Qu’est-ce qu’un investissement en LMNP ?
Un investissement en LMNP est un investissement réalisé sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Les avantages fiscaux attractifs qu’il offre, accompagnés d’une rentabilité brute de 15 à 25 % supérieure à celle du dispositif Pinel, font de ce type d’investissement un choix judicieux. Il connaît actuellement un essor considérable en raison de sa possibilité de location nue ou commerciale. Suivez notre guide pour profiter au maximum de cet investissement LMNP, parmi les plus avantageux du moment.
Zoom sur la fiscalité d’un investissement locatif meublé non professionnel
Il n’y a aucun doute que c’est d’abord l’aspect fiscal d’un investissement immobilier en LMNP qui attire les investisseurs à la recherche d’une propriété rentable sur le marché locatif. Sous certaines conditions, le régime LMNP permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à une exonération totale. Cela compense les inconvénients traditionnels de la location meublée, tels qu’un prix d’achat plus élevé en raison de l’équipement de la propriété LMNP et de ses coûts d’entretien et de gestion.
La catégorie des BIC
Pour bénéficier de ce système, le bailleur déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est distincte de l’impôt sur le revenu.
Note : son activité de location LMNP est considérée comme une activité commerciale dont les revenus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Cette option permet à un investisseur de ne pas augmenter sa tranche marginale d’imposition. Un choix est nécessaire entre les 2 régimes LMNP : le réel ou le micro BIC.
Le micro BIC
Ce régime fiscal est celui qui s’applique par défaut pour un petit loueur en meublé non professionnel, ceux dont les revenus locatifs LMNP sont inférieurs à 70 000 € par an. Il donne droit à un abattement de 50 % des recettes locatives par an. Ce taux passe à 71 % si le bien est une chambre d’hôtes ou un gîte (plafond de revenus annuels de 82 800 €). De plus, des déductions de sécurité sociale de 15,5 % sont effectuées tant que les revenus n’excèdent pas 23 000 € par an (au-delà, le statut devient LMP). Sinon, les autorités fiscales considèrent que l’activité LMNP relève de la catégorie d’une activité de location meublée professionnelle, pour laquelle les cotisations de sécurité sociale s’élèvent à 22,7 %.
Lorsqu’il n’y a pas de prêt ou de travaux à déduire des revenus, ce régime LMNP est intéressant. Il est léger au niveau comptable et nécessite peu de formalités.
Les recettes à déclarer comprendront la somme de tous les loyers, charges comprises. En revanche, si les charges déductibles dépassent 50 % des recettes, le régime du LMNP en réel simplifié devient plus avantageux.
Le réel simplifié
Le LMNP micro BIC n’autorise pas la déduction de charges, ce qui n’est pas le cas avec le régime réel d’imposition. C’est précisément avec l’importance de toutes les déductions possibles qu’un investissement en LMNP prend tout son intérêt pour éviter les impôts pendant une certaine durée. Il est possible d’éviter la taxation sur les revenus locatifs LMNP grâce à l’amortissement, qui agit directement sur la réduction de l’impôt en créant un déficit. Cela implique que l’investisseur immobilier ne déclare plus ses loyers perçus et ses dépenses à un montant fixe, mais à leur montant réel. Cela lui laisse la possibilité d’effectuer un calcul de l’amortissement, c’est-à-dire de déduire une partie du prix du bien chaque année de ses recettes locatives, en plus naturellement des autres charges déductibles en LMNP. Parmi ces charges, notons :
- les frais de notaire lors de l’achat ;
- les charges de copropriété ;
- les intérêts et frais liés au prêt immobilier ;
- la taxe foncière ;
- les assurances (emprunt, PNO, GLI…) ;
- les travaux de réparation et d’amélioration ;
- la taxe d’habitation ;
- les dépenses du locataire si les contrats (eau, électricité, chauffage) sont à son nom.
Pour un propriétaire LMNP qui encaisse de nombreuses charges, l’intérêt de ce mode devient évident. Il peut permettre de défiscaliser entièrement une nouvelle acquisition pendant les premières années. Comment cela se fait-il ? Grâce au mécanisme du déficit, à partir du moment où les dépenses dépassent les recettes. Ce déficit peut être reporté chaque année, pendant 10 années consécutives.
