Investir dans l’immobilier est souvent le premier choix des Français lorsqu’ils cherchent à constituer un patrimoine, préparer leur retraite ou générer des revenus supplémentaires. Mais comment choisir le bien immobilier à acheter pour le louer ? Doit-on opter pour du neuf ou de l’ancien ? Quelle rentabilité peut-on espérer, et comment cela affecte-t-il la fiscalité ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Comment choisir un bien immobilier à louer ?
Un investissement locatif peut avoir plusieurs objectifs : générer des revenus supplémentaires, viser une plus-value à la revente, constituer un patrimoine à long terme, réduire ses impôts grâce à des mesures de défiscalisation, devenir propriétaire d’un bien que vous comptez utiliser comme résidence principale dans quelques années, ou investir dans un logement destiné à vos enfants à l’avenir. Avant de commencer votre projet, il est donc essentiel de définir précisément votre objectif, car le choix du bien immobilier à acheter ne sera pas le même selon vos intentions. Par exemple, un achat dans une grande ville attractive peut être plus adapté à un objectif à court terme, tandis que l’achat d’une maison à la campagne ou en périphérie peut répondre à une logique plus patrimoniale à long terme.
Ensuite, quel que soit votre objectif, il est important d’étudier attentivement le marché locatif de la zone géographique où vous souhaitez investir. Consultez régulièrement les annonces de location pour avoir une idée des loyers pratiqués et vérifiez si les biens à louer trouvent rapidement des locataires. Le critère le plus important est de vous assurer que le bien que vous visez sera attractif pour les locataires potentiels, sinon votre investissement se transformera en une charge financière. Pensez non seulement à la revente, mais aussi aux atouts de l’emplacement du bien pour les locataires potentiels, tels que le type de logement (studio, maison) adapté aux locataires cibles (étudiants, familles, etc.), la proximité des transports en commun en cas de bien en ville, ou la proximité des écoles pour une maison située dans une commune rurale, par exemple.
Investir dans l’immobilier : quelle rentabilité ?
Calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif est plus complexe qu’il n’y paraît, car cela ne se résume pas à percevoir un loyer chaque mois. Il faut prendre en compte toutes les charges (travaux d’entretien, frais d’agence, période de vacance locative, charges de copropriété, impôts locaux, etc.) et être conscient du temps que cela demande. En plus des loyers mensuels, la rentabilité financière dépend également d’une éventuelle plus-value à la revente.
Investir dans l’immobilier locatif : quels coûts ?
Frais d’acquisition : Comme pour tout achat immobilier, il faut prévoir les frais de notaire et les différentes taxes liées à l’achat. Ces frais ne sont à régler qu’au moment de l’acquisition. Ils peuvent être inclus dans le montant financé par un crédit ou payés grâce à un apport personnel.
Frais du crédit immobilier : Si vous avez besoin d’un prêt bancaire pour financer votre achat locatif, il est important de prévoir le coût du crédit, y compris les intérêts et l’assurance emprunteur.
Frais d’entretien : Outre les “réparations locatives” (qui relèvent de la responsabilité du locataire), les travaux d’amélioration et de maintenance du bien immobilier sont à la charge du propriétaire bailleur. Cela inclut par exemple le remplacement d’installations défectueuses (robinetterie, chauffage) ou l’entretien des toitures.
Frais de copropriété : Les propriétaires d’appartements doivent généralement payer chaque année des charges de copropriété, qui s’élèvent en moyenne à 49,95 euros par mètre carré en France fin 2020 selon l’Association des responsables de copropriétés (ARC).
Frais de gestion locative : Vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour trouver un locataire et gérer la location (émission des quittances de loyer, communication avec le locataire, etc.). Les frais de gestion locative représentent généralement environ 6% du montant du loyer mensuel. Si vous choisissez de gérer vous-même la location, soyez conscient que cela peut demander beaucoup de temps.
Garantie loyers impayés (GLI) : Cette assurance, facultative, vous protège en cas de non-paiement du loyer par le locataire. Elle peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou via l’agence immobilière qui gère la location du bien. Il existe également depuis 2019 une solution gratuite, financée par Action Logement : la garantie Visale, accessible pour les logements dont le loyer ne dépasse pas un certain seuil. En plus de la GLI, il existe d’autres assurances pour couvrir les pertes de revenus, comme la garantie vacance locative qui permet de pallier l’absence de loyer entre deux locataires.
Impôts : Tout propriétaire doit payer la taxe foncière. Le bailleur peut également demander à son locataire de payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), à l’exception des frais de gestion. Cette TEOM est indiquée sur l’avis de taxe foncière envoyé au propriétaire chaque année.
