Qu’est-ce que la sous-location d’un logement ?
On parle de sous-location d’un appartement ou d’une partie d’un logement lorsqu’un locataire perçoit un loyer en mettant cette habitation à disposition d’une autre personne. Il s’agit d’une pratique encadrée qui consiste pour un locataire, ayant signé un bail avec un propriétaire, à louer entièrement ou partiellement ce logement à un tiers. Pour qu’il s’agisse d’une sous-location, il est nécessaire qu’un paiement de loyer ait lieu, que ce soit en argent ou en échange de services.
Dans le cas d’un hébergement gratuit, que ce soit temporaire ou permanent, on parle plutôt de prêt ou d’occupation du logement, et cela ne rentre pas dans le cadre de la sous-location, car aucun loyer n’est perçu par la personne tierce. Chaque locataire est libre d’accueillir qui il souhaite chez lui.
Optimiser l’utilisation d’un appartement ou d’une maison
Lorsque vous signez un contrat de location pour votre résidence principale, celui-ci est généralement sur une durée longue :
- 3 ans renouvelables tacitement en location vide
- 1 an en location meublée
Cependant, il vous arrive de vous absenter de votre habitation, que ce soit pour un week-end, une semaine ou plusieurs mois. Pendant ce temps, votre logement reste inoccupé et vous devez continuer à payer le loyer, même si vous n’êtes pas présent.
La sous-location devient alors une solution de plus en plus courante, notamment avec l’émergence d’Airbnb. Elle permet aux locataires de générer des revenus en louant leur logement à d’autres personnes pendant leur absence. Dans les secteurs où la demande de logements est forte, comme à Paris, cela offre également des solutions d’hébergement supplémentaires pour les touristes, les professionnels en déplacement, etc.
Quelles sont les règles pour sous-louer son appartement ?
Par défaut, tout contrat de location est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui définit les règles d’un bail de location vide. Selon l’article 8 de cette loi, le locataire n’a pas le droit de sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire.
La première étape à suivre est donc de demander l’autorisation écrite du propriétaire pour pratiquer la sous-location dans son appartement. Le propriétaire a deux options :
- Refuser la sous-location pendant l’absence du locataire, sans avoir à justifier ce refus.
- Accepter la sous-location dans le cadre du bail, en précisant que le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le montant fixé dans le contrat de location.
En d’autres termes, le locataire ne peut pas percevoir plus d’argent que ce qu’il paie lui-même au propriétaire pour l’occupation de l’appartement. C’est une deuxième condition imposée par la loi pour autoriser la sous-location.
Dans le cas d’une location meublée, les règles sont différentes. Avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 27 mars 2014, la sous-location était libre pour les logements loués meublés, sauf mention contraire dans le bail. Depuis cette loi, les règles sont les mêmes que pour une location vide.
Quelles sanctions pour une sous-location illégale ?
Si vous décidez de sous-louer votre appartement alors que vous avez un contrat de location pour votre résidence principale, vous vous exposez à plusieurs sanctions :
- Une possible résiliation du bail par le propriétaire.
- Des sanctions financières, notamment des dommages et intérêts.
- Des sanctions pénales.
Il est préférable de suivre les règles et d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire avant de pratiquer la sous-location. Par exemple, la justice a déjà ordonné à un locataire de reverser intégralement les revenus de ses sous-locations illégales sur Airbnb à son propriétaire.
Exemple d’un cas fréquent de besoin de sous-location pour un étudiant
De nombreux locataires se retrouvent dans des situations où ils doivent continuer à payer leur loyer alors qu’ils ne sont pas présents dans leur logement. Prenons l’exemple d’un étudiant à Paris, qui part plusieurs mois à l’étranger pour un stage.
Cet étudiant a trouvé un logement intéressant et ne souhaite pas le perdre, car il en aura besoin à son retour et ne veut pas rencontrer de difficultés pour trouver un autre logement à Paris. Malheureusement, comme beaucoup d’étudiants, il n’a pas les moyens financiers de payer à la fois son loyer à Paris et un autre logement pour son stage.
