Le dispositif Pinel suscite un grand intérêt chez les Français en combinant deux passions nationales : l’immobilier et la défiscalisation. Il est également très populaire auprès des conseillers en gestion de patrimoine et des commerciaux en défiscalisation, grâce à ses commissions généreuses. Cependant, cette popularité ne garantit pas nécessairement l’intérêt de la loi Pinel pour les investisseurs. Un rapport récent de l’Inspection Générale des Finances montre en effet que la moitié des investissements Pinel ne sont pas rentables. Dans cet article, nous vous invitons donc à examiner les conditions de défiscalisation en Pinel, ainsi qu’à faire une simulation chiffrée d’un véritable cas pratique pour évaluer la rentabilité d’un investissement Pinel. Enfin, nous vous donnerons quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier.
Pinel : quelles sont les conditions pour défiscaliser ?
Le dispositif Pinel existe depuis septembre 2014 et consiste à investir dans un bien immobilier neuf destiné à la location. Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi, le propriétaire investisseur et le logement doivent répondre à plusieurs conditions :
Conditions concernant le propriétaire et le logement
- Qualité du propriétaire : le contribuable doit être fiscalement domicilié en France.
- Type de logement : le bien immobilier doit être neuf (sauf pour les maisons individuelles à partir de 2021), en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou en cours de construction.
- Performance énergétique du logement : il doit respecter la réglementation thermique RT 2012 (qui est normalement applicable aux logements neufs).
- Emplacement du logement : il doit être situé en zone A, A bis ou B1 (les zones B2 et C sont exclues) selon le zonage de l’administration.
Conditions concernant le locataire et la location
En plus de ces conditions, il existe également des contraintes liées aux locataires et à la location :
- Qualité du locataire : le locataire peut avoir un lien familial avec le propriétaire, mais ne peut pas faire partie du même foyer fiscal.
- Revenus du locataire : il y a un plafond de revenus à ne pas dépasser en fonction de la composition familiale du locataire et de la zone géographique. Par exemple, pour un couple en zone A, les revenus annuels ne doivent pas dépasser 57 489 €.
- Engagements de location : le bien doit être loué dans l’année suivant son acquisition ou son achèvement (certains investisseurs ont perdu leur avantage fiscal faute de trouver des locataires à temps). La durée minimale de location est de 6 ans.
- Plafond de loyer : selon la zone, il faut respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges) par mètre carré. Par exemple, en zone A, le plafond est de 13,04 € par mètre carré. De plus, il faut appliquer un coefficient multiplicateur (au maximum 1,2) pour tenir compte de la réalité du marché locatif.
Si toutes ces conditions sont respectées, l’investisseur en Pinel peut bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu.
Pinel : quelle réduction d’impôt ?
Si l’investisseur immobilier respecte toutes les conditions énoncées précédemment, il peut bénéficier de la défiscalisation en Pinel. Concrètement, la réduction d’impôt sur le revenu s’applique à un montant maximum de 300 000 € (soit 5 500 € par mètre carré).
La réduction d’impôt annuelle dépend de l’engagement de location en Pinel
L’investisseur peut s’engager sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans :
- 6 ans = 12 % de réduction d’impôt sur le prix du bien (2 % par an)
- 9 ans = 18 % de réduction d’impôt sur le prix du bien (2 % par an)
- 12 ans = 21 % de réduction d’impôt sur le prix du bien (2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans)
Ainsi, pour un appartement d’une valeur de 300 000 €, l’investisseur peut défiscaliser jusqu’à 21 % sur une période de 12 ans, soit une économie d’impôt sur le revenu de 63 000 €.
MAJ 2023 : il convient de noter que la réduction d’impôt a été réduite à 10,5 % / 15 % / 17,5 % pour les durées de location respectives. En 2024, ces taux seront encore plus bas : 9 % / 12 % / 14 %.
Une réduction d’impôt ne fait pas nécessairement un bon investissement Pinel
Il est important de comprendre que la réduction d’impôt offerte par le Pinel n’est qu’une composante du résultat final de votre investissement. L’objectif premier doit être de réaliser un investissement immobilier rentable avec un appartement de qualité qui prendra de la valeur. Il s’agit d’acheter un bien immobilier avant d’acheter un “produit de défiscalisation” souvent présenté comme tel. Il est essentiel de prendre en compte la qualité de la construction, l’emplacement et le rendement locatif. La fiscalité n’est qu’un levier et la rentabilité de l’opération se juge à la fin, en prenant en compte toutes les recettes (loyers et économies d’impôts) et les dépenses (mensualités de crédit, impôts fonciers, etc.), ainsi que la plus-value ou moins-value à la revente.
