Pour mettre en place un syndic bénévole, il est important de respecter certaines conditions préalables. Selon la situation de votre copropriété, vous avez trois options pour créer un syndic bénévole. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir, de sa création aux obligations légales qui en découlent.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
Un syndic bénévole est un type de syndic de copropriété non-professionnel. Pour rappel, les immeubles soumis au statut de copropriété sont régis par la loi de 1965. Selon cette loi, il existe trois types de syndic :
- Le syndic professionnel : il s’agit d’une société externe à la copropriété à laquelle les copropriétaires délèguent la gestion de leur immeuble en échange de honoraires.
- Le syndic coopératif : c’est le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assure la gestion de la copropriété sans intermédiaire.
- Le syndic bénévole : dans ce cas, un copropriétaire est élu par le syndicat des copropriétaires pour remplir le rôle de syndic.
Quelles sont les missions du syndic bénévole ?
Peu importe le mode de gestion de la copropriété, le syndic bénévole a les mêmes missions :
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
- Convoquer et tenir une assemblée générale annuelle.
- Rédiger et envoyer le procès-verbal de l’assemblée générale.
- Procéder à l’immatriculation de la copropriété et mettre à jour les données financières.
- Établir un budget prévisionnel.
- Envoyer les appels de fonds trimestriels.
- Recouvrer les charges impayées.
- Réaliser et suivre les travaux votés en assemblée générale.
- Approuver les comptes annuels.
- Faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Création d’un syndic bénévole : quelles sont les conditions préalables ?
Qui peut être désigné comme syndic bénévole ?
Selon la loi ALUR, tout membre de la copropriété peut être désigné comme syndic bénévole. Cela inclut :
- Les propriétaires physiques de tout ou partie des lots de la copropriété.
- Les sociétés commerciales ou les SCI qui sont copropriétaires. Dans ce cas, c’est le représentant légal de la société qui exercera la fonction de syndic bénévole.
Qui ne peut pas être désigné comme syndic bénévole ?
En revanche, la loi ALUR interdit à certaines personnes d’exercer la fonction de syndic bénévole, notamment :
- Le conjoint marié sous le régime de séparation des biens.
- Le partenaire de PACS.
- Les parents ou les enfants majeurs du copropriétaire.
- Le gérant d’une SCI. Seule la SCI en tant que personne morale peut être désignée comme syndic bénévole.
Création d’un syndic bénévole : les étapes
Étant donné que les situations des copropriétés peuvent varier, il existe plusieurs façons de créer un syndic bénévole. Voici les principales options :
1ère hypothèse : Changer de syndic et créer le syndic bénévole lors de l’assemblée générale annuelle
Chaque année, le syndic de copropriété doit convoquer une assemblée générale. Lors de cette réunion, il est possible de voter la résolution de changement de syndic et de passer à un syndic bénévole si le mandat du syndic actuel arrive à terme. Cependant, il est important de s’y prendre à l’avance. La convocation à l’assemblée générale est envoyée par le syndic au moins 21 jours avant la réunion. Avant de recevoir cette convocation, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception contenant :
- L’ajout d’une résolution à l’ordre du jour concernant l’élection d’un syndic bénévole.
- La durée du mandat.
- Éventuellement, un modèle de contrat. Il existe un contrat-type pour les syndics de copropriété, qui s’applique également aux syndics bénévoles.
2ème hypothèse : Révoquer le syndic pour créer un syndic bénévole
Lorsqu’il existe une cause légitime de révocation du syndic, il est possible de changer de syndic en cours de mandat en convoquant une assemblée générale extraordinaire. Les causes légitimes peuvent inclure :
- Le défaut de souscription aux assurances obligatoires.
- L’engagement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, sauf en cas d’urgence.
- Le non-respect des décisions votées en assemblée générale ou du règlement de copropriété.
- Les fautes de gestion, négligence ou malversations financières.
Dans ce cas, sur demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale. Si cette demande reste sans réponse pendant 8 jours, le président du conseil syndical peut lui-même procéder à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire. La révocation du syndic prend effet lors de l’assemblée générale, suite à un vote à la majorité absolue. Le syndic sortant n’a droit à aucune indemnité. Vous êtes alors libre de créer et de voter pour l’adoption du syndic bénévole lors de la même séance, à la majorité absolue.
3ème hypothèse : Obtenir la nullité du mandat de syndic pour créer un syndic bénévole
Selon l’article 18 de la loi de 1965, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. S’il ne le fait pas dans les 3 mois suivant sa désignation, son mandat est nul. De même, le mandat du syndic sera annulé s’il ne procède pas à l’ouverture d’un compte spécifique pour les fonds de travaux dans les 3 mois suivant sa désignation. Dans ces situations, tout copropriétaire peut demander la nullité du mandat du syndic.
Deux scénarios sont possibles :
- Si la nullité n’a pas encore été prononcée, il suffit de contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale conformément à la deuxième hypothèse et de procéder à l’élection d’un syndic bénévole.
- Si la nullité est prononcée, le syndicat des copropriétaires se retrouve sans syndic. Tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour créer un syndic bénévole conformément à l’article 17 de la loi de 1965.
Quelles sont les autres obligations du syndic bénévole ?
Une fois élu, le syndic bénévole doit respecter certaines obligations légales :
- Récupérer les dossiers et archives de la copropriété auprès de l’ancien syndic dans un délai de trois mois après l’assemblée générale.
- Effectuer une reprise comptable.
- Ajouter une protection juridique pour les membres du conseil syndical et le syndic bénévole au contrat d’assurance.
Créer un syndic bénévole : avantages et inconvénients
Les avantages du syndic bénévole
Le modèle du syndic bénévole présente de nombreux avantages pour la copropriété :
- Des économies significatives : contrairement aux gestionnaires professionnels, le syndic bénévole ne perçoit pas d’honoraires élevés ni de commissions sur les travaux de copropriété. Les économies réalisées peuvent être réinvesties dans des projets pour valoriser l’investissement immobilier.
- Des projets qui avancent : en tant que syndic bénévole, vous pouvez reprendre le contrôle de votre copropriété et prendre des décisions plus rapidement.
- Plus de transparence et de convivialité : en étant copropriétaire, le syndic bénévole est proche des autres résidents. Cela favorise la transparence et facilite l’accès à l’information.
Les inconvénients du syndic bénévole
Le principal inconvénient du syndic bénévole est la lourde charge de travail qu’il représente. En effet, la gestion de la copropriété repose sur une seule personne.
Maintenant que vous avez toutes les informations nécessaires sur la création d’un syndic bénévole, vous êtes prêt à prendre une décision éclairée pour votre copropriété.