La sous-location apparaît donc comme la meilleure solution. Il ne reste plus qu’à convaincre le propriétaire d’accepter cette pratique.
Comment persuader votre propriétaire d’accepter la sous-location ?
Comme nous l’avons vu précédemment, votre propriétaire n’est pas obligé d’accepter votre demande de sous-louer votre appartement et n’a pas à justifier son refus. Pour lui, cela ne change rien, car il sait qu’il recevra son loyer chaque mois et n’a donc pas à se soucier de vos besoins.
Si vous ne parvenez pas à le convaincre en tentant de le rassurer sur ses préoccupations, vous pouvez toujours lui proposer un arrangement concernant les loyers perçus par vos sous-locataires. Par exemple, vous pouvez lui proposer de partager une partie des revenus de la sous-location. Cela lui permettra de bénéficier financièrement de cette solution, et vous pourrez ainsi obtenir l’autorisation écrite.
Spécifiez clairement les conditions de cet accord dans le document d’autorisation de sous-location, en précisant les règles concernant les loyers et la part qui revient au propriétaire.
Il est également possible de demander à votre propriétaire de transformer votre location en colocation si celui-ci refuse la sous-location. Ainsi, il pourra lui-même établir les contrats et choisir les colocataires.
Contrat entre le locataire et le sous-locataire et déclaration des loyers
Si vous avez obtenu l’autorisation écrite de votre propriétaire et souhaitez sous-louer votre logement, vous devez rédiger un contrat de sous-location entre vous, en tant que locataire, et votre sous-locataire. Il est important de convenir des éléments suivants dans ce contrat :
- Durée de la sous-location
- Montant du loyer et des charges
- Date de paiement du loyer
- Modalités de résiliation
- Copie de l’autorisation de sous-location du propriétaire
- …
Ce type de contrat de sous-location n’est pas soumis à une loi spécifique, donc veillez à préciser tous les éléments nécessaires et à détailler les droits et obligations de chaque partie. Le locataire reste lié par son contrat de location avec le propriétaire, et il est de sa responsabilité de faire respecter ses droits vis-à-vis du sous-locataire, notamment en ce qui concerne les éventuels dommages. N’oubliez pas de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie de la sous-location.
Lorsque vous sous-louez votre logement, vous devez déclarer les loyers perçus aux impôts. Généralement, les sous-locations se font en meublé, vous devez donc déclarer ces revenus comme des “bénéfices industriels et commerciaux” (BIC). Notez que si vous sous-louez seulement une partie de votre résidence principale à des loyers modérés, vous pouvez bénéficier d’exonérations fiscales sur ces revenus.
Le développement de la sous-location grâce à de nouvelles offres
Avec la pénurie de logements dans certaines villes, les loyers élevés et les solutions techniques facilitant la mise en place de sous-locations, cette pratique retrouve de l’attrait. Certaines sociétés se spécialisent même dans ce domaine, en prenant en charge la gestion des locations et des sous-locations pour les propriétaires.
De plus, le réseau d’agences immobilières Century21 propose un nouveau type de bail, nommé “bail Century21 Airbnb-compatible”, en partenariat avec Airbnb. Ce bail vise à faciliter la sous-location aux voyageurs, jusqu’à 120 jours par an conformément à la loi. Les revenus générés par ces sous-locations sont partagés entre le locataire, le propriétaire et l’agence immobilière. Cette information a été révélée par Alexandra Boquillon dans son article sur Challenges.
La demande de logements temporaires est en constante augmentation, notamment dans les grandes villes. La généralisation de la sous-location légale pourrait donc profiter à tous les acteurs du marché (propriétaires, locataires, voyageurs, intermédiaires, etc.).
Avant de pouvoir sous-louer votre appartement, il faut d’abord décrocher un contrat de location. Découvrez nos conseils pour mettre en valeur votre dossier de location, ainsi que d’autres informations et conseils sur la location d’appartements ou de maisons.
