La création d’une SARL de famille ou d’une SCI reste la meilleure option pour les proches qui souhaitent investir ensemble dans l’immobilier. Ces formes juridiques offrent de nombreux avantages aux associés, leur permettant ainsi de gérer, d’élargir et de transmettre leur patrimoine facilement. Cependant, il existe quelques différences entre la SARL de famille et la SCI qui peuvent influencer le choix des intéressés.
Quelles sont les principales différences entre la SARL de famille et la SCI ?
Ces deux formes juridiques présentent des différences, notamment sur le plan fiscal. En substance, elles se distinguent principalement par leur objet social. Une SCI a pour vocation de gérer un bien immobilier acquis par les associés, sans caractère commercial. En revanche, la SARL est une société commerciale.
Définition de la SARL de famille
La SARL de famille offre les mêmes avantages qu’une SARL classique. Les associés sont responsables des dettes de l’entreprise en fonction de leurs apports, et le patrimoine de la société est dissocié de leur patrimoine personnel.
Cependant, comme son nom l’indique, une SARL de famille ne peut être créée que par des personnes ayant des liens familiaux. Ces liens doivent être vérifiés lors de la constitution de l’entreprise.
Dans ce contexte, les SARL de famille regroupent généralement des proches souhaitant se constituer une source de revenus. Ces structures sont souvent des PME dans divers secteurs, sans restriction quant aux activités à réaliser, sauf pour les professions libérales.
Avantages du statut
La présence de liens familiaux entre les associés confère une dimension particulière à cette forme de SARL. Habituellement soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), les SARL de famille offrent la possibilité aux associés d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR). Ce choix présente de nombreux avantages pour un investissement immobilier, facilitant la gestion financière et offrant une réduction d’impôt en cas de difficultés. Toutefois, cette décision doit être prise à l’unanimité dès la création de l’entreprise.
Inconvénients du statut
Malgré ses avantages fiscaux, la SARL de famille présente également quelques inconvénients. Les gérants sont tenus de tenir une comptabilité détaillée, enregistrant toutes les transactions, même les plus petites. De plus, ce statut n’est pas adapté aux familles nombreuses, car l’arrivée de nouveaux associés extérieurs mettrait fin au régime d’imposition à l’IR.
Définition de la SCI
La SCI est la forme juridique la plus couramment utilisée par les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Cette entreprise ne peut exercer une activité commerciale principale et est donc naturellement soumise à l’IR. Cependant, en cas de location meublée, elle peut être soumise à l’IR.
Selon la nature de leurs activités, il existe 4 types de SCI : la SCI de gestion, la SCI de location, la SCI de construction-vente et la SCI d’attribution.
Avantages du statut
La SCI est avantageuse pour ceux qui souhaitent préparer leur succession. Quel que soit le nombre d’enfants, les parents peuvent facilement partager la propriété d’un bien entre leurs héritiers. De plus, la SCI familiale permet de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant, en cédant des parts d’une valeur totale de 100 000 euros tous les 10 ans, sans prélèvement obligatoire.
La SCI évite également aux associés de payer l’IS, mais le régime d’imposition dépend de la nature des activités. Si plus de 10 % du chiffre d’affaires provient d’actes de commerce tels que la location meublée, la structure sera soumise à l’IS.
Inconvénients du statut
Au sein d’une SCI, il est important de s’assurer que les activités ne dépassent pas les seuils prévus. Les particuliers choisissent généralement ce régime pour bénéficier de la fiscalité avantageuse offerte par l’IR, mais doivent être vigilants s’ils louent des biens meublés.
Si la SCI est soumise à l’IS, elle est également tenue de tenir une comptabilité, ce qui a des conséquences sur la gestion de l’entreprise. De plus, il y a un risque de double imposition, car l’administration réclamera le paiement de l’IS après que chaque associé a payé l’IR.
La SARL de famille ou la SCI : comment choisir ?