Impôts : quelle fiscalité pour les revenus fonciers ?
Les loyers provenant de la location d’un logement non meublé constituent une catégorie spécifique de revenus appelée revenus fonciers. Ils sont imposés selon le régime micro-foncier si leur montant n’excède pas 15 000 euros par an, ou selon le régime réel d’imposition si ce montant est dépassé ou si vous choisissez volontairement ce régime. Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30%, qui correspond à une estimation forfaitaire des charges. Si vous optez pour le régime réel, vous devez déclarer précisément toutes vos charges afin de calculer votre revenu foncier net, sur lequel sera prélevé l’impôt sur le revenu. La plupart des frais récurrents sont déductibles des revenus fonciers, tels que les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance et les travaux d’entretien.
La fiscalité de la location meublée est différente. Ces revenus sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant de vos revenus, vous devez vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Immobilier neuf ou ancien : avantages et inconvénients
Est-il plus rentable d’investir dans de l’ancien ou du neuf ? Quels facteurs devez-vous prendre en compte pour faire votre choix ?
- Prix du bien : En moyenne, les logements anciens sont moins chers que les biens neufs ou à construire.
- Fiscalité : Dans le domaine de l’investissement locatif, les avantages fiscaux sont principalement concentrés sur l’immobilier neuf (dispositif Pinel). Pour l’ancien, il faut prévoir d’importants travaux de rénovation (dispositif Denormandie) pour bénéficier d’une réduction d’impôt.
- Durée de location : L’investissement dans le neuf, souvent éligible au dispositif fiscal Pinel, nécessite de s’engager sur une durée minimale de location, généralement de 6 ans. De plus, le coût de l’investissement dans le neuf implique souvent de louer et de garder le bien pendant plusieurs années avant de le revendre, afin de le rendre rentable.
- Contraintes : L’investissement dans l’immobilier neuf, que ce soit la construction d’une maison individuelle ou l’achat d’un appartement sur plan (VEFA), comporte plus de contraintes et demande plus de temps que dans l’ancien.
Voici les 5 avantages de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien pour votre investissement locatif.
Crédit immobilier pour la location : quel taux, quel apport ?
Les prêts immobiliers proposés par les banques sont les mêmes pour un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Cependant, les investisseurs obtiennent généralement des taux légèrement plus élevés que pour l’achat de leur résidence principale. Cela dépend bien sûr du profil de l’emprunteur. Les conditions de prêt sont différentes en fonction de si l’investisseur a déjà un crédit en cours ou s’il est déjà propriétaire de son logement et a terminé son remboursement. Dans ce dernier cas, les conditions de prêt sont généralement plus favorables.
La principale différence en termes d’emprunt réside dans l’apport personnel. Les banques acceptent plus facilement un apport faible pour les investisseurs locatifs, car ils ont généralement déjà un patrimoine financier et/ou immobilier. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), l’apport moyen était d’environ 6% fin 2020 pour les investisseurs locatifs, contre environ 16% pour l’ensemble des emprunteurs.
Historiquement, les banques étaient plus souples avec les investisseurs locatifs en matière de taux d’endettement, en acceptant de dépasser le seuil habituel de 33% en raison de ressources financières importantes, en incluant une partie, voire la totalité, du loyer théorique dans les revenus de l’investisseur. Cependant, même si ce seuil a été relevé à 35% en décembre 2020 suite aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ces dérogations sont devenues plus rares, car le HCSF a indiqué qu’elles ne peuvent concerner plus de 20% des dossiers sur un trimestre et doivent prioritairement s’appliquer aux résidences principales.
Comment choisir vos locataires ?
Lorsque vous choisissez vos locataires, vous avez le droit de demander un dossier contenant les documents suivants :
- Une pièce d’identité (carte d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour, etc.)
- Un justificatif de domicile (trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement, avis de taxe foncière, etc.)
- Un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant, certificat d’identification ou d’extrait K ou K bis pour les travailleurs indépendants et les entreprises commerciales, etc.)
- Un ou plusieurs justificatifs de ressources (bulletins de salaire, bilans comptables, avis d’attribution de bourse étudiante, etc.)
- Un ou plusieurs justificatifs de ressources de la personne se portant caution pour le locataire.
La loi interdit toute discrimination liée à l’origine ethnique, au sexe du candidat, à sa religion, à ses opinions politiques, etc. Le refus de location pour une raison discriminatoire est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
Vous pouvez gérer les candidatures vous-même, par exemple en publiant une annonce sur un site spécialisé, ou vous pouvez faire appel à une agence immobilière. Une partie des frais de l’agence peut être réclamée au nouveau locataire, mais ces frais sont plafonnés.
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