Il est donc essentiel de garder à l’esprit que le Pinel est avant tout un investissement immobilier et que la défiscalisation ne doit être qu’un atout supplémentaire. L’objectif principal est de réaliser un investissement rentable, et il est essentiel de prendre en compte tous les éléments pour évaluer la rentabilité réelle de votre investissement.
Cas pratique : investissement en Pinel
Prenons un exemple concret : imaginons que vous souhaitiez investir environ 250 000 € dans l’immobilier. Vous avez choisi Lille, une ville dynamique (étudiants et emploi) que vous connaissez bien. Vous allez comparer deux solutions populaires : le Pinel pour bénéficier de la défiscalisation, et l’ancien avec le statut LMNP pour optimiser l’imposition des revenus locatifs.
Prenons le cas d’un programme Pinel à Lille, en vente en état futur d’achèvement (VEFA) pour 2022. Dans ce programme, nous avons repéré un appartement de 42 m² (T2) vendu à 250 000 €, soit un prix de 5 950 € / m². Il s’agit d’un appartement neuf situé dans une commune éligible au dispositif Pinel.
Quel est le loyer plafond pour cet appartement en Pinel ?
La zone A est plafonnée à 12,75 € hors charges par mètre carré, soit 535,50 € pour 42 m². Toutefois, il faut également appliquer un coefficient multiplicateur. En utilisant la formule 19/S + 0,7 (où S est la surface en m²), on obtient un coefficient multiplicateur de 1,15. Ainsi, le loyer plafond sera de 616 € hors charges par mois.
Est-ce le loyer du marché ? À Paris, le plafond de loyer (zone A bis) serait très bas par rapport aux prix du marché. Toutefois, à Lille en zone A, ce montant semble assez cohérent par rapport aux annonces publiées sur Seloger dans ce quartier. En réalité, sans plafond, on pourrait espérer le louer à 700 € hors charges. Par conséquent, l’appartement devrait se louer rapidement et sans période de vacance locative dans cette zone dynamique.
Il convient de noter que cet appartement est un T2, ce qui signifie qu’il convient principalement à un couple sans enfant. Pour rappel, le plafond de ressources annuelles pour les locataires en couple en zone A est de 57 146 €. Un couple avec ce niveau de revenus sera donc en mesure de payer un loyer de 616 €.
Combien pourrais-je défiscaliser ?
Sur une période de 12 ans, le montant maximum de défiscalisation est de 21 % du prix du bien. Ainsi, pour cet appartement de 250 000 €, vous pourrez défiscaliser 48 510 € sur 12 ans. Cela correspond à 4 620 € par an pendant les 9 premières années, puis à 2 310 € par an pendant les 3 dernières années.
Quel sera le rendement brut de cet investissement en Pinel ?
Le prix d’achat est de 250 000 €. Les frais de notaire de 3 % s’élèvent à 7 500 €, mais en négociant avec le promoteur, vous pouvez réduire vos frais de notaire à 2 500 €. Il est également important de mentionner que certains promoteurs offrent même les frais de notaire.
Le loyer mensuel hors charges est de 616 €, soit un revenu locatif annuel de 7 392 €.
Le rendement brut s’élève donc à 7 392 € / 252 500 €, soit 2,93 % brut.
Et le rendement net ?
Il convient de prendre en compte les charges, taxes et impôts sur les loyers pour calculer le rendement net :
- Les charges : charges non récupérables, provisions pour l’entretien et les travaux, assurance propriétaire non occupant (PNO), gestion locative par agence (6 % du loyer) = 1 500 €
- La taxe foncière = 800 €
- L’impôt sur les revenus locatifs : pour déterminer l’assiette imposable, nous soustrayons les charges (1 500 €), la taxe foncière (800 €) et les intérêts d’emprunt (2 460 €) des revenus fonciers annuels (7 392 €). Supposons que vous soyez imposé à un taux marginal de 30 % (TMI), cela représente une imposition de 790 €. Ensuite, nous ajoutons les prélèvements sociaux de 17,20 %, soit 453 €. Au total, vous paierez donc 1 243 € d’impôts sur les revenus locatifs la première année.
N’oublions pas l’intérêt principal du Pinel : la défiscalisation. Comme nous l’avons calculé précédemment, vous pouvez économiser 4 620 € par an pendant les 9 premières années.
