Nous sommes avec Pascal qui a acheté 6 appartements en 1 an. Il va nous expliquer comment il a fait. Peux tu nous dire qui tu es et dans quel région vis tu.
Je m’appelle Pascal j’ai 37 ans, je suis chef de projet dans l’informatique, je vis dans la région de Rennes
Ton histoire : j’ai acheté 6 appartements en 1 an. Comment as tu fait ?
J’ai commencé par un petit appartement. Un T2 de 30 m² en duplex, en centre ville.
Tu as payé combien ?
Le prix demandé pour l’appartement était de 45 000 euros, mais j’ai payé 30 000€, frais d’agence compris mais hors frais de notaire. L’appartement était bien situé et pas cher par rapport à l’emplacement, et il y avait un locataire à l’intérieur. Après avoir discuté avec l’agence, j’ai appris que le propriétaire de l’appartement était pressé de s’en débarrasser.
J’en ai profité pour négocier au maximum
C’est l’agence immobilière qui t’a indiqué que le vendeur était pressé, et prêt à baisser. Comment ça s’est passé ?
En discutant avec l’agent immobilier, j’ai essayé d’en savoir plus pour avoir une idée de la marge de négociation. Avec toutes les informations récoltées, j’ai proposé un prix et c’est passé.
Je peux vous donner 2 conseils : le premier, si vous êtes acheteur, posez des questions à l’agence immobilière. Elle vous donnera beaucoup d’informations qu’elles ne devrait pas vous donner. Le deuxième conseil, si vous êtes vendeur, ne dîtes jamais à une agence que vous êtes pressé, car ils donneront l’info à l’acheteur potentiel de votre appartement, et cela vous desservira.
Comment es tu passé de 45 000 à 30 000 euros ?
J’ai visité l’appartement plusieurs fois. C’était dans une petite copropriété très propre, il n’y avait rien de particulier. Et c’est le simple fait d’avoir ces informations de négociation, je me suis dit je tente le tout pour le tout, et le propriétaire a dit oui aussitôt.
C’est incroyable et étonnant. Quelquefois les gens n’osent pas négocier, et s’ils ne négocient pas, ils connaissent pas la réponse. La difficulté, c’est d’évaluer combien on peut avoir, ou jusqu’à combien on peut faire descendre le vendeur de l’appartement. C’est pas obligatoirement facile. Mais toi tu y a été au culot.
Oui. En plus je savais qu’en général les vendeurs ont une certaine marge de négociation. Et comme il était pressé, je me suis dit que si cela ne passe pas, je réajusterai le prix, et si ça passe et bien tant mieux
Tu étais prêt à remonter le prix ?
J’étais prêt à remonter parce que je savais que l’appartement avait beaucoup de potentiel.
D’une manière générale j’ai remarqué dans ma vie d’investisseur immobilier, que lorsque le prix de départ est déjà intéressant, plus les vendeurs sont prêts à faire des efforts. C’est parce qu’ils ont besoin de vendre leur appartement rapidement.
Le deuxième truc que j’ai remarqué, lorsque des acheteurs potentiels visitent l’appartement et qu’ils sont intéressés, certains n’osent pas faire de proposition. C’est très très étonnant. La plupart des gens n’osent pas négocier, parce qu’ils ne veulent pas qu’on leur dise non. Pourtant la négociation n’est ni plus ni moins qu’un jeu.
Très bien alors quelques infos complémentaires sur l’appartement. Il fait 30m².
Oui et il est habité par un locataire de 75 ans qui occupe les lieux depuis une vingtaine d’année, sans aucun défaut de paiement de ses loyers. L’avantage aussi sur cet appartement c’est que le loyer n’a jamais été réajusté depuis 20 ans, et en cas de revente, on a la possibilité de faire une grosse plus-value
De combien pourrais-tu relever le loyer, si l’appartement se libérerait ?
L’appartement est loué à 241 euros, et je pourrais le louer avec un rafraichissement, 100 euros de plus. Cela ferait pratiquement à 13 % 14 % de rentabilité.
Donc c’est le premier appartement, mais tu m’as dit que tu en avais 6. Il en manque 5 »
Juste après celui-ci, je n’avais pas encore signé la vente définitive du premier appartement, j’ai signé un compromis pour 2 immeubles, avec 5 appartements dans le premier immeuble, et un appartement plus garage, atelier, combles aménageables et un petit studio, sur le deuxième immeuble
Si je comprends bien tu as 2 immeubles. Un où il n’y a que de l’habitation, et l’autre de l’activité. Qu’as tu fait ?
