Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans le neuf ? Opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de combiner les avantages d’un logement neuf avec un cadre fiscal extrêmement avantageux pour la location meublée. Chez VINCI Immobilier, nos experts vous conseillent et vous accompagnent dans votre projet d’investissement immobilier, en vous aidant à maximiser les avantages du LMNP.
Le LMNP, c’est quoi ?
Le LMNP est un dispositif d’investissement immobilier qui consiste à acheter un bien (appartement ou maison) et à le louer meublé. Cette option d’investissement est accessible à tous, que vous soyez une personne morale (SCI IS, SARL de famille, SAS, …) ou une personne physique, imposable ou non, résident fiscal français ou non (étrangers ou expatriés).
Pour que votre logement soit considéré comme une location meublée, il doit comporter une liste d’équipements mobiliers définie par un décret(1), indispensables pour que le locataire puisse l’occuper confortablement : literie, cuisine équipée (réfrigérateur, plaque de cuisson, four…), rangements, luminaires, rideaux ou volets dans les chambres et matériel d’entretien du logement.
Investir en LMNP ou LMP, que choisir ?
Vous avez la possibilité de louer un logement meublé à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le statut LMNP est attribué par défaut tant que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou la moitié des revenus professionnels de votre foyer. En d’autres termes, ils doivent rester inférieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer.
En revanche, si vous souhaitez obtenir le statut LMP, vous devez remplir les deux conditions suivantes : vos revenus locatifs liés à l’activité de location meublée doivent dépasser 23 000 € par an et être supérieurs aux autres revenus professionnels imposables perçus par votre foyer.
Il est toutefois important de noter que pour investir en LMNP, vous devez déclarer votre activité auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du tribunal de commerce compétent avant de commencer à louer votre logement meublé.
Les avantages du LMNP
Le dispositif LMNP présente de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. Les revenus issus de la location meublée bénéficient d’abattements et de déductions plus importants que les revenus provenant de la location nue (déclarés en revenus fonciers).
Le régime réel est particulièrement avantageux. Toutes vos charges sont déductibles de vos revenus locatifs, sur la base de leur montant réel. Vous pouvez ainsi déduire les charges de copropriété (uniquement la partie non récupérable par le locataire si les charges sont remboursées par le gestionnaire), la taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères si elle est remboursée par le gestionnaire), les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt si vous avez financé votre investissement avec un prêt immobilier, ainsi que les assurances de prêt. De plus, et c’est une particularité du statut LMNP/LMP, la valeur d’achat du bien immobilier, y compris le mobilier, est également déductible sous forme d’amortissements comptables annuels (calculés par composant, hors terrain).
Avec le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs des amortissements représentant jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier, sur une durée moyenne de 30 ans. En prenant en compte toutes ces déductions, investir en LMNP vous permet ainsi de percevoir des revenus locatifs peu imposés, voire pas du tout.
Le LMNP offre donc la possibilité de choisir une fiscalité attrayante pour les revenus fonciers. Pour en savoir plus et sélectionner la solution la mieux adaptée à votre situation personnelle, n’hésitez pas à consulter un avocat fiscaliste ou votre conseiller VINCI Immobilier.
Des revenus quasi non imposables pendant plus de 10 ans
Si, au cours d’une année, vos charges déductibles (hors amortissements) excèdent vos revenus locatifs et génèrent donc un déficit, vous disposez d’un délai de 10 ans pour les imputer sur de futurs revenus BIC positifs.
Quant aux amortissements, ils sont déductibles des revenus locatifs nets (après déduction des autres charges) sans pouvoir créer ou aggraver un déficit BIC. La partie non déductible des amortissements peut être reportée et cumulée avec les amortissements futurs, sans limite de montant ni de durée. Ils pourront être progressivement imputés sur les bénéfices locatifs nets annuels.
Ainsi, si les intérêts d’emprunt génèrent un déficit au cours des premières années, le montant du déficit annuel peut être imputé sur les revenus perçus de la location meublée au cours des 10 années suivantes. Pendant cette période, les amortissements annuels sont stockés et cumulés, en attendant que la location du bien meublé génère un bénéfice net.
Investir en LMNP peut donc vous permettre de percevoir des revenus peu ou non imposés pendant au moins 10 ans (selon la rentabilité de l’investissement et le financement). Le LMNP constitue ainsi un excellent placement en vue de la retraite, vous offrant un complément de revenus sur le long terme, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Les avantages d’un logement neuf…
Investir en LMNP dans un logement neuf ou en VEFA situé dans une résidence avec services vous assure de bénéficier d’un bien immobilier conforme aux dernières normes en vigueur, construit avec des matériaux de qualité et couvert par les garanties de l’immobilier neuf. Le LMNP vous permet donc de profiter de tous les avantages de l’immobilier neuf, ce qui constitue un facteur de réassurance supplémentaire pour les investisseurs.
De plus, en investissant dans une résidence services, vous achetez un logement déjà meublé et équipé destiné à la location. Celui-ci est également assorti de prestations de services assurées par l’exploitant de la résidence, telles que la conciergerie, la restauration, la blanchisserie, le ménage, l’accueil/intendance/gardiennage et l’espace bien-être.
