La création d’une Société civile de placement immobilier (SCPI) est devenue de plus en plus attrayante pour de nombreux investisseurs. Bien qu’il y ait de nombreux avantages à investir dans une SCPI, la création de votre propre société civile de placement immobilier nécessite de suivre des étapes spécifiques, en particulier sur le plan administratif. Cet article se concentre sur la création d’une SCPI, en mettant en évidence les avantages et les étapes à suivre.
Pourquoi créer une SCPI ?
La principale raison pour créer une SCPI est de diversifier vos investissements immobiliers avec un apport initial beaucoup moins élevé que l’acquisition d’un bien immobilier. Outre le rendement intéressant, une SCPI peut également vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt ou de réaliser un déficit foncier.
La détention d’un bien immobilier par le biais d’une société civile offre également des garanties supplémentaires, notamment en cas de litige. En outre, une société civile peut rendre votre résidence immobilière insaisissable grâce à la responsabilité limitée offerte.
Une autre raison de créer une SCPI plutôt qu’une société civile immobilière (SCI) est la possibilité de faire appel à d’autres épargnants. La SCPI vous permettra d’accéder à des immeubles auparavant inaccessibles et donc de viser une rentabilité plus importante.
Les étapes pour créer une SCPI
La création d’une SCPI est un processus complexe qui nécessite des connaissances administratives approfondies. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel du patrimoine et de la création de SCPI, voire de travailler en collaboration avec une société de gestion de SCPI. Outre la création de la SCPI, vous devrez également créer une société de gestion ou faire appel à une société de gestion existante.
1/ La préparation de la création
Avant de commencer les démarches administratives, il est important de vérifier si vous êtes éligible à la création d’une SCPI. Les conditions à respecter sont les suivantes :
- Le contrat de société doit être conclu entre au minimum 2 associés, avec un contenu licite et certain.
- Les associés doivent donner leur consentement de manière libre et éclairée.
- Chaque associé doit effectuer un apport au capital social de la SCPI supérieur à 760 000 €.
Une fois ces conditions remplies, vous pouvez constituer la SCPI en immatriculant votre société au Registre du commerce et des sociétés, et en rédigeant les statuts de la société de manière manuscrite.
2/ Le montage du dossier administratif
Pour créer votre SCPI, vous devez effectuer plusieurs démarches afin d’obtenir les documents administratifs nécessaires pour confirmer la création de la société et vous permettre d’effectuer des opérations en son nom par la suite. Vous aurez besoin des documents suivants :
- Un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
- Une garantie bancaire préalablement approuvée par l’AMF.
- Les statuts de la société, rédigés de manière manuscrite.
- L’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
- L’annonce légale publiée au Journal officiel.
Le processus de demande d’agrément auprès de l’AMF est simple. Vous devez présenter et déposer votre projet à l’institution en utilisant les modèles de dossiers disponibles sur leur site internet. La décision sera rendue dans un délai maximum de 6 mois.
3/ La publication de l’annonce légale
Une fois l’agrément de l’AMF obtenu, les associés doivent rédiger et publier un avis de création, également appelé annonce légale. Cette étape est obligatoire lors de la création de votre SCPI, car l’attestation de publication de l’annonce légale vous sera demandée lors de vos démarches d’immatriculation.
L’annonce légale doit être publiée dans un Journal officiel spécialisé, et les coûts s’élèvent généralement à 185 € HT. La publication peut être effectuée en ligne. L’objectif de cette étape est d’informer les tiers de la création de votre société civile de placement immobilier.
4/ Le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce
Une fois les différents agréments obtenus et l’annonce légale publiée, les associés doivent déposer le dossier d’immatriculation préalablement constitué auprès du greffe du tribunal de commerce ou du Centre des formalités d’entreprise (CFE) selon le cas. Le dossier doit contenir :
- Un exemplaire des statuts de la SCPI, daté et signé.
- Le formulaire M0 de déclaration d’immatriculation.
- L’attestation de dépôt des fonds par les associés.
- Le PV de l’Assemblée générale (AG) nommant les gérants de la SCPI.
- L’attestation de publication de l’annonce légale.
- Le justificatif de jouissance des locaux de la société.
- La déclaration de non-condamnation des gérants.
- Une attestation de filiation des gérants.
Quel type de SCPI créer ?
Il existe plusieurs formes de SCPI, généralement réparties en trois catégories principales : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de déficit foncier. Chaque type a ses particularités qui peuvent vous intéresser lors de la création de votre société.
- La SCPI de rendement : spécialisée dans l’acquisition de biens immobiliers à fort potentiel locatif.
- La SCPI fiscale : offre des avantages fiscaux.
- La SCPI Pinel : basée sur le dispositif Pinel, qui permet une réduction d’impôt en fonction des parts détenues.
- La SCPI de déficit foncier : permet de bénéficier d’un déficit foncier grâce à l’acquisition de biens nécessitant des travaux de rénovation.
Il existe d’autres types de SCPI plus spécialisées, comme les SCPI de développement durable, dont les biens immobiliers sont respectueux de l’environnement, ou les SCPI de logement, qui acquièrent des logements à usage de résidence principale.
En conclusion, la création d’une SCPI offre de nombreux avantages aux investisseurs, mais elle nécessite de suivre des étapes précises et de se conformer à toutes les exigences administratives. Il est recommandé de faire appel à des professionnels du domaine pour vous accompagner dans ce processus.
