Lorsque vous investissez dans une location immobilière à des fins d’habitation, vous avez le choix entre la location nue et la location meublée. Le régime fiscal applicable dépend du type de location que vous choisissez. En optant pour la location meublée, vous pouvez bénéficier du régime de défiscalisation du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous certaines conditions. Mais en quoi consiste réellement cette défiscalisation et pourquoi est-elle avantageuse par rapport aux autres formes de location ? Quels sont les investissements immobiliers à envisager pour profiter de cette défiscalisation ?
Qu’est-ce que le régime LMNP ?
Le régime LMNP est un régime fiscal qui concerne les personnes physiques qui mettent en location un bien meublé à usage d’habitation. Contrairement à la location nue, les revenus locatifs issus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe cependant deux régimes fiscaux distincts pour les loueurs en meublé : le régime LMNP et le régime LMP (loueur en meublé professionnel). Le régime LMP s’applique aux personnes qui dépassent certains seuils de revenus locatifs bruts et de recettes locatives par rapport aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si vous ne dépassez pas ces seuils, vous serez considéré comme un LMNP, ce qui est avantageux puisque vous pourrez profiter pleinement de la défiscalisation.
Comment fonctionne la défiscalisation du LMNP ?
La défiscalisation du LMNP fonctionne différemment par rapport aux régimes des déficits fonciers de la location nue ou des dispositifs spéciaux de défiscalisation comme le Pinel ou le Denormandie. Avec le LMNP, vous ne pourrez pas réduire vos impôts à payer, mais grâce à cet investissement locatif, vous n’aurez pas d’impôt supplémentaire à payer.
Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation du LMNP, il est nécessaire de choisir le régime BIC réel lors de la déclaration de votre activité. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble de vos charges liées à l’exploitation du bien meublé de vos recettes locatives. De plus, vous pouvez également déduire une fraction du prix du bien immobilier au titre des amortissements. C’est là que cela devient intéressant !
L’amortissement du LMNP est le point fort de ce régime fiscal. Il vous permet de considérer “fictivement” des charges pour réduire vos recettes locatives imposables en raison de la dégradation théorique du logement due à son usage. Concrètement, selon le rendement locatif du bien, grâce à l’amortissement du LMNP, vous pouvez défiscaliser la totalité de vos loyers perçus, voire générer un déficit.
Mais ce n’est pas tout. Cette défiscalisation unique vous offre deux avantages majeurs : vous ne paierez pas ou très peu d’impôt sur les revenus locatifs, et vous ne serez pas imposé sur la valeur dépréciée du bien immobilier lors de la revente. Aucun autre type d’investissement locatif ne vous permet d’obtenir une telle économie d’impôt.
Est-il possible de défiscaliser les déficits en LMNP ?
La défiscalisation LMNP peut générer des déficits, c’est-à-dire que les charges constatées sont supérieures aux recettes locatives. Contrairement aux déficits fonciers, les deficits LMNP ne peuvent pas être imputés sur les autres sources de revenu du foyer fiscal. Cependant, ces déficits peuvent être reportés sans limite sur les recettes locatives des 10 prochaines années.
Le statut LMNP est-il le meilleur régime de défiscalisation ?
Pour la plupart des particuliers, la défiscalisation correspond à la possibilité de réduire la facture fiscale à la fin de l’année. Bien que la défiscalisation LMNP ne permette pas de réduire l’impôt sur vos autres sources de revenus, elle vous permet de ne pas payer d’impôt (ou très peu) sur vos revenus locatifs, qui sont normalement fortement taxés. En fonction de votre niveau de revenu, vous pouvez économiser plus d’impôt qu’avec une réduction d’impôt classique. Par exemple, si vous êtes imposable dans la tranche d’impôt à 41 %, chaque charge déduite vous permet d’économiser 41 % + 17,2 % d’impôt de sa valeur. Ainsi, en pratiquant un amortissement de 80 % de la valeur d’acquisition du bien, vous pouvez économiser fiscalement 46 % de la valeur d’achat du bien immobilier en amortissement.
Aucun autre dispositif de défiscalisation ne permet une telle économie d’impôt, que ce soit le Pinel, le Denormandie ou le Censi Bouvard. Ces dispositifs proposent tout au plus une réduction d’impôt correspondant à 21 % de la valeur du bien, mais vous devrez payer des impôts sur vos revenus locatifs. En résumé, le régime LMNP est probablement le meilleur régime de défiscalisation immobilière, et son efficacité augmente à mesure que les revenus du foyer fiscal augmentent.
Est-il possible de bénéficier de la défiscalisation LMNP en société ?
Le régime LMNP est exclusivement reconnu aux personnes physiques. Pour en bénéficier sous la forme d’une société, il est donc nécessaire de choisir une structure juridique offrant le régime de la transparence fiscale. La SCI (société civile immobilière) pourrait sembler appropriée, mais il est impossible d’exercer une activité commerciale de LMNP en SCI tout en préservant le régime de la transparence fiscale. Il reste cependant quelques solutions. Si vous êtes membres d’une même famille, vous pouvez tout de même bénéficier de la défiscalisation LMNP en créant une SARL de famille qui conserve sa transparence fiscale en raison de son objet commercial. Dans d’autres cas, vous pouvez envisager de faire du LMNP avec un achat en indivision, mais cela nécessite la rédaction d’une convention d’indivision.
Quels sont les meilleurs investissements locatifs pour la défiscalisation LMNP ?
Bien que le régime de défiscalisation du LMNP soit l’un des meilleurs dans le domaine immobilier, il ne concerne que les locations meublées. Ce type de location est soumis à un bail spécifique (bail meublé) plus souple que le bail d’habitation traditionnel. De plus, la structure déjà meublée du logement implique un taux de rotation des locataires théoriquement plus élevé, ce qui peut entraîner un risque de vacance locative qu’il faut maîtriser.
Pour ces raisons, il est préférable de choisir des biens et des conditions de logement qui répondent le mieux possible aux attentes des locataires cibles. Par exemple, investir dans un coliving ou une colocation près des grandes villes semble particulièrement adapté. Vous pouvez envisager des travaux de transformation pour optimiser les surfaces et créer un lieu agréable à vivre pour les locataires, tout en étant rentable pour vous en tant que propriétaire.
Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter nos réalisations ou découvrir notre projet William, une colocation en LMNP avec jardin à Noisy-le-Sec !
En conclusion, la défiscalisation du statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. En optant pour ce régime, vous pouvez profiter de la meilleure niche fiscale immobilière et réduire considérablement votre impôt sur les revenus locatifs. N’oubliez pas de choisir judicieusement vos investissements pour maximiser les avantages de la défiscalisation LMNP.
