La Société civile immobilière (SCI) familiale est une option intéressante pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille. Elle permet d’éviter les contraintes souvent liées à l’indivision.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale est soumise au régime juridique des SCI, mais présente des caractéristiques particulières en raison du lien de parenté entre les associés.
Le caractère familial de la SCI n’entraîne aucune dérogation au régime général. Son fonctionnement est semblable à celui d’une SCI classique et la société doit se conformer aux mêmes obligations légales :
- Pluralité d’associés : la loi exige au moins 2 associés pour créer une SCI, contrairement à certaines sociétés commerciales (SASU, EURL…) qui peuvent être unipersonnelles.
- Objet social civil : en tant que société civile, la SCI ne peut pas avoir une activité commerciale. Son objet doit être limité à la gestion d’un patrimoine immobilier (gestion locative, location…) et ne peut pas concerner l’achat pour revente qui serait considéré comme une activité commerciale.
- Nomination d’un gérant : le gérant de la SCI est désigné par les statuts ou un acte annexe qui précise l’étendue de ses pouvoirs. Il est responsable de la gestion du patrimoine immobilier, sans avoir nécessairement à consulter les associés. Cependant, certains décisions peuvent être soumises à leur accord préalable.
- Transfert de la propriété des biens à la SCI : lorsque les associés apportent un bien immobilier à la société, la propriété est transférée en échange de parts sociales correspondant à la valeur de leur apport. Ils ne sont donc plus propriétaires des biens affectés à la SCI.
- Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables des dettes sociales en proportion de leurs parts dans le capital social. Cette responsabilité est individuelle, ce qui signifie que les créanciers ne peuvent pas se retourner contre les autres associés en cas de défaut de paiement d’un associé.
La principale spécificité de la SCI familiale réside dans le fait que les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance jusqu’au quatrième degré inclus.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
La SCI familiale peut être créée dans deux situations particulières :
- L’abandon du régime de l’indivision suite à un héritage : la famille décide de remplacer l’indivision par le statut de la SCI familiale, qui offre une gestion et une fiscalité plus avantageuses. Chaque héritier apporte sa part de patrimoine immobilier à la société en échange de parts sociales correspondant à la valeur de son apport.
- L’achat d’un bien immobilier par plusieurs membres d’une famille : la famille peut décider d’investir dans l’immobilier (résidence principale, maison de vacances, investissement locatif…) en bénéficiant du régime favorable de la SCI. Les associés effectuent des apports en numéraire à la société pour financer l’achat du bien, ou apportent un bien déjà acquis à la SCI pour lui en transférer la propriété.
La création d’une SCI offre de nombreux avantages pour les familles qui souhaitent échapper aux contraintes de l’indivision. La société peut mettre en location un bien immobilier, gérer le patrimoine immobilier au sein de la famille ou même acquérir une résidence principale sans se préoccuper des blocages inhérents à l’indivision, qui nécessite l’unanimité pour prendre des décisions importantes.
La création d’une SCI familiale présente les avantages suivants pour les associés :
- Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier
- La préservation de l’intégrité du patrimoine immobilier
- L’optimisation du démembrement de la propriété entre les associés
- L’optimisation de la transmission du patrimoine familial
Faciliter la gestion du patrimoine immobilier
La création d’une SCI permet aux membres d’une famille de se décharger des contraintes liées à la gestion d’un patrimoine immobilier : obligations fiscales, entretien des bâtiments, location des logements, paiement des charges…
La gestion conjointe du bien peut souvent entraîner des conflits familiaux, il est donc plus pratique de confier cette tâche à une personne unique, dont les décisions ne seront pas influencées par des désaccords entre les propriétaires.
Lors de la rédaction des statuts, les associés doivent désigner un gérant unique, qui peut être extérieur à la société. Ce gérant est chargé de la gestion des biens immobiliers ou de leur location, conformément à l’objet social de la SCI.
Le gérant peut prendre toutes les décisions conformes à l’intérêt de la société, sans avoir à consulter les associés. Cependant, certaines décisions peuvent être soumises à un vote des associés, selon ce qui est prévu dans les statuts. Ainsi, les actes de gestion du bien sont plus fluides et rapides.