Le rendement net s’élève donc à (7 392 € – 1 500 € – 800 € – 1 243 € + 4 620 €) / 252 500 €, soit 3,35 % net. Le rendement net est donc supérieur au rendement brut grâce à la défiscalisation, qui compense largement les charges et les impôts.
Quelle est la rentabilité de ce Pinel ?
Bien qu’un rendement positif soit une bonne chose, il est important de prendre en compte la revente pour évaluer la rentabilité de votre investissement. Un rendement faible peut être compensé par une plus-value importante à la revente, tandis qu’un rendement élevé peut ne pas être rentable si vous revendez à perte. Malheureusement, il est impossible de connaître précisément la rentabilité de votre investissement avant la revente et la fixation du prix de vente. Cependant, nous pouvons faire des simulations avec différentes hypothèses.
Supposons que vous profitiez au maximum de la défiscalisation sur 12 ans et que vous revendiez l’appartement à la fin de cette période. Dans ce cas, la rentabilité réelle dépendra du prix de vente. Nous allons envisager deux hypothèses pour cette simulation :
- Hypothèse conservatrice : les prix sont stables dans le quartier et vous revendez donc au prix d’achat. Toutefois, il est important de noter que vous avez acheté un bien neuf, mais que vous revendez un bien ancien. Par conséquent, le prix de vente sera celui de l’ancien, soit 4 000 € par mètre carré. Ainsi, pour un appartement de 42 m², le prix de vente serait de 168 000 €.
- Hypothèse optimiste : les prix augmentent de 20 % en 12 ans. Par conséquent, le prix de l’ancien augmenterait de 4 000 € par mètre carré à 4 800 € par mètre carré dans ce quartier. Ainsi, pour un appartement de 42 m², le prix de vente serait de 201 600 €.
Dans les deux cas, vous revendriez votre bien à un prix inférieur à votre achat à 250 000 €. Toutefois, la rentabilité pourrait être positive grâce à un flux de trésorerie mensuel positif. En effet, le rendement locatif et la défiscalisation pourraient compenser les charges, et il est donc important de faire les calculs pour évaluer précisément la rentabilité de votre investissement.
Cas pratique : comparaison du Pinel avec le LMNP dans l’ancien
Et si vous investissiez plutôt dans l’ancien sans défiscalisation ? Nous allons simuler un investissement inverse du Pinel : pas de défiscalisation, un investissement dans l’ancien et des loyers non imposés grâce au statut LMNP.
Comparons ce qui est comparable, toujours avec un budget de 250 000 €. Dans le quartier de Lille, nous avons trouvé un appartement de bon standing de 58 m² à 232 000 € (soit 4 000 € par m²).
Sans plafond de loyer Pinel, cet appartement pourrait se louer facilement au prix du marché, soit 800 € hors charges par mois.
Nous constatons qu’il n’y a pas de défiscalisation de 48 510 € sur 12 ans, mais pour le même prix, vous pouvez acheter une surface plus grande dans le même quartier. Vous auriez même pu acheter un petit T3. De plus, vous pouvez louer votre bien au prix du marché, sans aucun plafond imposé par le dispositif Pinel. Il s’agit donc d’un appartement plus grand (qui pourrait se revendre à un prix plus élevé ?) et qui peut être loué à un loyer plus élevé (800 € au lieu de 616 €).
Rappelons que vous choisissez le statut LMNP pour optimiser l’imposition de vos revenus locatifs. Cependant, pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devrez meubler l’appartement. En pratique, il est possible de meubler un appartement de type T2 avec quelques milliers d’euros. Dans une grande ville comme Lille, il est facile de louer un tel appartement meublé à un couple actif.
Quel sera le rendement brut de cet investissement en LMNP ?
- Prix d’achat : 232 000 €
- Frais de notaire : 7 %, soit 16 240 €
- Meubles : 4 260 €
- Loyer mensuel hors charges : 800 €, soit des revenus locatifs annuels de 9 600 €
Le rendement brut s’élève donc à 9 600 € / 252 500 €, soit 3,80 % brut.
Et le rendement net de cet investissement LMNP ?
Nous supposons toujours un prêt de 252 500 € sur 20 ans avec un taux de 1 % pour financer cet investissement. Ainsi, les intérêts la première année s’élèveront à 2 460 € selon notre tableau d’amortissement.