Gérer la complexité comptable
Le seul inconvénient réside dans la complexité comptable de la question pour un investissement LMNP. L’établissement d’un plan d’amortissement relève du spécialiste, car tous les éléments d’un logement ne sont pas amortis de la même manière : le terrain, par exemple, n’est pas amortissable, tandis que le mobilier bénéficie d’un taux de 10 %. Un investissement en LMNP selon ce régime nécessite obligatoirement les services d’un expert-comptable pour éviter les erreurs et les problèmes avec les autorités fiscales.
Les contribuables LMNP dont les revenus locatifs n’excèdent pas 70 000 € peuvent bénéficier du régime réel sur demande. C’est une opération que les investisseurs avertis ne manquent pas de faire dès lors qu’ils ont calculé que le montant de leurs dépenses leur apportera une réduction d’impôt plus importante que la simple déduction de 50 %. En tenant compte du fait que l’amortissement est calculé sur la base du prix du bien, les propriétaires ont tout intérêt à effectuer ce changement si leur bien prend de la valeur.
L’imposition d’un investissement en LMNP réserve d’autres petits avantages. Les réductions obtenues en LMNP n’entrent pas dans le plafond des 10 000 € prévu par les niches fiscales comme le Pinel.
Il permet également de bénéficier d’une récupération de la TVA incluse dans le prix d’achat. Il est nécessaire, pour cela, de respecter les conditions du statut de LMNP (ne pas figurer au registre des entreprises ni au registre du commerce en tant que loueur en meublé professionnel).
Comment devenir un loueur en meublé ?
Une fois que vous avez compris tout l’intérêt des dispositifs fiscaux possibles dans un investissement LMNP, vous devez également vous poser des questions sur les autres paramètres de ce type d’investissement. Tout comme ils ne relèvent pas du même cadre fiscal que les biens nus, les logements meublés ne relèvent pas non plus du même cadre juridique que le statut LMNP. Par conséquent, des contraintes légales s’imposent aux futurs propriétaires LMNP.
Au niveau du bien (résidences)
Un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) est venu combler le vide juridique qui existait quant à la définition d’un logement meublé non professionnel ou professionnel. Auparavant, dans les cas litigieux LMNP, les juges évaluaient le cas au cas par cas. Aujourd’hui, le législateur a clarifié définitivement les choses en édictant une liste obligatoire des principaux équipements qui le définissent comme meublé. Tous les objets du quotidien doivent y être présents pour permettre au locataire d’y vivre décemment.
Cela signifie que, dans la liste LMNP, un lit meublé avec une couette ou une couverture, des rideaux ou des volets dans la chambre à coucher, un four ou un four à micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur équipé d’un congélateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères, des luminaires, ainsi que tout ce qui est nécessaire à l’entretien du logement LMNP doivent être présents.
Il est également nécessaire que la propriété LMNP soit pourvue d’un système de chauffage, d’une alimentation en eau potable, d’une salle de bains, d’une kitchenette munie d’un évier et de sanitaires.
Normalement, dans un investissement LMNP, l’équipement fait partie de l’investissement initial, dont le prix est ajouté au prix d’acquisition total, à inclure dans le prêt. Il est donc conseillé d’investir dans des meubles solides, afin de ne pas avoir à les remplacer à chaque nouveau locataire.
Veuillez noter : bien sûr, vous devez toujours vous assurer de louer un logement LMNP sain et décent. À cet égard, la surface habitable minimale est de 9 mètres carrés, que les diagnostiqueurs prennent soin de vérifier. Les pouvoirs d’investigation des maires et des préfets ont été renforcés par la loi Élan, afin de s’opposer à la location d’un logement LMNP ne respectant pas les critères de l’habitat décent.
Le contrat de bail
La loi Alur a rendu obligatoire l’utilisation de contrats types LMNP et en a défini le contenu. L’activité de loueur en meublé peut donner lieu à 3 types de baux pour les revenus locatifs :
- le bail de location meublée d’un an, avec tacite reconduction du bail ;
- le bail étudiant de 9 mois ;
- le bail mobilité, nouvelle disposition créée par la loi Élan.