Avant de choisir entre une SARL de famille et une SCI, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs. En général, la SCI est préférée car elle permet aux membres d’une même famille d’investir dans l’immobilier et de profiter des avantages précédemment mentionnés. Cependant, une SARL de famille est plus adaptée si l’objectif est d’étendre son patrimoine au fil des années, car l’IS n’inclut pas les charges dans le calcul de l’impôt.
Quels critères prendre en compte ?
De nombreux critères doivent être considérés lors du choix entre une SARL de famille et une SCI. Les intéressés doivent avant tout prendre en compte leurs objectifs. Si la transmission du patrimoine aux proches est une priorité, la SCI est la meilleure option. En revanche, la SARL de famille convient davantage à ceux qui souhaitent investir une somme importante dans l’immobilier, car elle permet la déduction des charges dans le calcul de l’impôt.
Critère n°1 : Protection et flexibilité
La SARL offre une liberté maximale en termes de dispositions statutaires, permettant aux associés de fixer librement les principes régissant leurs relations au sein de l’entreprise. De plus, ils ne sont pas tenus de restreindre les activités de la future société. Les responsabilités de chacun sont proportionnelles à leurs apports, et en cas de faillite, les créanciers ne peuvent exiger le paiement de leurs créances sur le patrimoine personnel des associés.
Critère n°2 : Constitution d’un patrimoine immobilier important
Une SCI est adaptée à la gestion d’une résidence familiale modeste, mais ne convient pas à la constitution d’un important patrimoine immobilier. Dans ce cas, la création d’une SARL de famille est nécessaire, car la vente de biens est considérée comme une activité commerciale. Si l’achat et la vente de biens sont occasionnels, la création d’une SCI est possible, mais les charges ne seront pas déduites de l’impôt, tandis que la SARL permet une réduction des taxes.
Critère n°3 : Temporalité
Le facteur temps est également important. La SARL est généralement choisie pour l’acquisition et la revente de biens immobiliers, car cela implique une activité commerciale et une fiscalité plus avantageuse. En revanche, une SCI est plus appropriée pour la location et la gestion à long terme d’un parc immobilier. La SCI de location permet notamment de résilier le bail unilatéralement après 2 mois d’impayés, tandis que la SCI classique nécessite des procédures supplémentaires.
Critère n°4 : Loueur en meublé non professionnel ou professionnel
Il est également crucial de distinguer le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur meublé professionnel (LMP). Les associés d’une SARL de famille peuvent bénéficier du régime réel du LMNP, permettant de déduire les charges courantes du résultat imposable et de bénéficier d’un amortissement immobilier. Cependant, il y a des limites de revenus pour accéder à ce statut. En revanche, une SCI ne peut pas bénéficier de ce statut, car la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
En conclusion, la SARL et la SCI sont toutes deux adaptées aux familles souhaitant investir dans l’immobilier. Cependant, les caractéristiques de ces deux statuts doivent être soigneusement prises en compte avant de faire un choix. Un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de ces formes juridiques est présenté ci-dessous :
| SCI | SARL de famille | |
|---|---|---|
| Avantages | – Idéal pour la préparation d’une succession et la transmission des parts | – Meilleure protection du patrimoine personnel des associés |
| – Pas d’obligation de tenir une comptabilité détaillée | – Aucune restriction quant aux activités de la SARL | |
| – Impôt sur le revenu par défaut | – Possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu | |
| – Gestion simplifiée | – Possibilité de bénéficier du régime réel des LMNP | |
| Inconvénients | – Risque de double imposition | – Obligation de tenir une comptabilité |
| – Non-déductibilité des charges sur les impôts à payer | – Risque accru de dissolution pour les familles nombreuses |
En résumé, la SARL de famille et la SCI offrent des avantages distincts pour investir dans l’immobilier. Les associés doivent prendre en compte de nombreux éléments avant de choisir la forme juridique qui correspond le mieux à leurs projets.
Dernière mise à jour le 17/05/2023.