J’ai gardé l’immeuble de 5 appartements, et j’ai revendu l’autre
Quelques chiffres : tu as payé combien les 2 immeubles ?
Hors frais de notaire j’ai réussi à le négocier 215 000 euros pour un prix de vente était affiché de 230 000 euros. Avec les frais de notaire on est à peu près à 230. J’ai revendu le second bâtiment à 42 000 euros.
Le bâtiment industriel, réservé à l’activité. Qu’as tu fait du montant de la vente ?
Une partie a été réservée pour un remboursement anticipé sur l’emprunt de l’ensemble, pour diminuer les mensualités, et l’autre partie qui m’a permis de financer mon mariage.
Donc tu as revendu pratiquement tout de suite et tu t’es désendetté de 40 000 euros. Il te reste 190 000. Mais tu as payé un impôt sur la plus value ?
Oui, mais pas énorme. Pour être exact la vente s’est faite à 38 000 net vendeur.
Combien tu touches de loyer ?
1630 euros
Et combien cela te coûte-il par mois
Pour ce bien, 1300 euros de mensualités
Donc ton bien immobilier s’autofinance, puisque tu perçois 1600 euros de loyer, soit environ 19 000 en loyer annuel, soit 10% de rendement locatif.
Quel est ton objectif avec ces appartements ? Cet immeuble, tu veux le garder, tu veux le revendre ?
L’idée c’est de refaire des petits travaux à l’intérieur, une façade, et de les revendre courant 2013
Je résume rapidement, en 1 an tu te retrouves propriétaire de 6 appartements. Tu peux nous dire combien tu gagnes ?
A peu près à 2300 euros net par mois
Tu as acheté 6 appartements et tu as démarré de zéro. Comment as tu fait ? »
J’ai tout emprunté, même les frais de notaire. J’ai été voir la banque. J’ai soumis mon projet d’achat locatif et ils ont accepté de me prêter 110%
C’était difficile ?
Absolument pas. Le tout c’est de demander à la banque, on soumet le projet. Il faut quand même que le projet soit viable.
Et pour le financement de la deuxième opération ?
C’était un peu plus compliqué parce que c’était une somme plus importante. La banque par laquelle j’étais passée pour le premier bien n’a pas suivi. Alors je suis passé par un courtier qui m’a trouvé le financement.
Quelle a été l’objection de la banque ?
La première question c’était : pourquoi est-ce que vous achetez pour faire du locatif, alors que vous-même vous n’êtes pas propriétaire, vous avez la possibilité de vous acheter votre résidence principale.
Oui, c’est souvent une phrase qui revient régulièrement de la part des banques.
Si je comprends bien, toi tu es locataire aujourd’hui. Tu habites dans quoi et tu payes combien ?
J’habite dans une maison de 130 m² pour 580 euros de loyer
600 euros de loyer pour avoir une maison de 130m² qui coûterait combien à l’achat ?
200 000 euros
Si je fais un calcul rapide, si tu achetais, cela te ferait payer 1200 euros par mois pendant 20 ans. Il est donc clair que si tu payes 1200 pour ta résidence principale, tu ne peux plus investir. Alors que en payant un loyer de 600 euros de loyer tu peux investir.
Quelquefois, les banquiers vous freinent. Les courtiers en crédit sont une excellente alternative.
Quelle est la finalité pour toi d’avoir acheter ces appartements ?
Le but est de générer de la liquidité pour acheter ma résidence principale avec un gros apport, voir la payer complètement. C’est vraiment ça l’idée principale.
C’est vrai le montage idéal : acheter des bonnes affaires, les autofinancer, générer de la plus-value et utiliser cette plus-value pour acheter sa résidence principale. C’est vraiment une des meilleures façons de procéder parce que vous ne serez pas endetté sur votre résidence principale. Cela veut dire que vous pouvez prendre d’autres risques parce que vous avez logé votre famille vos enfants.
Qu’est-ce que cela a changé pour toi ?
Beaucoup de choses. Le fait d’être parti de zéro, cela m’a permis de créer du patrimoine immobilier sans faire d’apport.
Pascal je te remercie beaucoup pour cette interview. Le but est de démontrer aux personnes qui ne regardent qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport. A bientôt.
