Aujourd’hui, investir dans l’immobilier ancien est plus avantageux que jamais grâce à cinq dispositifs de défiscalisation. Chacun de ces dispositifs offre ses propres conditions et avantages fiscaux. Il est donc essentiel de prendre connaissance de chacun d’entre eux avant de réaliser un achat immobilier. Le choix du dispositif adapté vous aidera également à définir votre projet immobilier.
Avantages fiscaux : Loi Pinel
La loi Pinel est le premier dispositif de défiscalisation immobilière et certainement le plus connu. Mais si vous n’en avez jamais entendu parler, pas de panique, on vous explique tout !
Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez remplir plusieurs critères. Tout d’abord, concernant votre achat :
- Il doit s’agir d’un logement ancien à rénover intégralement afin de le rendre comme neuf.
- Il peut également s’agir d’un logement à réhabiliter s’il est considéré comme “indécent” par la loi.
- Il peut également s’agir d’un bien immobilier autre qu’une habitation que vous transformerez en logement.
Tous ces achats doivent être effectués dans le but de louer le logement rénové. Le logement doit être loué :
- En tant que résidence principale.
- Sur une durée de 6 à 12 ans.
- À un locataire dont les revenus sont plafonnés.
- Avec un loyer plafonné par décret.
Grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21% du prix du logement. Cette réduction est applicable dans la limite d’un investissement de 300 000€ et d’un prix au mètre carré ne dépassant pas 5 500€. Depuis le 1er janvier 2018, le logement doit être situé en zone tendue Abis, A ou B1.
Mais qui est éligible à ce dispositif ? Toutes les personnes imposables, qu’elles soient célibataires ou en couple, peuvent demander cette aide. Elle est également ouverte aux personnes investissant grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Dispositif de défiscalisation immobilier ancien Cosse
Le dispositif Cosse impose également certaines règles. Vous devez, comme pour la loi Pinel, être acheteur d’un logement ancien, avec ou sans travaux, situé en agglomération.
Ce logement doit être destiné à la location vide et en résidence principale. La durée de location du bien est de 6 à 9 ans. Les revenus du locataire ainsi que le loyer de l’appartement ou de la maison sont plafonnés.
Remplaçant la loi Borloo, le dispositif Cosse impose la signature d’une convention avec l’ANAH. Après avoir fixé le loyer et les ressources du locataire, un abattement fiscal pourra être effectué. La diminution fiscale s’applique sur les revenus locatifs. Le taux dépend de la localisation du logement.
| Loyers | Zones bis, A et B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 30% | 15% | ❌ |
| Loyer social | 70% | 50% | ❌ |
| Loyer très social | 70% | 50% | ❌ |
| Intermédiaire locative | 85% | 85% | 85% |
La défiscalisation avec la loi Malraux
Lorsque vous investissez dans un ensemble immobilier ancien, vous pouvez également être éligible à un dispositif : la loi Malraux. Pour cela, vous devez respecter plusieurs conditions :
- Vous devez avoir investi dans un ensemble immobilier ancien.
- Le bien doit être situé dans un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé (zone protégée ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager ZPPAUP).
- Il doit être entièrement rénové sous l’autorité de l’architecte des bâtiments de France.
- Il doit être loué comme résidence principale, en tant que logement nu, pour une durée minimale de 9 ans.
Si le bien est situé en zone protégée, l’avantage fiscal qui vous sera accordé sera plafonné à 36 000€. La réduction d’impôts peut atteindre 30% du montant des travaux.
En revanche, si le logement rénové est localisé en ZPPAUP, la réduction porte sur 22% du montant des travaux, plafonnés à 100 000€. Toutes les dépenses de travaux ne seront pas prises en compte, veillez donc à ce que vos travaux soient conformes à la loi Malraux.
Monuments Historiques et avantages fiscaux dans l’ancien
Vous avez acheté un immeuble classé monument historique ? Bonne nouvelle, s’il est inscrit à l’inventaire supplémentaire ou labellisé Fondation du patrimoine, vous pouvez être éligible au dispositif Monuments Historiques. Une condition est requise sur l’achat : vous devez vous engager à le conserver pendant au moins 15 ans.
Il faudra également que ce bien immobilier soit destiné à être rénové. L’autorisation sera donnée par la conservation régionale des monuments historiques et sera suivie par le contrôle de l’État.
Une fois les travaux effectués, le logement pourra être proposé en résidence principale ou secondaire pendant une durée de 3 ans. Contrairement aux autres dispositifs, celui-ci n’exige ni minimum ni maximum de ressources et le loyer pourra être fixé librement.
Vous pourrez déduire fiscalement 100% du coût des travaux et des charges, sans aucune limitation ! De plus, l’immeuble pourra même être exonéré de frais de succession, ce qui favorise l’investissement !
Denormandie ancien : quelles sont les conditions ?
Si vous souhaitez bénéficier de cet avantage fiscal, vous devrez une nouvelle fois investir dans un bien ancien. Il devra être situé dans l’une des 222 communes du plan Action Cœur de Ville ou dans une commune faisant l’objet d’une opération de revitalisation du territoire. Des travaux obligatoires devront être réalisés et représenter 25% de la valeur totale de l’opération. Une amélioration énergétique de 30% pour une maison et 20% pour un appartement devra être atteinte. Il faudra obligatoirement faire appel à une entreprise, car il faudra être en capacité de fournir des factures de travaux au fisc.
Le logement ne pourra être loué qu’à des personnes dont le revenu ne dépasse pas un certain plafond. Le loyer sera également plafonné.
L’avantage fiscal alloué au dispositif Denormandie s’élève à 12% de réduction d’impôt par rapport au prix total de l’opération si vous louez pendant 6 ans. Si vous décidez de louer pendant 9 ans, la réduction s’élèvera à 21%.
⚠️ Attention, la loi Denormandie n’est valable que jusqu’au 21 décembre 2022.
Merci de nous avoir lu 💚