Ce dernier bail donne la possibilité de louer pour de courtes périodes, de 1 à 10 mois, uniquement à des personnes ou populations soumises à un déplacement lié à des besoins professionnels. Cela concerne le personnel en mutation ou en mission, mais aussi les étudiants en stage, en contrat d’apprentissage ou à la suite d’études supérieures. Le bail commercial n’est pas éligible pour le LMNP.
La durée de la location LMNP
La durée de la location LMNP reste libre si le bien n’est pas la résidence principale du locataire, c’est-à-dire si le locataire n’y occupe pas plus de 8 mois par an, à l’exception des étudiants dont la résidence principale est rattachée à leur lieu d’études (même s’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents).
Tous ces baux LMNP peuvent prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire, dont le montant peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Cette période est plus longue que pour une location vide afin d’anticiper d’éventuels dommages aux meubles.
Exception : le bail mobilité n’est pas soumis à cette règle, car le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie. Pour se protéger contre le risque d’impayé de loyer, il peut ajouter une caution solidaire au bail. Toutefois, si le locataire est étudiant ou apprenti, le bailleur ne peut pas souscrire une caution solidaire pour les loyers impayés.
L’inventaire
Un investissement en LMNP se distingue également du contrat de location par une spécificité de la location meublée. Aujourd’hui, un inventaire de tous les équipements du logement est devenu obligatoire. Il doit accompagner le contrat de bail et, conjointement avec les diagnostics techniques, être signé par les 2 parties. Au moment de la restitution du logement LMNP, l’inventaire joue en quelque sorte le rôle d’”état des lieux” des équipements. Il peut ainsi aider à justifier une déduction sur la caution, au cas où certains équipements seraient endommagés ou manquants.
Veuillez noter : l’inventaire fait partie des documents obligatoires à produire depuis le 1er août 2015. Cette démarche est un peu contraignante, mais nécessaire pour trancher en cas de litige. Ce document qualifiera en effet le logement comme étant meublé s’il y avait un litige.
Fixation du loyer
En principe, vous pouvez fixer librement le loyer de votre investissement LMNP. Librement, sauf si le bien est situé à Paris ou à Lille, qui sont soumis depuis juillet 2019 à un nouveau contrôle des loyers. Cette nouvelle directive de la loi Élan a été étendue en octobre 2021 à des agglomérations telles que Lyon et plusieurs villes de la banlieue parisienne (regroupées sous les noms “Est ensemble” et “Plaine commune”).
Les villes de plus de 50 000 habitants pourront également demander son application, si elles jugent qu’il existe un écart trop important entre le niveau des loyers du secteur privé et celui du secteur social. Concrètement, cette mesure oblige le loueur LMNP à fixer un plafond de loyer sur la base d’un seuil de 20 % par rapport au loyer de référence défini pour les logements meublés par un observatoire indépendant.
Fixation des charges
Pour un investissement en LMNP, il est plutôt conseillé au propriétaire de facturer au locataire les charges qui lui incombent (eau, électricité, entretien des parties communes, etc.) sous la forme d’un montant forfaitaire de charges à payer par mois ou par trimestre. Contrairement au système des provisions mensuelles, où le montant des charges est révisé en fin d’année, le montant forfaitaire peut être révisé à la hausse, si le contrat de bail le prévoit, selon les mêmes modalités que le loyer. Le prix forfaitaire ne donne jamais lieu à une régularisation, mais doit cependant être fidèle aux dépenses réelles, sous peine, là encore, pour le propriétaire LMNP, de se voir infliger de copieuses amendes.
