d’un local commercial ne se mesure pas au prix au mètre carré, mais à la valeur locative du bien. Celle-ci dépend à la fois de l’emplacement géographique et de la nature de l’activité exercée. Si la valeur locative est faible, la plus-value le sera également.
En conclusion, investir dans un local commercial peut être un placement intéressant, mais il comporte également des risques. Il est recommandé de diversifier son patrimoine en investissant, par exemple, dans des parts de SCPI ou dans des biens immobiliers résidentiels clés en main.
Les alternatives à l’investissement dans un local commercial
L’investissement en SCPI
En investissant dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), vous pouvez diversifier votre investissement en accédant à différents types de biens immobiliers, y compris le tertiaire et le commercial. L’avantage est que le risque est dilué entre tous les actionnaires et qu’un patrimoine conséquent est investi. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des loyers, pouvez imputer des déficits sur vos revenus ou réaliser une plus-value lors de la revente des parts de SCPI. La rentabilité des SCPI n’est pas garantie, mais en moyenne, elle est estimée à 4,5 % pour les SCPI de placement.
L’investissement locatif clé en main
Une autre solution est l’investissement locatif clé en main proposé par Les Secrets de l’Immo. Nous vous accompagnons de A à Z dans la concrétisation de votre projet, de la négociation du prix d’achat à la mise en location, en passant par la recherche de financement et la mise en place de la structure juridique et fiscale de votre investissement. Contactez-nous pour en savoir plus !
Article original publié par Les Secrets de l’Immo : Investissement locatif : faut-il investir dans un local commercial ?
