Le guide de l’investissement locatif
Réduire les impôts, développer un patrimoine, bénéficier de revenus supplémentaires ou préparer la retraite… Les raisons de réaliser un investissement locatif sont nombreuses. Toutefois, pour réussir son acquisition immobilière, il est essentiel de connaître certains points clés. Quel type de bien choisir ? Dans quel cadre investir ? Quelle rentabilité attendre ? Quelle fiscalité s’applique ? Ce guide de l’investissement locatif vous guidera et vous trouverez des fiches pratiques complémentaires sur le sujet en bas de page.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif correspond à l’achat d’un bien immobilier par un particulier dans le but de le louer (et non d’y habiter). Il peut s’agir de différents types de biens, qu’ils soient destinés à l’habitation ou à un usage professionnel : appartement ou maison (meublée ou vide ; neuf ou ancien), local professionnel (bureaux ou locaux commerciaux), parking, logement adapté à un public spécifique (chambre en maison de retraite ou logement étudiant)… Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).
Il existe plusieurs dispositifs ou formes d’investissement locatif tels que la location immobilière classique, la location saisonnière, le bail commercial, l’investissement en loi Pinel, la location meublée professionnelle (LMP), la location meublée non professionnelle (LMNP), la société civile de placement immobilier (SCPI)…
Pourquoi réaliser un investissement locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif peut avoir plusieurs objectifs : placer son argent, générer des revenus supplémentaires, anticiper la retraite, transmettre un patrimoine ou réduire les impôts.
En réalisant un investissement locatif, vous pouvez vous assurer un revenu complémentaire régulier grâce aux loyers perçus. Que le bien soit loué de manière continue ou saisonnière (de particulier à particulier ou via une plateforme d’annonces…), ces revenus peuvent améliorer votre quotidien et vous permettre de mieux appréhender votre retraite. En effet, il est essentiel d’anticiper dès que possible pour compenser la baisse de revenus et maintenir votre pouvoir d’achat.
Un autre avantage de l’investissement locatif est la constitution d’un patrimoine que vous pourrez léguer ultérieurement. Vous pouvez également envisager d’occuper le logement dans quelques années ou de le laisser à disposition de vos enfants lorsque vous ne souhaitez plus le louer.
Enfin, l’investissement locatif vous permet de réduire vos impôts grâce à différents dispositifs créés par la législation (Pinel, Denormandie, etc.). En investissant dans l’un de ces cadres, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, sous réserve de respecter les conditions spécifiées.
Dans quel type d’investissement locatif se lancer ?
Différents dispositifs existent, et tous n’offrent pas les mêmes avantages. Voici les principaux :
- La loi Pinel : dispositif d’incitation fiscale pour l’investissement dans des biens neufs (ou assimilés), soumis à des conditions de location sur une période de 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné et un plafond de ressources pour le locataire. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’acquisition immobilière.
- Le dispositif Denormandie : équivalent à la loi Pinel, réservé aux projets de location de logements anciens rénovés.
- Le dispositif Loc’Avantages : permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en louant un bien pour une durée minimale de 6 ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le montant de la réduction fiscale varie en fonction du loyer fixé.
- La location en tant que Loueur meublé non professionnel (LMNP) : permet de bénéficier d’une imposition particulière pour la location d’un logement (résidence principale ou saisonnière). Si les revenus issus de la location ne dépassent pas certains seuils, vous pouvez pratiquer un abattement de 50% sur vos recettes foncières.
- La loi Malraux : permet de déduire les travaux effectués dans des biens immobiliers situés dans des zones de protection du patrimoine architectural et paysager.
Peut-on réaliser un investissement locatif sans apport ?
Avant d’accorder un prêt, la banque évalue votre situation financière en prenant en compte vos revenus et vos charges fixes. Pour renforcer votre dossier, il est donc généralement conseillé de constituer un apport. Un apport minimal d’environ 10% correspondant aux frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, garanties) liés à l’acquisition du bien est souvent recommandé.
Cependant, l’apport personnel exigé dans le cadre d’un investissement locatif est souvent inférieur à celui demandé pour l’achat d’une résidence principale. Selon l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), l’apport moyen pour les investisseurs locatifs était d’environ 6%, contre environ 16% pour l’ensemble des emprunteurs en 2020. Les établissements de crédit sont plus souples car les investisseurs locatifs disposent souvent déjà d’un patrimoine financier et/ou immobilier conséquent.
Cependant, est-il possible de réaliser un investissement locatif sans apport ? Cela peut être envisageable, à condition d’avoir un dossier solide. Pour rassurer la banque et maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, vous devrez présenter un projet cohérent et avoir un profil solide. Il est essentiel de présenter une estimation réaliste des futurs loyers, de répertorier les frais annexes (charges de copropriété, travaux éventuels, assurances…), de déterminer le montant que vous pouvez épargner chaque mois, d’être en CDI ou d’avoir au moins 3 ans d’ancienneté si vous êtes travailleur non salarié, d’avoir des comptes sains et un taux d’endettement inférieur à 35% de vos revenus.
Centre-ville ou périphérie ? Neuf ou ancien ? Bien choisir le bien
Avant de choisir définitivement un bien, il est essentiel de s’intéresser à son emplacement géographique, au réseau de transports, aux projets d’évolution du quartier, etc. Il est également important d’étudier les loyers pratiqués dans la zone où vous souhaitez investir.
Il est recommandé de choisir une zone attrayante et dynamique susceptible d’attirer un grand nombre de locataires. Il faut également tenir compte du potentiel de revente et mettre en avant les atouts de l’emplacement pour les locataires potentiels (proximité des commerces, écoles, transports en commun, etc.).
La question de savoir s’il est plus rentable d’investir dans l’ancien ou le neuf se pose également. Généralement, les logements anciens sont moins chers à l’achat que les biens neufs, et les frais de notaire associés à la transaction sont également moins élevés. Cependant, les dispositifs d’avantages fiscaux sont principalement concentrés sur l’immobilier neuf. Toutefois, cela implique de respecter certaines contraintes telles que des démarches administratives chronophages, l’obligation de louer le bien pendant une durée minimale et de le conserver plusieurs années avant de le revendre pour que l’opération soit rentable.
En ce qui concerne l’ancien, il est généralement nécessaire de réaliser d’importants travaux de rénovation pour bénéficier d’une réduction d’impôt.
Il est important de garder à l’esprit que l’investissement locatif entraîne des coûts au fil des ans : frais d’entretien, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, assurance loyers impayés, etc. Il est donc essentiel de prendre en compte ces éléments dès le début pour éviter d’acquérir des biens dégradés, mal isolés, fortement taxés ou avec de lourdes charges de copropriété.
Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est essentiel d’estimer sa rentabilité potentielle. Le prix d’achat du bien immobilier et le loyer fixé ne sont pas les seuls critères à prendre en compte, car de nombreuses charges viennent impacter la rentabilité de l’investissement.
Pour estimer la rentabilité, vous pouvez utiliser le calcul suivant (qui reste approximatif car les recettes et dépenses liées au logement peuvent varier au fil des ans) :
Taux de rentabilité nette = (Loyer mensuel x 12 mois) – charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative, frais de réparations ou travaux…) / prix d’achat du bien x 100