Pour calculer le rendement net, il faut tenir compte des charges, taxes et impôts sur les loyers :
- Les charges : charges non récupérables, provisions pour l’entretien et les travaux, assurance propriétaire non occupant (PNO), gestion locative par agence (6 % du loyer) = 2 000 €
- La taxe foncière : 1 000 €
- L’impôt sur les revenus locatifs : en tant que LMNP au régime réel, vous pouvez déduire vos charges, y compris l’amortissement comptable du bien. Ici, vous pouvez amortir environ 7 000 € par an (environ 3 % du prix du bien). Ainsi, votre assiette imposable sera de 0 €, ce qui signifie qu’il n’y aura pas d’impôt sur les revenus locatifs.
Le rendement net s’élève donc à (9 600 € – 2 000 € – 1 000 € – 0 €) / 252 500 €, soit 2,38 % net.
Finalement, le rendement net est inférieur à celui de l’investissement en Pinel qui bénéficie de la défiscalisation. Cependant, il reste important de calculer la rentabilité à la revente pour conclure la comparaison.
Quelle est la rentabilité de cet investissement en LMNP ?
Encore une fois, nous prendrons deux hypothèses de revente :
- Hypothèse conservatrice : les prix stagnent dans le quartier et vous revendez au même prix d’achat, soit 4 000 € par m². Ainsi, pour un appartement de 58 m², le prix de vente serait de 232 000 €.
- Hypothèse optimiste : les prix augmentent de 20 % en 12 ans. Par conséquent, le prix de l’ancien passerait de 4 000 € par m² à 4 800 € par m² dans ce quartier. Ainsi, pour un appartement de 58 m², le prix de vente serait de 278 400 €.
Comparatif de rentabilité entre l’investissement en Pinel et en LMNP
Il est maintenant temps de comparer les deux scénarios (Pinel ou LMNP) pour un budget identique dans le même quartier de Lille, en fonction des deux hypothèses de revente (stagnation ou hausse des prix).
Il est important de noter que cette analyse est spécifique à ce programme particulier et à ma situation personnelle avec un taux marginal d’imposition de 30 %. Il est essentiel de comparer les différentes options en fonction de votre situation individuelle. Dans ce cas, le programme neuf (à près de 6 000 € par m²) est excessivement cher par rapport à l’ancien (4 000 € par m²) dans ce quartier. Avant même de faire les calculs, il était évident que la défiscalisation Pinel de 21 % ne compenserait pas cet écart de prix. Un écart de prix de 20 à 25 % entre le neuf et l’ancien aurait été plus raisonnable et aurait conduit à un résultat favorable au Pinel. Pour aller plus loin, nous vous recommandons de consulter notre dossier complet sur le LMNP avec un cas pratique.
Note de Nicolas : Malheureusement, ce programme ne pourrait attirer que des “investisseurs du dimanche” aveuglés par la défiscalisation et mal conseillés. Ce cas est un exemple concret qui permet de comprendre le raisonnement lors de l’investissement immobilier et de choisir judicieusement son investissement Pinel.
Bien choisir son investissement en Pinel (ou autre dispositif fiscal)
Il existe des programmes Pinel plus raisonnables en termes de prix et qui peuvent être rentables. Au cours de nos recherches, nous avons découvert le site Sphère Immo, qui propose un service efficace pour rechercher un bien immobilier, que ce soit en Pinel, en déficit foncier, en Malraux ou tout autre dispositif fiscal. Sphère Immo répertorie des milliers d’appartements à vendre et permet de faire une sélection en fonction de vos critères financiers et de vos préférences (emplacement). Ils mettent également à disposition des conseillers (250 conseillers sur tout le territoire), ce qui est un avantage considérable. Sphère Immo partage notre conviction qu’il est primordial d’investir dans un bien immobilier avant de penser à la défiscalisation.
Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un professionnel du conseil, tel qu’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP). Un CGP pourra vous conseiller sur le meilleur plan d’action (Pinel, Denormandie, LMNP, etc.) en fonction de votre situation personnelle. Il est important de noter que les commerciaux vous pousseront généralement vers le Pinel en raison des commissions élevées, tandis que les véritables conseillers seront objectifs et réaliseront des simulations pour trouver la meilleure solution d’investissement immobilier adaptée à votre situation.
Contactez-nous par mail (contact@avenuedesinvestisseurs.fr) ou via le formulaire ci-dessous pour être mis en contact avec un conseiller en gestion de patrimoine sélectionné par nos soins.