Congé du propriétaire
Avant de envisager un investissement en LMNP, il est nécessaire de prendre connaissance des conséquences à venir de la loi Élan, qui prévoit de renforcer la protection des locataires en location meublée. Rappelons que si un locataire a le droit de donner son préavis, avec un simple délai d’un mois, il en va différemment pour le propriétaire. Celui-ci doit respecter certaines conditions restrictives : un préavis de 3 mois, être à échéance du bail et pouvoir justifier d’une des 3 raisons suivantes : vente du bien, reprise pour y habiter ou loger un proche (enfant, parents, conjoint ou concubin). À l’avenir, la loi Élan promet de lourdes amendes contre tout contrevenant (jusqu’à 6 000 € sans compter les dommages-intérêts au locataire). De plus, la loi prévoit également que même en cas de motif régulier, il sera impossible d’expulser tout locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes.
Par où commencer son investissement ?
Réaliser un investissement en LMNP est possible dans le neuf comme dans l’ancien. Dans le premier cas, il faudra investir dans une résidence équipée de divers services tels que le coliving ou investir dans un immeuble et le succès de l’investissement locatif en LMNP dépendra de la qualité de l’exploitant. En revanche, louer un bien dans un immeuble ancien offre plus de liberté, notamment en cas de revente, mais suppose de maîtriser le sujet de la gestion locative.
L’investissement LMNP dans le neuf
Les résidences LMNP susceptibles de proposer ce type d’investissement locatif sont de 3 types : les résidences étudiantes tout d’abord, les résidences de services pour personnes âgées (les résidences seniors) et les résidences de services pour seniors dépendants (Ehpad).
Cependant, il convient de s’informer attentivement sur ce type d’investissement immobilier avant de se lancer, car ces établissements sont soumis à des règles spécifiques pour pouvoir fonctionner. En particulier, les résidences étudiantes doivent accueillir au minimum 70 % d’étudiants et proposer au minimum 3 services tels que le ménage, la blanchisserie ou la restauration. Les Ehpad sont soumis à une autorisation de la préfecture, en raison de la fragilité de leurs résidents. Ces détails doivent être vérifiés avant d’investir en LMNP.
Un autre point crucial concernant l’investissement LMNP dans le neuf : le savoir-faire de l’exploitant. Certes, grâce à ses services, l’investisseur est déchargé d’une grande partie des contraintes locatives, telles que la recherche du locataire, la signature du bail, l’entretien des lieux, etc. Cependant, la rentabilité d’un investisseur peut être affaiblie par les performances de gestion. Ce type d’investissement LMNP dans les immeubles neufs vous garantit un revenu mensuel et aucun risque de vacance locative, mais… car il y a un “mais”, si votre exploitant peine à remplir sa résidence senior LMNP, par exemple. Il n’a d’autre choix que de baisser le taux de rendement de quelques points. Souvent, ce sont des niveaux de loyers trop élevés qui posent problème. Il est donc recommandé de s’informer avant d’investir sur le marché locatif local et de vérifier le niveau des loyers de la résidence. Il sera difficile d’inverser un mauvais investissement dans la zone, car les exploitants ont leur structure de revente propre.
Enfin, un investissement en LMNP classique dans le neuf soulève la question de la fiscalité, car 3 dispositifs sont possibles : le régime de l’amortissement au réel, le régime micro BIC ou le dispositif LMNP Censi-Bouvard.
Le premier, comme nous l’avons déjà vu, offre la possibilité de déduire de ses revenus locatifs annuels toutes les dépenses engagées (intérêts d’emprunt, frais de gestion de copropriété, taxe foncière, etc.). En prime, une partie du prix du bien et du mobilier est également déductible. Un rendement locatif moyen de 5 % est visé sur un investissement LMNP dans le neuf avec ce mécanisme. Même s’il est nécessaire de compter des dépenses supplémentaires d’environ 300 € par an pour l’assistance d’un expert-comptable, ces dépenses sont également déductibles des charges.
Si l’on choisit le dispositif Censi Bouvard, la performance de l’investissement passe de 3,8 à 4,2 %. Ce dispositif fiscal LMNP est comparativement plus facile sur le plan comptable, car il ne nécessite pas la déduction des dépenses et de l’amortissement du revenu imposable. Il nécessite simplement la conclusion d’un contrat de bail avec l’exploitant de la résidence, sur 9 ou 11 ans, pour obtenir une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien, répartie sur la durée du bail. Un plafond maximum est fixé à 300 000 euros, ce qui donne l’espoir d’une réduction de la fiscalité annuelle de 3 666 € par an. Ce n’est pas un mauvais résultat si l’on ajoute que ce dispositif permet également de bénéficier d’une exonération de TVA de 20 %.
