Introduction
Lorsque vous envisagez d’investir dans un logement dans le cadre de l’immobilier géré, il est important de prendre en compte la spécificité de l’investissement en EHPAD. Cette activité est soumise à une réglementation contraignante et régulièrement mise à jour. Les EHPAD perçoivent des financements des pouvoirs publics, ce qui expose l’investissement aux choix politiques. Cependant, étant donné les besoins actuels et futurs anticipés par les instituts de prévision en termes d’évolution démographique, investir dans les structures d’accueil pour les personnes âgées dépendantes offre de très bonnes perspectives.
Santé financière de l’exploitant
Comme pour tout investissement immobilier géré, la bonne santé financière de l’exploitant est un facteur prépondérant. Il est donc préférable de se baser sur les résultats antérieurs plutôt que sur les promesses futures de l’exploitant avec lequel vous envisagez de contracter.
Critères géographiques
Lors de l’investissement en EHPAD, il est essentiel de prendre en compte l’existence d’un bassin gérontologique, ainsi que d’autres critères tels que le taux d’équipement en lits médicalisés par secteur géographique.
Rendement proposé
Il est important de rester vigilant quant au rendement proposé. Un rendement élevé (supérieur à 5%) doit vous alerter, car le rendement moyen net proposé au niveau national se situe actuellement entre 3,1% et 4,1%. Des situations exceptionnelles peuvent exister en termes de rentabilité, mais il est important de s’interroger sur les intentions du preneur à bail lors du renouvellement du bail commercial.
Taille de l’établissement
La taille de l’établissement est un autre point de vigilance pour garantir une gestion rentable. En général, les opérateurs estiment que le nombre de lits médicalisés au sein des EHPAD doit être d’au moins 80 unités, bien qu’il existe des exceptions.
L’âge de la résidence
L’âge de la résidence ne devrait pas être un critère déterminant, car les EHPAD doivent constamment répondre aux exigences fixées par les autorités de tutelle. Des travaux doivent être effectués régulièrement pour maintenir la bonne tenue de l’établissement. Un établissement aux normes et bien occupé est un gage de sécurité pour l’investisseur.
Les agréments accordés aux exploitants
Il est crucial de savoir que les agréments sont accordés aux exploitants et non aux résidences elles-mêmes. Cela signifie qu’en théorie, un exploitant pourrait quitter les lieux et déménager ailleurs. Cependant, cela serait rare et nécessiterait une justification auprès des autorités de tutelle, car cela impliquerait le déplacement de lits médicaux et de personnes fragiles.
Investissement en location meublée en résidence services
Lors d’un investissement en location meublée en résidence services, le bailleur/propriétaire est responsable de l’ameublement du logement. Le renouvellement du mobilier est de sa responsabilité, et les modalités doivent normalement figurer dans le bail commercial.
Investir en EHPAD peut offrir de belles opportunités, à condition de prendre en compte ces différents aspects et de rester vigilant tout au long du processus d’investissement.
