L’investissement LMNP est un investissement réalisé sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Les avantages fiscaux attrayants qui l’accompagnent, ainsi qu’une rentabilité brute de 15 à 25% supérieure à celle du Pinel, en font un type d’investissement en plein essor aujourd’hui. Suivez notre guide pour profiter au maximum de cet investissement LMNP, qui figure actuellement parmi les plus avantageux.
Qu’est-ce qu’un investissement LMNP ?
Un investissement LMNP est un investissement réalisé sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Les avantages fiscaux attrayants qui l’accompagnent, ainsi qu’une rentabilité brute de 15 à 25% supérieure à celle du Pinel, en font un type d’investissement en plein essor aujourd’hui. Suivez notre guide pour profiter au maximum de cet investissement LMNP, qui figure actuellement parmi les plus avantageux.
Zoom sur la fiscalité d’un investissement en location meublée non professionnelle
Il ne fait aucun doute que c’est d’abord l’aspect fiscal d’un investissement immobilier en LMNP qui attire les investisseurs à la recherche d’une propriété rentable sur le marché locatif. Sous certaines conditions, le régime LMNP permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à une exonération complète. Cela compense les inconvénients traditionnels de la location meublée, tels qu’un prix d’achat plus élevé en raison de l’équipement du bien LMNP et de ses coûts d’entretien et de gestion.
La catégorie des BIC
Pour bénéficier de ce système, le bailleur déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est différente de l’impôt sur le revenu.
Note : son activité de location LMNP est considérée comme une activité commerciale dont le revenu n’est pas imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Cette option permet à un investisseur de ne pas augmenter sa tranche marginale d’imposition. Un choix est nécessaire entre 2 régimes LMNP : le réel ou le micro-bic.
Le micro-bic
Ce régime fiscal est celui qui s’applique par défaut pour un petit loueur en meublé non professionnel, ceux dont les revenus locatifs LMNP sont inférieurs à 70 000 € par an. Il donne droit à une réduction de 50% des loyers perçus par an. Ce taux passe à 71% si le bien est une chambre d’hôtes ou un gîte (plafond de revenus annuels de 82 800 €). De plus, des cotisations sociales de 15,5% sont déduites tant que les revenus n’excèdent pas 23 000 € par an (au-delà de ce montant, le statut est LMP). Sinon, les autorités fiscales considèrent que l’activité LMNP relève de la catégorie des loueurs en meublé professionnels, pour lesquels les cotisations sociales s’élèvent à 22,7%.
Lorsqu’il n’y a pas de prêt ou de travaux à déduire des revenus, ce régime LMNP est intéressant. Il est simple sur le plan comptable et ne nécessite que peu de formalités. Les revenus à déclarer comprennent la somme de tous les loyers, y compris les charges. En revanche, si les charges déductibles dépassent 50% des loyers, le régime LMNP réel simplifié devient plus avantageux.
Le réel simplifié
Le micro-bic LMNP n’autorise pas la déduction de charges, ce qui n’est pas le cas avec le régime réel d’imposition. C’est précisément avec l’importance de toutes les déductions possibles que prend tout son intérêt un investissement en LMNP pour éviter les impôts pendant une certaine durée. Il est possible d’éviter l’imposition sur les revenus locatifs LMNP grâce à l’amortissement, qui agit directement sur la réduction de l’impôt en créant un déficit. Cela implique que l’investisseur immobilier ne déclare plus ses loyers perçus et ses dépenses pour un montant fixe, mais pour leur montant réel. Cela lui laisse la possibilité de réaliser un calcul d’amortissement, c’est-à-dire de déduire une partie du prix du bien chaque année de ses revenus locatifs, en plus naturellement des autres charges déductibles en LMNP. Notons parmi ces charges :
- les frais de notaire lors de l’achat ;
- les charges de copropriété ;
- les intérêts et frais liés au prêt immobilier ;
- la taxe foncière ;
- les assurances (prêt, PNO, GLI…) ;
- les travaux de réparation et d’amélioration ;
- la taxe d’habitation ;
- les dépenses du locataire si les contrats (eau, électricité, chauffage) sont à son nom.