Investir dans une résidence avec services neuve vous permet également de récupérer immédiatement la TVA à hauteur de 20 % sur le prix d’acquisition du logement meublé. Concrètement, cela équivaut à acheter le bien hors taxes, puisque vous récupérez la TVA. Chez VINCI Immobilier, nous proposons un portage de la TVA sur l’immobilier, ce qui vous permet d’acquérir directement le bien hors taxes. Cependant, vous devez conserver le logement pendant 20 ans pour que cette remise de TVA vous soit définitivement acquise. Si vous le vendez avant cette période, vous devrez reverser à l’État la part correspondant aux années de non-détention, à moins que le logement ne soit vendu avec le bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence, qui est en charge de la gestion locative.
… dans des marchés à fort potentiel locatif
Les résidences services se développent dans des secteurs où l’offre de logements peine à répondre à une demande locative croissante, en raison des évolutions démographiques et sociologiques. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :
- La population étudiante a augmenté de 2,1 % au cours de l’année 2018-2019, avec 2,7 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur(2), alors que la capacité d’accueil des étudiants est estimée à moins de 400 000 logements.
- Chez les seniors, la proportion de personnes de 60 ans et plus ne cesse de croître, représentant aujourd’hui plus de 26 % de la population totale, avec plus de 17 millions de seniors recensés au 1er janvier 2019. Avant l’an 2000, cette proportion était inférieure à 20 %, selon les données de l’Insee(3).
Ces évolutions démographiques favorisent un taux de remplissage élevé et sécurisent les loyers des investisseurs dans les différentes résidences services éligibles au dispositif LMNP (résidences étudiantes et résidences seniors). Les besoins importants dans ces différents marchés contribuent également à la valorisation des logements meublés, en vue de la constitution ou du développement de votre patrimoine, ainsi que de la revente avec une plus-value à moyen ou long terme.
Les avantages de l’investissement locatif sans les soucis de la gestion locative
La résidence services est entièrement gérée par un exploitant professionnel, qui se charge de la gestion locative : recherche et sélection des locataires, rédaction du bail, état des lieux d’entrée/de sortie, gestion courante et rotation des locataires, encaissement des loyers, versement des revenus locatifs au propriétaire, entretien du bâtiment, gestion des travaux de réparation et de rénovation, etc.
Cette délégation de gestion est formalisée par un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans (renouvelable tacitement par périodes de 3 ans), qui encadre et sécurise la relation entre l’exploitant de la résidence et les propriétaires des logements meublés. Ce contrat de location définit notamment le montant des revenus locatifs à percevoir pendant la durée de location, ainsi que la répartition des charges et des taxes entre le bailleur (propriétaire) et le preneur à bail (gestionnaire de la résidence).
En tant qu’investisseur propriétaire d’un logement meublé, l’investissement en résidence services vous apporte un grand confort, car vous n’avez pas à vous occuper de la gestion de votre appartement ni des démarches administratives qui y sont liées.
Revendre un logement meublé en résidence services
Les personnes qui ont investi en LMNP sont libres de revendre leur bien quand elles le souhaitent, car il n’y a pas de durée de détention minimale imposée par ce régime fiscal.
Depuis plusieurs années, un marché secondaire s’est développé, permettant aux investisseurs de revendre leur bien en résidences services et aux acheteurs intéressés d’acquérir un bien ancien. Les personnes intéressées peuvent notamment être des investisseurs qui ont besoin de revenus immédiats et ne souhaitent pas attendre la fin de la construction pour percevoir leurs premiers loyers. Du point de vue du vendeur, cette opération permet de dégager une somme d’argent, qui pourra éventuellement être réinvestie dans un bien neuf en résidence services.
Pour revendre votre appartement en résidence services, vous pouvez vous adresser au promoteur immobilier neuf ou à l’intermédiaire qui vous a initialement vendu le bien.
Plusieurs possibilités à la fin du bail commercial
À l’expiration du bail commercial, plusieurs options s’offrent à vous :
- Le bail commercial est reconduit tacitement et la relation locative se poursuit dans les mêmes conditions, avec les avantages du LMNP.
- Le bail commercial peut être révisé avec la signature d’un nouveau contrat de 9 ans, notamment pour ajuster le loyer à la valeur locative du marché, tout en profitant des avantages du statut LMNP.
- Vous pouvez refuser le renouvellement du bail pour récupérer votre logement meublé, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction au gestionnaire, en compensation du préjudice subi. Cette indemnité est déductible sur le plan comptable et partiellement récupérable sur le plan fiscal. De plus, si vous vendez le bien avant les 20 ans de détention, vous devrez régulariser le trop-perçu de TVA.
Vous l’aurez compris, les avantages du LMNP sont nombreux. Ce type d’investissement immobilier s’intègre parfaitement à votre stratégie patrimoniale et vous offre des opportunités de diversification, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et d’un rendement intéressant. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter un conseiller chez VINCI Immobilier.
(1) Décret n° 2015-981 en vigueur depuis le 1er septembre 2015, en application de la loi ALUR de mars 2014
(2) Les effectifs dans l’enseignement supérieur en 2018-2019, Note flash août 2019, Ministère de l’Enseignement Supérieur
(3) Insee.fr
