Introduction:
Vous venez d’apprendre que votre demande de prêt immobilier a été rejetée. Ne vous inquiétez pas, vous n’êtes pas seul. Savoir pourquoi la plupart des demandes de financement immobilier sont rejetées peut vous aider à éviter ces erreurs. Les raisons énumérées ici, basées sur l’expérience pratique des experts en financement immobilier d’Infina, vous montrent pourquoi les banques refusent les prêts encore et encore.
Raison n°1: Trop peu d’apport personnel
La Finanzmarktaufsicht (FMA), l’autorité de régulation des banques, publie des directives aux banques sur le montant minimum des fonds propres requis pour les prêts immobiliers. Actuellement, il s’agit de 20 % du coût immobilier. À partir du 1er août 2022, le nouveau règlement sur les mesures de financement immobilier des établissements de crédit (KIM-V) est entré en vigueur. Les principales nouveautés sont résumées dans notre guide “Participation aux fonds propres : ajustements 2023”.
Cela inclut le prix d’achat de la propriété ainsi que les frais annexes. Ceux-ci comprennent une commission d’agent immobilier de 3,6 % (TTC), une taxe sur les acquisitions immobilières de 3,5 %, les frais de notaire/fiduciaire (de 1 à 3 %) et les frais d’inscription au registre foncier de 1,1 %, soit au total de 9,2 à 11,2 %, environ 10 % du prix d’achat. Si vous prévoyez également d’acheter des meubles, cette somme s’ajoute.
Si vous envisagez d’acheter un appartement d’une valeur de 200 000 euros et que vous souhaitez acheter des meubles d’une valeur de 15 000 euros, vos investissements totaux s’élèvent à 235 000 euros. Vous devriez pouvoir fournir au moins 20 % de la valeur immobilière plus les frais de meubles, soit dans notre exemple, 55 000 euros comme apport personnel.
Raison n°2: Revenu insuffisant
La loi sur les prêts hypothécaires et immobiliers (HIKrG) stipule qu’en Autriche, la capacité de remboursement des mensualités doit être soigneusement examinée lors de l’octroi de crédits. Cela est dans l’intérêt de la protection des consommateurs. En fin de compte, l’État veut éviter autant que possible les situations difficiles où des biens immobiliers sont saisis et où les personnes se retrouvent sans abri en raison de la demande de paiement des prêts.
Cependant, les banques ne calculent pas seulement le paiement initial actuel. Elles sont par nature prudentes et veulent éviter que vous ne vous retrouviez un jour dans un désastre financier simplement parce que vous ne pouvez plus vous permettre de rembourser le prêt à la suite de taux d’intérêt croissants. Que vous choisissiez un financement entièrement à taux variable ou que vous ne deviez payer un taux variable qu’après la fin de la période de taux fixe, les établissements de crédit calculent généralement un taux d’intérêt beaucoup plus élevé que le taux du marché actuel, car :
Avant la crise financière de 2008/09, des taux d’intérêt de crédit d’au moins quatre pour cent étaient normaux et personne ne sait jusqu’où les taux pourraient à nouveau augmenter à l’avenir, en particulier en raison de l’évolution actuelle de l’inflation ou d’une augmentation des défauts de paiement des prêts. C’est évident pour les gestionnaires des risques des banques, mais souvent douloureux pour les emprunteurs dont le revenu est trop faible par rapport au “taux fictif” (le taux qui est calculé avec un taux d’intérêt plus élevé).
Depuis le 1er août 2022, des normes de contrôle supplémentaires ont été introduites pour les établissements de crédit par le biais du règlement sur les mesures de financement immobilier des établissements de crédit (KIM-V). Il est maintenant également prévu par la loi que les mensualités des prêts immobiliers ne doivent pas dépasser 40 % du revenu net du ménage. Pour le calcul de ce pourcentage d’endettement, le taux nominal selon le contrat de crédit est utilisé, et non un taux “fictif”.
Cela n’empêche pas les banques de faire preuve de prudence. Dans ce cas, l’institution de crédit utiliserait un taux plus élevé en interne et vérifierait si le taux de crédit fictivement augmenté serait toujours abordable pour l’emprunteur à l’avenir.
Voici un exemple concret de calcul:
Exemple de calcul : Revenu vs mensualité de crédit
Le revenu mensuel d’un emprunteur est de 1 500 euros net. Il a besoin de 150 000 euros. Pour les 10 premières années d’une durée de prêt de 35 ans avec un taux fixe de 3,00 %, cela correspondrait à une mensualité de 577,28 euros, soit 38,49 % du revenu net. En réalité, cela serait tout à fait abordable avec un mode de vie frugal. De plus, cela ne dépasserait pas la limite légale de 40 % du revenu du ménage.
Cependant, le problème est la mensualité fictive qu’il devrait également pouvoir se permettre. Si on la calcule avec un taux de 4 %, cela correspondrait à 664,16 euros par mois, soit 44,28 % du revenu net. Le revenu est donc trop faible et la demande est rejetée.
Raison n°3: Âge trop avancé pour le crédit souhaité
Utilisé dans la plupart des cas, le passage à la retraite signifie une baisse de revenus et est donc considéré par les banques comme une étape critique dans l’octroi de crédit. Conformément à la loi sur les prêts hypothécaires et immobiliers (HIKrG), l’institution de crédit est tenue de vérifier dès l’accord de prêt dans quelle mesure un crédit peut être durablement remboursé même pendant la période de retraite.
C’est pourquoi un calcul fictif du budget est établi pour la période prévue de la retraite, où un taux d’intérêt fictif peut également être utilisé dans le processus de vérification. La procédure est cependant différente d’une institution de crédit à l’autre. Certaines institutions de crédit tiennent compte de manière positive lors de cette évaluation du fait que la durée de remboursement du prêt ne s’étend pas trop loin dans la période de perception de la pension. La présence de biens existants qui permettraient un remboursement anticipé au moment de la retraite peut également influencer positivement ce processus de vérification.
Attention à la durée du prêt et à l’âge à la fin :
Bien qu’il y ait quelques exceptions, la durée maximale d’un prêt est généralement de 35 ans. Ainsi, la réduction des mensualités en prolongeant la durée a généralement ses limites, souvent en raison de l’âge maximum à la fin de la durée du prêt de 75 ou 80 ans (directives internes des institutions de crédit). Cependant, le législateur autrichien a reconnu qu’il y avait là une discrimination envers les personnes âgées. À partir du 1er mai 2023, un ajustement du HIKrG a donc été effectué. Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans notre article “Demander un prêt à un âge avancé”.