Les autres investissements en LMNP
Plus réglementés, mais toujours attractifs, d’autres investissements en LMNP sont encore possibles.
L’investissement LMNP dans l’ancien
Investir en LMNP reste avantageux, notamment en raison du système d’amortissement au réel auquel il donne également droit. Les dernières dispositions de la loi Élan, telles que la création du bail mobilité, devraient donner plus de liberté aux propriétaires cette année. D’autres mesures, telles que la rédaction du bail réglementé ou l’encadrement des loyers dans les grandes villes, viennent un peu, cependant, calmer l’euphorie.
Le cas de la location saisonnière
La location d’un bien meublé à des voyageurs de passage permet au bailleur de bénéficier des avantages du statut de LMNP. Oui, mais l’investissement LMNP dans la location saisonnière est-il encore avantageux ? Bien que l’Internet ait démocratisé ce type de location par le biais de grandes plateformes telles que Booking ou Airbnb, les pouvoirs publics ont plu des réglementations depuis plusieurs années pour limiter son développement. La formule finit par nuire à l’industrie hôtelière traditionnelle et à réduire le nombre de biens vacants destinés à la location à long terme. Les pouvoirs publics ont donc imposé un carcan de règles très contraignantes aux propriétaires, notamment à Paris et dans les zones dites de “forte tension”.
Cependant, il est toujours possible et rentable de louer une résidence autre que sa résidence principale dans des zones “relaxées”, où il n’y a pas de déséquilibre entre l’offre et la demande. Seule la déclaration en mairie est obligatoire. La rentabilité de la location saisonnière LMNP reste l’une des plus élevées que l’on puisse espérer, les tarifs oscillant toujours autour des 2 chiffres, compte tenu du prix des loyers, calculés à la nuitée. Un autre avantage, et non des moindres à prendre en compte dans la location saisonnière LMNP : le risque d’impayés n’existe pas, car les séjours sont payés par avance, directement sur les plateformes en ligne.
À savoir : les nouvelles directives interdisent désormais la location saisonnière de sa résidence principale plus de 120 jours par an, sous peine d’une amende de 5 000 €. Les plateformes sont obligées de jouer le jeu, avec l’obligation de mentionner dans l’annonce le numéro d’enregistrement du loueur, ce qui permet des contrôles des revenus locatifs. Au-delà de 3 000 € de revenus annuels, elles doivent également déclarer aux autorités fiscales les sommes perçues par leurs clients.
La location meublée non professionnelle existe depuis 1949 et peut permettre à tout Français de choisir son investissement locatif afin d’améliorer sa retraite, constituer un patrimoine ou créer des revenus supplémentaires. Il s’agit d’un investissement rarement planifié dans l’optique d’une revente, mais plutôt à long terme, en valorisant le bien.
Quels sont les risques d’investir en LMNP ?
Le principal risque d’un investissement en LMNP est sans aucun doute celui de la vacance locative. Il est essentiel de sélectionner soigneusement l’emplacement géographique de votre bien LMNP et de vous assurer qu’il existe une demande de locations meublées dans votre ville. Le type de bien est également important, car certaines catégories de biens sont plus recherchées que d’autres : les studios ont un taux de rotation plus faible que les appartements partagés.
Le marché locatif LMNP est également cyclique et dépend de la situation économique et du chômage (voir Covid).
Quelle est la rentabilité moyenne d’un investissement LMNP ?
On peut s’attendre à une rentabilité moyenne d’environ 5 % brut pour un investissement LMNP, avec un minimum de 2 %. Isolée, cette rentabilité brute est bien sûr insignifiante car elle doit être comparée à une zone où investir et à un type d’investissement.
N’oubliez jamais que le compromis risque-rendement est indissociable et augmente proportionnellement lorsqu’il n’y a pas d’anomalie de marché (que nous recherchons activement chez Ever Invest: notre fameux Off-Market).