Pour un propriétaire LMNP encaissant de nombreuses charges, l’intérêt de ce mode devient évident. Il peut permettre de défiscaliser entièrement une nouvelle acquisition au cours des premières années. Comment est-ce possible ? Grâce au système du déficit, à partir du moment où les dépenses dépassent les revenus. Ce déficit peut être reporté chaque année, pendant 10 années consécutives.
Gestion de la complexité comptable
Le seul inconvénient réside dans la complexité comptable de la question simplement pour un investissement LMNP. L’établissement d’un plan d’amortissement relève d’un spécialiste, car tous les éléments d’un logement ne sont pas amortis de la même manière : le terrain, par exemple, n’est pas amorti, tandis que les meubles bénéficient d’un taux de 10%. Un investissement LMNP sous ce régime nécessite obligatoirement les services d’un expert-comptable pour éviter les erreurs et les ennuis avec l’administration fiscale.
Les contribuables LMNP dont les revenus locatifs n’excèdent pas 70 000 € peuvent bénéficier du régime réel sur demande. C’est une opération que les investisseurs avisés ne manquent pas de réaliser dès lors qu’ils ont calculé que le montant de leurs dépenses leur permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante que la simple déduction de 50%. En tenant compte du fait que l’amortissement est calculé sur la base du prix du bien immobilier, les propriétaires ont un réel intérêt à effectuer ce changement si leur propriété prend de la valeur.
La fiscalité d’un investissement en LMNP réserve d’autres petits cadeaux. Les réductions obtenues en LMNP n’entrent pas dans le plafond de 10 000 € prévu par les niches fiscales comme le Pinel. Elle permet également de bénéficier d’une récupération de la TVA incluse dans le prix d’achat. Il est nécessaire, pour cela, de rentrer dans les conditions de statut du LMNP (ne pas figurer au registre des sociétés ni au registre du commerce en tant que loueur meublé professionnel).
Comment devenir un loueur en meublé ?
Une fois que vous avez compris tous les avantages des arrangements fiscaux possibles d’un investissement LMNP, vous devriez également vous poser des questions sur les autres paramètres de ce type d’investissement. Tout comme ils ne relèvent pas du même cadre fiscal que les biens nus, les logements meublés ne relèvent pas du même cadre législatif que le statut LMNP. Par conséquent, il existe des contraintes légales pour les futurs propriétaires LMNP.
Au niveau du bien (résidences)
Un décret en date du 31 juillet 2015 (n° 2015-981) est venu combler le vide juridique qui existait quant à la définition d’un logement meublé non professionnel ou professionnel. Auparavant, dans les cas litigieux de LMNP, les juges évaluaient l’affaire au cas par cas. Aujourd’hui, le législateur a définitivement clarifié les choses en édictant une liste obligatoire des équipements principaux qui les définissent comme meublés. Tous les objets de la vie quotidienne doivent être présents pour permettre au locataire de vivre décemment.
Cela signifie que, dans la liste LMNP, un lit équipé d’une couette ou de couvertures, des rideaux ou des volets dans la chambre, un four ou un four à micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur équipé d’un congélateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères, des luminaires, ainsi que le nécessaire pour l’entretien du logement LMNP doivent être présents.
Il est également nécessaire que le bien LMNP soit équipé d’un système de chauffage, d’une alimentation en eau potable, d’une salle de bains, d’une kitchenette avec évier et de installations sanitaires.
Normalement, dans un investissement LMNP, l’équipement fera partie de l’investissement initial, dont le prix est ajouté au prix d’acquisition total, pour être inclus dans le prêt. Il est donc conseillé d’investir dans des meubles solides, afin de ne pas avoir à les remplacer à chaque nouveau locataire.
Veuillez noter : bien sûr, il est toujours nécessaire de s’assurer de louer un logement LMNP sain et décent. À cet égard, la surface habitable minimale est de 9 mètres carrés, que les diagnostiqueurs se chargent de vérifier. Les pouvoirs d’investigation des maires et des préfets ont été renforcés par la loi Élan, afin de s’opposer à la location de logements LMNP qui ne répondent pas aux critères de décence.
