La révocation du syndic en cours de mandat : définition
Le droit de révoquer le syndic est accordé au syndicat des copropriétaires par l’article 25 de la loi de 1965 qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La révocation du syndic de copropriété intervient lorsque les propriétaires de l’immeuble souhaitent changer de syndic en cours de mandat. En effet, la révocation est la résiliation du contrat de syndic votée à la majorité absolue par les copropriétaires lors d’une assemblée générale. Concrètement, lorsque le syndic est révoqué, il perd immédiatement son statut de syndic de l’immeuble.
Pour révoquer un syndic, il est impératif d’invoquer un motif légitime et sérieux qui prouve une mauvaise gestion administrative ou financière de la copropriété. Sans cela, la révocation du syndic est impossible.
Révoquer un syndic : motifs légitimes et sérieux
La loi ne reconnaît qu’un seul motif de révocation, qui est le défaut d’établissement de la fiche synthétique. Les autres motifs sont définis par la jurisprudence, en voici quelques exemples :
- Le non-respect du règlement de copropriété sans avertissement aux propriétaires et locataires ;
- L’absence des documents administratifs obligatoires (carnet d’entretien, diagnostic technique global, descriptif de division, etc.) ;
- La négligence de l’entretien des parties communes ;
- L’absence d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
- Le redressement fiscal du syndicat des copropriétaires suite à une mauvaise gestion financière du syndic ;
- La facturation d’un état-daté au-dessus du plafond légal de 380 € TTC imposé par la réforme de la copropriété en juin 2020 ;
- Le non-respect de la périodicité des appels de fonds ;
- L’absence de procédure de recouvrement des impayés de copropriété ;
- Le refus de convoquer une assemblée générale suite à une demande formelle du conseil syndical ;
- Le refus d’inscrire à l’ordre du jour une résolution proposée par un copropriétaire ou le conseil syndical ;
- Le non-respect des décisions prises en assemblée générale ;
- Le choix d’un prestataire différent de celui retenu par les copropriétaires en assemblée générale ;
- La réalisation de travaux non urgents sans autorisation du syndicat des copropriétaires ;
- La non-souscription aux assurances obligatoires comme l’assurance multirisque immeuble ;
- Et cetera.
Qu’est-ce qu’une révocation abusive du syndic de copropriété ?
La révocation du syndic sans motif légitime est considérée comme abusive.
Dans ce cas, le syndic peut porter plainte contre le syndicat des copropriétaires auprès du tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. Si le juge donne raison au syndic, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser des dommages et intérêts au syndic pour réparer le préjudice subi. Le montant correspond généralement aux honoraires que le syndic aurait dû percevoir entre la révocation et la date initiale d’échéance du mandat.
Voici quelques exemples de révocations jugées irrecevables par la justice :
- Le manque de confiance envers le syndic ou le manque de transparence dans la gestion courante de la copropriété ;
- Le retard dans la communication des documents comptables ;
- Le refus du syndic de mettre en concurrence les prestataires en assemblée générale ;
- La facturation de frais annexes jugés abusifs par les copropriétaires mais conformes au contrat-type signé ;
- Et cetera.
Révoquer son syndic : la procédure en 3 étapes
La procédure de révocation du syndic en cours de mandat est similaire à celle du changement de syndic en fin de mandat. La différence réside principalement dans la justification du motif de révocation. Nous vous détaillons ci-dessous la procédure en 3 étapes pour révoquer un syndic.
Étape 1 : Inscrire la révocation du syndic en cours de mandat à l’ordre du jour
Pour pouvoir voter la révocation du syndic en cours de mandat, le projet de résolution doit être ajouté à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Pour cela, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit envoyer au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander l’inclusion de la révocation à l’ordre du jour.
Nous recommandons d’envoyer cette lettre au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale. En effet, le syndic est tenu de transmettre une convocation d’AG au moins 21 jours avant ladite assemblée. Si la lettre est envoyée après l’envoi des convocations, il ne sera plus possible de modifier l’ordre du jour.
