Vous envisagez de contracter un prêt immobilier ? Avant que la banque ne vous accorde les fonds, vous devrez fournir une garantie d’emprunt. Pour la banque prêteuse, cette garantie est une sécurité : en cas de problème de remboursement, comme une incapacité à payer les mensualités, le bien que vous possédez servira à rembourser votre crédit. La garantie hypothécaire, également connue sous le nom d’hypothèque, est l’assurance la plus courante dans ce cas.
Qu’est-ce qu’une garantie hypothécaire ?
La garantie hypothécaire (tout comme les autres garanties de prêt) permet à la banque de se prémunir contre les risques de défaut de paiement de l’emprunteur. Si vous n’êtes plus en mesure de rembourser vos mensualités de crédit, par exemple en raison d’un problème personnel non couvert par votre assurance crédit, la banque peut saisir le bien hypothéqué pour récupérer tout ou partie des fonds prêtés. C’est pourquoi un prêt immobilier et une hypothèque sont généralement liés.
La garantie hypothécaire est le mécanisme de protection le plus couramment exigé par les banques. Elle est généralement utilisée pour les prêts destinés au financement de biens immobiliers non encore construits ou en rénovation, tels que l’achat en VEFA, la construction d’une maison individuelle ou d’importants travaux d’aménagement. Elle est également souvent choisie par les emprunteurs lorsqu’ils souhaitent renégocier leur crédit.
Comment fonctionne l’hypothèque ?
Le principe de la garantie hypothécaire est simple : si vous êtes dans l’incapacité de payer les mensualités de votre prêt immobilier, la banque peut saisir le bien hypothéqué (celui que vous achetez grâce au prêt ou tout autre bien dont vous êtes propriétaire) et le vendre aux enchères. Les fonds provenant de la vente sont alors utilisés pour rembourser la banque. Cependant, soyez prudent : si le montant de la vente ne couvre pas la totalité de votre dette, vous vous retrouverez malgré tout endetté.
L’hypothèque est consentie volontairement par l’emprunteur. Elle nécessite la rédaction d’un acte notarié et son inscription aux services de la publicité foncière (en remplacement du bureau de conservation des hypothèques).
Elle est valable pendant toute la durée du prêt immobilier et reste inscrite aux services de la publicité foncière pendant un an après le remboursement (mais pas plus de 50 ans).
Comment maîtriser les frais liés à un prêt immobilier avec hypothèque ?
Les frais liés à la souscription d’une garantie hypothécaire sont à la charge de l’emprunteur. Ces frais comprennent :
- Les honoraires du notaire ;
- La taxe de publicité foncière ;
- La contribution de sécurité immobilière ;
- La TVA ;
- Les droits d’enregistrement.
Certains de ces frais sont fixes, tandis que d’autres sont proportionnels. Par conséquent, plus le montant emprunté est élevé, plus les frais seront importants. En moyenne, prévoyez environ 1,5 % du montant du prêt, soit près de 3 000 € pour un prêt immobilier de 200 000 €.
Cependant, notez qu’il est possible de réduire ces frais :
- En incluant des prêts conventionnés dans votre emprunt (prêt à taux zéro, PEL, PAS), ce qui réduit les honoraires du notaire et exempte de taxe de publicité foncière.
- En jouant sur votre profil emprunteur pour négocier ces frais (ou d’autres frais annexes) afin d’équilibrer vos coûts.
- En faisant appel à un courtier immobilier pour négocier les coûts les plus avantageux en votre nom.
Enfin, gardez à l’esprit que des frais de “mainlevée d’hypothèque” existent. Ils s’appliquent lorsque vous remboursez votre prêt par anticipation ou lorsque vous vendez votre bien immobilier avant d’avoir entièrement remboursé le prêt, et nécessitent la rédaction d’un acte notarié pour radier l’inscription de l’hypothèque.