Le contrat de location
La loi Alur a rendu obligatoire l’utilisation de contrats types LMNP et définit leur contenu. L’activité de loueur en meublé peut donner lieu à 3 types de contrats de location pour les revenus locatifs.
- le contrat de location meublée d’un an, avec reconduction tacite du bail ;
- le bail étudiant de 9 mois ;
- le bail mobilité, une nouvelle disposition créée par la loi Élan.
Ce dernier bail donne la possibilité de louer pour de courtes périodes, de 1 à 10 mois, uniquement à des personnes ou populations soumises à un déplacement lié à des besoins professionnels. Cela concerne le personnel en mutation ou en mission, mais aussi les étudiants en stage, en contrat d’apprentissage ou suivant des études supérieures. Le bail commercial n’est pas éligible au LMNP.
La durée de la location LMNP
La durée de la location LMNP reste libre si le bien n’est pas la résidence principale du locataire, c’est-à-dire s’il n’occupe pas le bien pendant plus de 8 mois de l’année, à l’exception des étudiants dont la résidence principale est rattachée à leur lieu d’études (même s’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents).
Tous ces baux LMNP peuvent prévoir le paiement d’un dépôt de garantie par le locataire, dont le montant peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Cette période est plus longue que pour une location vide afin d’anticiper d’éventuels dommages causés aux meubles.
Exception : le bail mobilité ne relève pas de cette règle, car le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. Pour se protéger contre le risque d’impayés de loyer, il peut ajouter une garantie solidaire au bail. Cependant, si le locataire est étudiant ou apprenti, le bailleur ne peut pas souscrire une garantie solidaire pour les loyers impayés.
L’état des lieux
Un investissement LMNP se distingue également du contrat de location par une spécificité de la location meublée. Aujourd’hui, un inventaire de tous les équipements du logement est devenu obligatoire. Il doit accompagner le contrat de location et, avec les diagnostics techniques, être signé par les 2 parties. Au moment de la restitution du logement LMNP, l’inventaire joue en quelque sorte le rôle d’un “état des lieux” de l’équipement. Il peut donc aider à justifier une déduction sur la caution, au cas où certains équipements seraient endommagés ou manquants.
Veuillez noter : l’inventaire fait partie des documents obligatoires à produire depuis le 1er août 2015. Cette étape est un peu contraignante, mais nécessaire pour trancher en cas de litige. Ce document qualifiera en effet le logement de meublé s’il y avait un différend.
Fixation du loyer
En principe, vous pouvez librement fixer le loyer de votre investissement LMNP. Libre, sauf si le bien se trouve à Paris ou à Lille, qui sont soumis, depuis juillet 2019, à un nouveau encadrement des loyers. Cette nouvelle directive de la loi Élan a été étendue en octobre 2021 à des agglomérations telles que Lyon et plusieurs villes de la banlieue parisienne (regroupées sous le nom d’”Est ensemble” et de “Plaine commune”).
Les villes de plus de 50 000 habitants pourront également demander son application, si elles jugent qu’il existe un trop grand écart entre le niveau des loyers du secteur privé et celui du secteur social. Concrètement, cette mesure oblige le bailleur LMNP à fixer un plafond sur les loyers, selon un seuil de 20% par rapport au loyer de référence défini pour les logements meublés par un observatoire indépendant.
Fixation des charges
Pour un investissement LMNP, il est conseillé au propriétaire de facturer au locataire les charges qui lui incombent (eau, électricité, entretien des parties communes, etc.) sous forme d’un montant forfaitaire de charges payable par mois ou par trimestre. Contrairement au système des provisions mensuelles, où le montant des charges est révisé en fin d’année, le montant fixe peut être révisé à la hausse, si le contrat de bail le prévoit, selon les mêmes modalités que le loyer. Le prix forfaitaire ne donne jamais lieu à une régularisation, mais doit cependant être fidèle aux dépenses réelles, sous peine, là encore pour le propriétaire LMNP, d’encourir de lourdes amendes.