Nous sommes avec Pascal qui a acheté 6 appartements en 1 an. Il va nous expliquer comment il a fait. Peux tu nous dire qui tu es et dans quel région vis tu.
Je m’appelle Pascal j’ai 37 ans, je suis chef de projet dans l’informatique, je vis dans la région de Rennes
Ton histoire : j’ai acheté 6 appartements en 1 an. Comment as tu fait ?
J’ai commencé par un petit appartement. Un T2 de 30 m² en duplex, en centre ville.
Tu as payé combien ?
Le prix demandé pour l’appartement était de 45 000 euros, mais j’ai payé 30 000€, frais d’agence compris mais hors frais de notaire. L’appartement était bien situé et pas cher par rapport à l’emplacement, et il y avait un locataire à l’intérieur. Après avoir discuté avec l’agence, j’ai appris que le propriétaire de l’appartement était pressé de s’en débarrasser.
J’en ai profité pour négocier au maximum
C’est l’agence immobilière qui t’a indiqué que le vendeur était pressé, et prêt à baisser. Comment ça s’est passé ?
En discutant avec l’agent immobilier, j’ai essayé d’en savoir plus pour avoir une idée de la marge de négociation. Avec toutes les informations récoltées, j’ai proposé un prix et c’est passé.
Je peux vous donner 2 conseils : le premier, si vous êtes acheteur, posez des questions à l’agence immobilière. Elle vous donnera beaucoup d’informations qu’elles ne devrait pas vous donner. Le deuxième conseil, si vous êtes vendeur, ne dîtes jamais à une agence que vous êtes pressé, car ils donneront l’info à l’acheteur potentiel de votre appartement, et cela vous desservira.
Comment es tu passé de 45 000 à 30 000 euros ?
J’ai visité l’appartement plusieurs fois. C’était dans une petite copropriété très propre, il n’y avait rien de particulier. Et c’est le simple fait d’avoir ces informations de négociation, je me suis dit je tente le tout pour le tout, et le propriétaire a dit oui aussitôt.
C’est incroyable et étonnant. Quelquefois les gens n’osent pas négocier, et s’ils ne négocient pas, ils connaissent pas la réponse. La difficulté, c’est d’évaluer combien on peut avoir, ou jusqu’à combien on peut faire descendre le vendeur de l’appartement. C’est pas obligatoirement facile. Mais toi tu y a été au culot.
Oui. En plus je savais qu’en général les vendeurs ont une certaine marge de négociation. Et comme il était pressé, je me suis dit que si cela ne passe pas, je réajusterai le prix, et si ça passe et bien tant mieux
Tu étais prêt à remonter le prix ?
J’étais prêt à remonter parce que je savais que l’appartement avait beaucoup de potentiel.
D’une manière générale j’ai remarqué dans ma vie d’investisseur immobilier, que lorsque le prix de départ est déjà intéressant, plus les vendeurs sont prêts à faire des efforts. C’est parce qu’ils ont besoin de vendre leur appartement rapidement.
Le deuxième truc que j’ai remarqué, lorsque des acheteurs potentiels visitent l’appartement et qu’ils sont intéressés, certains n’osent pas faire de proposition. C’est très très étonnant. La plupart des gens n’osent pas négocier, parce qu’ils ne veulent pas qu’on leur dise non. Pourtant la négociation n’est ni plus ni moins qu’un jeu.
Très bien alors quelques infos complémentaires sur l’appartement. Il fait 30m².
Oui et il est habité par un locataire de 75 ans qui occupe les lieux depuis une vingtaine d’année, sans aucun défaut de paiement de ses loyers. L’avantage aussi sur cet appartement c’est que le loyer n’a jamais été réajusté depuis 20 ans, et en cas de revente, on a la possibilité de faire une grosse plus-value
De combien pourrais-tu relever le loyer, si l’appartement se libérerait ?
L’appartement est loué à 241 euros, et je pourrais le louer avec un rafraichissement, 100 euros de plus. Cela ferait pratiquement à 13 % 14 % de rentabilité.
Donc c’est le premier appartement, mais tu m’as dit que tu en avais 6. Il en manque 5 »
Juste après celui-ci, je n’avais pas encore signé la vente définitive du premier appartement, j’ai signé un compromis pour 2 immeubles, avec 5 appartements dans le premier immeuble, et un appartement plus garage, atelier, combles aménageables et un petit studio, sur le deuxième immeuble
Si je comprends bien tu as 2 immeubles. Un où il n’y a que de l’habitation, et l’autre de l’activité. Qu’as tu fait ?