La bonne gestion du patrimoine implique de limiter l’ingérence des associés dans les opérations courantes. En effet, dans le cas de l’indivision, chaque décision concernant le bien doit être prise à l’unanimité ou à la majorité des deux tiers, ce qui peut entraîner des blocages. Dans une SCI familiale, la règle de l’unanimité ne s’applique que dans certaines situations solennelles, comme la nomination ou la révocation du gérant, ou la vente d’un bien immobilier.
Préserver l’intégrité du patrimoine immobilier
La gestion d’un patrimoine immobilier au sein d’une SCI garantit la pérennité du bien sur plusieurs générations, si la famille souhaite le conserver. La SCI exclut la possibilité de vente forcée de l’immeuble, fréquente dans le cadre de l’indivision. Dans ce cas, un indivisaire souhaitant sortir de l’indivision peut contraindre tous les indivisaires à vendre le bien.
Étant donné que la propriété des biens immobiliers apportés par les associés est transférée à la SCI lors de sa création, un associé ne peut pas imposer seul la vente du bien. Il peut plutôt céder ses parts sociales :
- Aux autres associés ou aux membres de la famille : la cession des parts sociales est libre, et le cédant peut choisir librement l’acquéreur parmi son entourage.
- À un tiers extérieur à la société : la cession des parts sociales nécessite l’accord préalable des autres associés. Si aucun accord n’est trouvé, il est possible pour les associés de racheter ces parts.
Optimiser le démembrement de la propriété entre les associés
La SCI permet aux membres d’une même famille de démembrer la propriété du bien immobilier et d’attribuer des droits différents aux parts sociales, en fonction des attentes de chaque associé.
Il est ainsi possible de séparer la nue-propriété et la jouissance du bien des droits politiques liés à la gestion de l’immeuble au sein de la société. Les parents peuvent ainsi céder à leurs enfants la nue-propriété et les droits politiques du bien, tout en conservant la jouissance de l’immeuble. Cela leur permet de profiter pleinement du bien sans en être les propriétaires.
Cette configuration de la SCI offre une grande liberté aux associés, qui peuvent choisir les éléments de propriété qui les intéressent le plus parmi les différents éléments constituant le bien.
Optimiser la transmission du patrimoine
La donation de parts sociales de SCI, plutôt que d’un bien immobilier détenu en nom propre, est plus avantageuse sur le plan fiscal. En effet, lorsque les parents effectuent des donations successives en faveur de leurs enfants, ils peuvent bénéficier d’abattements fiscaux qui équivalent à une exonération totale des droits de succession.
Les donations parents-enfants sont soumises à un abattement de 100 000€ par opération. Ainsi, en transmettant progressivement la totalité de leurs parts sociales à leurs enfants, les parents peuvent éviter complètement le paiement des droits de mutation, sans que les enfants aient à les payer à leur décès. Le montant de cet abattement varie en fonction de la relation entre le donateur et le donataire.
Les avantages et inconvénients de la SCI familiale
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Exclusion des règles de l’indivision | Responsabilité illimitée des associés |
| Simplification de la sortie de l’investissement immobilier | Formalités de création contraignantes et coûteuses |
| Optimisation de la transmission du patrimoine immobilier | Règles de fonctionnement lourdes |
| Facilitation de la gestion du patrimoine immobilier | |
| Adaptabilité à toutes les situations familiales | |
| Application du bénéfice du bail immobilier particulier |
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Il est important de connaître les règles de fonctionnement d’une SCI familiale avant de la créer, car elle diffère des sociétés commerciales telles que la SARL ou la SAS, notamment en ce qui concerne le régime fiscal.
Règles relatives au fonctionnement
Comme toutes les sociétés, la SCI est créée pour une durée maximale de 99 ans renouvelables, ce qui permet de gérer le patrimoine immobilier au sein de la famille sur plusieurs générations. Le capital social initial de la société lui permet d’avoir des fonds propres pour l’entretien et l’aménagement des biens.