Congé du propriétaire
Avant de considérer un investissement LMNP, il est nécessaire de prendre connaissance des conséquences à venir de la loi Élan, qui prévoit de renforcer la protection des locataires en location meublée. Rappelons que si un locataire a le droit de donner son congé, avec un simple préavis d’un mois, il n’en va pas de même pour le propriétaire. Celui-ci doit respecter certaines conditions restrictives : préavis de 3 mois, être à la fin du bail et être en mesure de justifier l’une des 3 raisons suivantes : revente du bien, reprise pour y habiter ou loger un proche parent (enfants, parents, conjoint ou concubin). À l’avenir, la loi Élan promet des amendes lourdes contre tout contrevenant (jusqu’à 6 000 € sans compter les dommages-intérêts au locataire). De plus, la loi prévoit également que même en cas de motif régulier, il sera impossible d’expulser tout locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes.
Par quel investissement devrais-je commencer ?
La réalisation d’un investissement LMNP est possible dans le neuf et dans l’ancien. Dans le premier cas, il faudra investir dans une résidence équipée de divers services tels que le coliving ou investir dans un immeuble et le succès de l’investissement locatif en LMNP dépendra de la qualité de l’exploitant. En revanche, la location dans un immeuble ancien offre plus de liberté, notamment en cas de revente, mais suppose de maîtriser le sujet de la gestion locative.
L’investissement LMNP dans le neuf
Les résidences LMNP capables de proposer ce type d’investissement locatif sont de 3 types : les résidences étudiantes d’abord, les résidences services pour les personnes âgées (résidences seniors) et les résidences services pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).
Cependant, il convient d’être attentif à ce type d’investissement immobilier avant de se lancer, car ces établissements sont soumis à des règles spécifiques pour pouvoir fonctionner. En particulier, les résidences étudiantes doivent compter au minimum 70% d’étudiants et proposer un minimum de 3 services tels que le ménage, la blanchisserie ou la restauration. Les Ehpad sont soumises à une autorisation préfectorale, en raison de la fragilité de leurs résidents. Ces détails doivent être vérifiés avant d’investir en LMNP.
Un autre point crucial concernant l’investissement LMNP dans le neuf : le savoir-faire de l’exploitant. Certes, grâce à ses services, l’investisseur est déchargé d’une grande partie de ses contraintes locatives, telles que la recherche du locataire, la signature du bail, l’entretien des lieux, etc. Néanmoins, la rentabilité d’un investisseur peut être affaiblie par les performances de gestion de celui-ci. Ce type d’investissement LMNP dans des immeubles neufs vous garantit un revenu mensuel régulier et aucun risque de vacance locative, mais… Oui, il y a un mais, si votre exploitant peine à remplir sa résidence senior LMNP, par exemple. Il n’a d’autre choix que de baisser le taux de rendement de quelques points. Souvent, ce sont les niveaux de loyer trop élevés qui posent ce problème. Il est donc recommandé de se renseigner avant d’investir sur le marché locatif local et de vérifier le niveau des loyers de la résidence. Il sera difficile de revenir en arrière sur un mauvais investissement dans la région, car les gestionnaires ont leur propre structure de revente.
Enfin, un investissement classique LMNP dans le neuf soulève la question de la fiscalité, car 3 dispositifs sont possibles : le régime de l’amortissement au réel, le régime micro-bic ou le dispositif LMNP Censi-Bouvard.
Le premier, comme nous l’avons déjà vu, offre la possibilité de déduire de son revenu locatif annuel toutes les dépenses engagées (intérêts d’emprunt, frais de gestion de copropriété, taxe foncière, etc.). En prime, une partie du prix du bien et des meubles est également déductible. Un rendement locatif moyen de 5% est visé sur un investissement LMNP dans le neuf avec ce mécanisme. Même s’il faut compter des frais supplémentaires d’environ 300 € par an pour l’assistance d’un expert-comptable, sachez que ces frais sont également déductibles des charges.
Si l’on opte pour le dispositif Censi Bouvard, la rentabilité de l’investissement passe de 3,8 à 4,2%. Cette disposition fiscale LMNP est comparativement plus facile sur le plan comptable, car elle ne nécessite pas la déduction des dépenses et de l’amortissement du revenu imposable. Elle exige simplement la conclusion d’un contrat de bail avec l’exploitant de la résidence, sur 9 ou 11 ans, afin d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat du bien, répartie sur la durée du bail. Un plafond maximum est fixé à 300 000 euros, ce qui donne l’espoir d’une réduction de taxation annuelle de 3 666 € par an. Ce n’est pas un mauvais résultat si l’on ajoute que ce dispositif permet également de bénéficier d’une exonération de TVA de 20%.