J’ai gardé l’immeuble de 5 appartements, et j’ai revendu l’autre
Quelques chiffres : tu as payé combien les 2 immeubles ?
Hors frais de notaire j’ai réussi à le négocier 215 000 euros pour un prix de vente était affiché de 230 000 euros. Avec les frais de notaire on est à peu près à 230. J’ai revendu le second bâtiment à 42 000 euros.
Le bâtiment industriel, réservé à l’activité. Qu’as tu fait du montant de la vente ?
Une partie a été réservée pour un remboursement anticipé sur l’emprunt de l’ensemble, pour diminuer les mensualités, et l’autre partie qui m’a permis de financer mon mariage.
Donc tu as revendu pratiquement tout de suite et tu t’es désendetté de 40 000 euros. Il te reste 190 000. Mais tu as payé un impôt sur la plus value ?
Oui, mais pas énorme. Pour être exact la vente s’est faite à 38 000 net vendeur.
Combien tu touches de loyer ?
1630 euros
Et combien cela te coûte-il par mois
Pour ce bien, 1300 euros de mensualités
Donc ton bien immobilier s’autofinance, puisque tu perçois 1600 euros de loyer, soit environ 19 000 en loyer annuel, soit 10% de rendement locatif.
Quel est ton objectif avec ces appartements ? Cet immeuble, tu veux le garder, tu veux le revendre ?
L’idée c’est de refaire des petits travaux à l’intérieur, une façade, et de les revendre courant 2013
Je résume rapidement, en 1 an tu te retrouves propriétaire de 6 appartements. Tu peux nous dire combien tu gagnes ?
A peu près à 2300 euros net par mois
Tu as acheté 6 appartements et tu as démarré de zéro. Comment as tu fait ? »
J’ai tout emprunté, même les frais de notaire. J’ai été voir la banque. J’ai soumis mon projet d’achat locatif et ils ont accepté de me prêter 110%
C’était difficile ?
Absolument pas. Le tout c’est de demander à la banque, on soumet le projet. Il faut quand même que le projet soit viable.
Et pour le financement de la deuxième opération ?
C’était un peu plus compliqué parce que c’était une somme plus importante. La banque par laquelle j’étais passée pour le premier bien n’a pas suivi. Alors je suis passé par un courtier qui m’a trouvé le financement.
Quelle a été l’objection de la banque ?
La première question c’était : pourquoi est-ce que vous achetez pour faire du locatif, alors que vous-même vous n’êtes pas propriétaire, vous avez la possibilité de vous acheter votre résidence principale.
Oui, c’est souvent une phrase qui revient régulièrement de la part des banques.
Si je comprends bien, toi tu es locataire aujourd’hui. Tu habites dans quoi et tu payes combien ?
J’habite dans une maison de 130 m² pour 580 euros de loyer
600 euros de loyer pour avoir une maison de 130m² qui coûterait combien à l’achat ?
200 000 euros
Si je fais un calcul rapide, si tu achetais, cela te ferait payer 1200 euros par mois pendant 20 ans. Il est donc clair que si tu payes 1200 pour ta résidence principale, tu ne peux plus investir. Alors que en payant un loyer de 600 euros de loyer tu peux investir.
Quelquefois, les banquiers vous freinent. Les courtiers en crédit sont une excellente alternative.
Quelle est la finalité pour toi d’avoir acheter ces appartements ?
Le but est de générer de la liquidité pour acheter ma résidence principale avec un gros apport, voir la payer complètement. C’est vraiment ça l’idée principale.
C’est vrai le montage idéal : acheter des bonnes affaires, les autofinancer, générer de la plus-value et utiliser cette plus-value pour acheter sa résidence principale. C’est vraiment une des meilleures façons de procéder parce que vous ne serez pas endetté sur votre résidence principale. Cela veut dire que vous pouvez prendre d’autres risques parce que vous avez logé votre famille vos enfants.
Qu’est-ce que cela a changé pour toi ?
Beaucoup de choses. Le fait d’être parti de zéro, cela m’a permis de créer du patrimoine immobilier sans faire d’apport.
Pascal je te remercie beaucoup pour cette interview. Le but est de démontrer aux personnes qui ne regardent qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport. A bientôt.