À la fin de chaque exercice, la société génère des bénéfices qui peuvent être distribués aux associés ou affectés à la réserve pour renforcer les ressources de la SCI. Ces bénéfices sont imposables et la société a le choix entre deux régimes fiscaux :
- L’impôt sur le revenu (IR) : la SCI est soumise de manière transparente à l’IR en tant que société de personnes. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés et déclarés lorsqu’ils paient l’impôt sur le revenu. Les associés paient donc l’impôt à la place de la société, en fonction de leur tranche marginale d’imposition.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI peut choisir librement entre l’IR et l’IS, sauf si elle exerce une activité commerciale comme la location meublée, auquel cas elle est automatiquement soumise à l’IS. Les bénéfices imposables sont taxés chaque année, avec un taux classique de 25% sur les bénéfices réalisés au cours de l’exercice social.
Malgré la limitation de leur ingérence dans la gestion courante, les associés déterminent les décisions et l’orientation de la SCI. Ils doivent se mettre d’accord sur les événements importants de la vie de la société (nomination ou révocation du gérant, cession de parts sociales…) et ils sont les seuls à pouvoir décider de la dissolution de la société, à moins que celle-ci ne soit engagée à la suite d’une décision judiciaire ou de la vente d’un bien immobilier.
Règles relatives à la gestion
La gestion de la SCI comprend deux volets :
- La gestion du patrimoine immobilier : cette tâche est confiée au gérant de la société, qui peut prendre toutes les décisions en lien avec le patrimoine immobilier, dans le respect de l’objet social et de l’intérêt de la société. Les associés ne peuvent pas limiter les pouvoirs du gérant, sauf si les statuts le prévoient. Les actes de disposition du bien (vente, travaux importants…) doivent également être soumis à l’accord des associés.
- L’administration de la SCI : le gérant est également responsable de l’administration de la société. Il établit les comptes annuels et le bilan à la fin de chaque exercice social, qui doivent être approuvés par les associés lors d’une assemblée générale ordinaire (AGO). La SCI familiale n’est pas tenue de déposer ses comptes au greffe du Tribunal de commerce, mais elle doit tenir une comptabilité rigoureuse.
Comment créer une SCI familiale étape par étape ?
La création d’une SCI familiale nécessite le respect de certaines formalités pour obtenir son immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) :
- Se faire accompagner par un notaire (facultatif) : les associés doivent se mettre d’accord sur le choix d’un notaire, qui peut les accompagner dans la rédaction des statuts, constater les cessions de parts et fournir des conseils dans la gestion du patrimoine immobilier.
- Effectuer les formalités de création :
- Réaliser des apports au capital social, en numéraire ou en nature (bien immobilier).
- Rédiger les statuts de la SCI, qui fixent les règles de fonctionnement de la société.
- Publier un avis de création de la SCI dans un journal d’annonces légales, pour informer les tiers.
- Constituer un dossier d’immatriculation auprès de l’INPI.
- Préparer les documents nécessaires à la création de la SCI familiale :
- Formulaire M0 de demande de création de société, dûment rempli.
- Statuts originaux signés par tous les associés.
- Acte de nomination du gérant (si non désigné dans les statuts).
- Justificatif de domiciliation de la société.
- Déclaration des bénéficiaires effectifs de la société.
- Attestation de parution de l’avis de création.
- Copie de la pièce d’identité de chaque associé.
- Pièces relatives au gérant (copie de sa pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non condamnation, attestation de filiation).
- Pour les sociétés avec commissaire aux comptes : justificatif d’inscription du commissaire aux comptes et lettre d’acceptation de sa désignation.
- Anticiper les coûts de création de la SCI familiale, qui peuvent inclure les apports au capital social, la rédaction des statuts, la publication de l’avis de création, les frais de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), les frais d’immatriculation et les frais de communication de la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Il est également possible de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat) pour assurer la validité et la conformité des statuts, ainsi que pour bénéficier de conseils juridiques lors de la création de la SCI familiale.