Les autres investissements en LMNP
Plus réglementés, mais toujours attrayants, d’autres investissements LMNP sont encore possibles.
L’investissement LMNP dans l’ancien
Investir en LMNP reste avantageux, notamment en raison du système de l’amortissement au réel auquel il donne également droit. Les dernières dispositions de la loi Élan, telles que la création du bail mobilité, devraient donner plus de liberté aux propriétaires cette année. D’autres mesures, telles que la rédaction du bail réglementé ou l’encadrement des loyers dans les grandes villes, viennent un peu, cependant, calmer l’euphorie.
Le cas de la location saisonnière
La location d’un bien meublé à des voyageurs de passage permet au propriétaire de bénéficier des avantages du statut LMNP. Oui, mais, l’investissement LMNP en location saisonnière est-il toujours avantageux ? Bien que l’Internet ait démocratisé ce type de location par le biais de grandes plateformes telles que Booking ou Airbnb, les autorités publiques ont multiplié les réglementations depuis plusieurs années pour limiter son développement. La formule a fini par porter préjudice à l’industrie hôtelière traditionnelle et réduire le nombre de logements vacants pour la location à long terme. Les autorités publiques ont donc imposé un carcan de règles très restrictives aux propriétaires, notamment à Paris et dans les zones dites à “haute tension”.
Néanmoins, il est encore possible et rentable de louer une résidence autre que sa résidence principale dans des zones “relaxées”, où il n’y a pas de déséquilibre entre l’offre et la demande. Seule la déclaration en mairie est requise. La rentabilité de la location saisonnière LMNP reste l’une des plus élevées que l’on puisse espérer, les taux étant toujours autour des 2 chiffres, compte tenu du prix des loyers, calculés à la nuitée. Un autre avantage, et non des moindres à prendre en compte dans la location saisonnière LMNP : le risque d’impayés n’existe pas, car les séjours sont payés d’avance, directement sur les plateformes en ligne.
À noter : les nouvelles directives interdisent désormais la location saisonnière de sa résidence principale plus de 120 jours par an, sous peine d’une amende de 5 000 €. Les plateformes sont obligées de jouer le jeu, avec l’obligation de mentionner dans l’annonce le numéro d’enregistrement du loueur, ce qui permet des contrôles des revenus locatifs. Au-delà de 3 000 € de revenus annuels, elles doivent également déclarer aux services fiscaux les sommes perçues par leurs clients.
La location meublée non professionnelle existe depuis 1949 et peut permettre à tout Français de choisir son investissement locatif pour améliorer sa retraite, constituer un patrimoine ou créer des revenus complémentaires. Il s’agit d’un investissement rarement planifié dans l’objectif de revente, mais plutôt à long terme, en augmentant la valeur du bien.
Quels sont les risques d’investir en LMNP ?
Le principal risque d’un investissement en LMNP est sans aucun doute celui de la vacance locative. Il est essentiel de choisir soigneusement l’emplacement géographique de votre bien LMNP et de vous assurer qu’il existe une demande pour les locations meublées dans votre ville. Le type de bien est également important, car certaines catégories de biens sont plus recherchées que d’autres : les studios ont un taux de rotation plus faible que les appartements partagés.
Le marché locatif LMNP est également cyclique et dépend de la situation économique et du chômage (voir Covid).
Quelle est la rentabilité moyenne d’un investissement LMNP ?
On peut s’attendre à une rentabilité moyenne d’environ 5% brut pour un investissement LMNP, avec un minimum de 2%. Isolée, cette rentabilité brute est bien sûr sans signification, car elle doit être comparée à une zone où investir et à un type d’investissement.
N’oubliez jamais que le compromis rendement-risque est indissociable et augmente proportionnellement lorsqu’il n’y a pas d’anomalie de marché (que nous recherchons activement chez Ever Invest : notre fameux Off-Market).