Étape 2 : Mise en concurrence et choix de plusieurs syndics candidats
C’est généralement le conseil syndical qui procède à la mise en concurrence des syndics et à la sélection de plusieurs candidats. Cependant, les copropriétaires peuvent également trouver un syndic et proposer les contrats de leur choix.
Il existe trois modèles de gestion à mettre en concurrence pour la gestion de la copropriété :
- Un syndic professionnel : un cabinet prend en charge la gestion de la copropriété moyennant des honoraires. Les syndics professionnels doivent obligatoirement être titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre des Commerces et d’Industrie (CCI) pour une durée de 3 ans, disposer d’une garantie financière et d’une assurance professionnelle en responsabilité civile ;
- Un syndic bénévole : la gestion de la copropriété est confiée à un copropriétaire élu en assemblée générale qui devient le syndic. Si les copropriétaires le souhaitent, ils peuvent accorder une rémunération au syndic bénévole par un vote à la majorité absolue en assemblée générale ;
- Un syndic coopératif : c’est un modèle de gestion collective où tous les conseillers syndicaux assurent la gestion administrative et financière de la copropriété. Cependant, seul le président du conseil syndical détient la qualité de syndic. Il est également appelé président-syndic. En syndic coopératif, chaque membre du conseil syndical peut s’investir en fonction de ses affinités et disponibilités.
Étape 3 : Justification et vote de la révocation du syndic en assemblée générale
Lors de l’assemblée générale, la révocation du syndic est soumise au vote à la majorité absolue. Cela signifie que les parts des copropriétaires présents, représentés et absents sont prises en compte.
Le projet de révocation est validé si la résolution obtient au moins la moitié des parts de la copropriété. Ainsi, le gestionnaire de copropriété est immédiatement destitué de sa qualité de syndic et l’assemblée générale se poursuit avec la désignation d’un nouveau syndic. Une fois élu, le nouveau syndic prend ses fonctions, achève l’assemblée générale et envoie le procès-verbal aux copropriétaires.
Le syndic révoqué dispose d’un mois pour transférer la totalité des archives administratives et comptables du syndicat des copropriétaires au nouveau syndic de copropriété.
FAQ Révocation du syndic
Comment révoquer le syndic de copropriété ?
Un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit d’abord demander l’ajout de la résolution de révocation et de désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour. Lors de l’assemblée générale, la révocation du syndic est votée à la majorité absolue, conformément à l’article 25 de la loi de 1965.
Quels sont les motifs de révocation d’un syndic ?
Le seul motif légitime défini par la loi de 1965 est le défaut d’établissement de la fiche synthétique. Néanmoins, la jurisprudence reconnaît d’autres motifs de révocation, tels que :
- Des erreurs dans la comptabilité ou la gestion administrative de la copropriété ;
- Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d’ajouter les résolutions des copropriétaires à l’ordre du jour ;
- La non-souscription aux assurances obligatoires ;
- Et cetera.
Qui peut demander la révocation du syndic ?
N’importe quel copropriétaire peut demander la révocation du syndic, mais généralement, c’est le conseil syndical qui s’en occupe. En effet, il est obligatoire de présenter un projet de désignation d’un nouveau syndic en même temps que la révocation du syndic actuel. Cela nécessite donc la mise en concurrence de syndics professionnels, bénévoles ou coopératifs. Sachez également que le syndic lui-même peut demander la résiliation de son contrat en cours !
Que deviennent les documents de la copropriété ?
Le syndic sortant doit assurer la passation et donc transmettre certains documents de la copropriété au nouveau syndic. Voici les documents à remettre dans les délais indiqués :
- Dans un délai de 15 jours à compter de la fin des fonctions du syndic : la situation de trésorerie de la copropriété, les références des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et les coordonnées de la banque.
- Dans un délai d’un mois à compter de la fin des fonctions du syndic : l’ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires, ainsi que tous les documents dématérialisés liés à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés, dans un format téléchargeable et imprimable. Ces documents doivent être accompagnés d’un bordereau récapitulatif, dont une copie est remise au conseil syndical. Si le syndicat a confié ses archives à un prestataire spécialisé, le syndic doit informer ce prestataire du changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
- Dans un délai de 3 mois à compter de la fin des fonctions du syndic : l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriétaires après régularisation et clôture.
