Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Cela peut être un logement, meublé ou non, qui sera loué à un locataire selon un contrat de location établi avec le propriétaire. L’investissement locatif peut également concerner des locaux commerciaux, des garages, etc.
Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?
Définir son budget d’achat pour son investissement locatif
Pour déterminer votre capacité d’investissement, plusieurs éléments doivent être pris en compte, tels que :
- Votre épargne disponible pour constituer un apport financier si vous avez besoin d’un prêt. Les financements sans apport existent, mais les banques demandent généralement un apport de 10 % pour couvrir les frais de notaire et d’agence.
- Votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt détermineront votre éligibilité à un prêt. Les banques prendront en compte vos charges pour évaluer votre capacité d’emprunt.
- Les revenus générés par la location future seront également pris en compte. Les banques ne considèrent généralement que 70 % des revenus locatifs pour garantir une sécurité financière en cas de vacance locative, d’impayés de loyer, etc.
Rechercher le bien immobilier
Une fois votre budget d’achat défini, vous pouvez commencer à rechercher un bien immobilier répondant à vos critères. Vous devrez déterminer quel type de bien vous souhaitez acquérir : studio, deux-pièces, logement plus grand, résidence de services, ou bien un logement offrant des avantages fiscaux ? Ces choix orienteront votre recherche. Par exemple, si vous souhaitez bénéficier du dispositif fiscal Pinel, vous devrez vous renseigner sur les programmes de logements neufs. L’emplacement est crucial pour la réussite de votre investissement locatif. Choisissez une zone attrayante pour la location, proche des transports en commun et dans un centre-ville. Il peut être judicieux de se faire accompagner par des professionnels du conseil financier pour éviter les mauvais investissements.
Réfléchir au mode de gestion de l’investissement locatif
Vous devez décider si vous souhaitez gérer la relation avec le locataire vous-même ou confier cette tâche à un professionnel. Si vous choisissez de déléguer la gestion, des frais seront à prévoir.
Choisir le type de bail : vide ou meublé
Il est important de réfléchir au type de bail que vous souhaitez conclure : vide ou meublé. Ce choix aura une incidence sur l’imposition. En louant un bien vide, vous devrez déclarer vos revenus fonciers. En louant un bien meublé, vous serez soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux. La fiscalité diffère selon le régime choisi.
Trouver le bon locataire
Trouver le bon locataire est essentiel pour réussir votre investissement locatif. Il est important d’étudier attentivement le dossier du locataire et de se référer à sa situation professionnelle et à ses garants pour faire le meilleur choix. Si vous avez des inquiétudes concernant le paiement des loyers, vous pouvez souscrire une assurance contre les loyers impayés.
Comment réaliser un investissement locatif rentable ?
Pour que votre investissement locatif soit rentable, le montant du loyer doit couvrir les frais d’acquisition, y compris les frais de crédit et les frais de notaire, ainsi que les frais d’entretien du logement, les impôts sur les revenus locatifs et autres dépenses liées à la location du bien. Assurez-vous donc de bien calculer la rentabilité de votre investissement locatif avant de vous lancer.
Peut-on réaliser un investissement locatif sans apport ?
Il est tout à fait possible d’investir sans apport, mais vous devrez présenter un dossier solide et rassurant pour obtenir un prêt. Présentez les revenus attendus de l’investissement et les calculs de rentabilité que vous avez pu effectuer. Dans le cadre du dispositif Pinel, il est possible d’obtenir des avantages fiscaux, ce qui peut être un argument en faveur de l’obtention d’un prêt bancaire pour un investissement locatif sans apport.
Investissement locatif clé en main : une bonne solution ?
L’investissement locatif clé en main peut être une bonne solution pour ceux qui manquent de temps. Ce type de service s’occupe de tout, vous n’avez qu’à signer l’acte de vente et payer les frais. Toutefois, cela peut être coûteux car les professionnels se chargent de toutes les étapes. Si vous accordez plus d’importance à la rentabilité qu’à la simplicité, cette solution peut ne pas vous convenir.
Investissement locatif : simulation
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) propose un simulateur en ligne pour déterminer la rentabilité d’un projet d’investissement locatif. Vous pouvez également utiliser des simulateurs de prêts pour évaluer votre capacité d’emprunt si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour votre investissement.
Quels sont les avantages d’une SCI pour un investissement locatif ?
Le recours à une Société Civile Immobilière (SCI) présente plusieurs avantages pour l’investissement locatif. Il permet d’investir à plusieurs dans un cadre souple, en fonction du nombre de parts détenues par chaque associé. La SCI augmente également votre capacité d’acquisition en investissant collectivement. Sur le plan fiscal, l’investissement locatif via une SCI peut être avantageux, notamment pour optimiser les abattements sur les droits de donation. De plus, selon le régime fiscal choisi, il est possible de bénéficier d’avantages tels que le dispositif Pinel ou Denormandie.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont imposables. En cas de location d’un logement vide, vous devez déclarer les loyers perçus en tant que revenus fonciers. Deux régimes fiscaux existent dans cette catégorie : le régime micro-foncier et le régime réel. Si vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros bruts par an, le régime micro-foncier s’applique automatiquement avec un abattement de 30%. Au-dessus de ce montant, c’est le régime réel qui s’applique.
Si vous louez un logement meublé, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, deux régimes fiscaux existent : le régime micro-BIC et le régime réel. La limite de revenus pour bénéficier du régime micro-BIC est de 72 600 euros bruts annuels. En fonction des modalités de la location meublée et de votre localisation, vous pourriez également être soumis à la cotisation foncière des entreprises. Des exonérations fiscales sont possibles selon les montants de revenus générés et la nature de la location.
Prêt sur 25 ans pour un investissement locatif : est-ce possible ?
Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif. Cette durée maximale est autorisée pour tous les types d’investissements.
Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte vos revenus, vos charges, le montant mensuel du prêt et le montant du loyer futur. Votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35% de vos revenus, y compris l’assurance emprunteur.
Cet article vous a-t-il été utile ? N’hésitez pas à partager vos commentaires et expériences dans la section ci-dessous !
