Souvent, les locataires sont tentés de proposer une sous-location lorsqu’ils prévoient de laisser leur bien vacant pour une durée prolongée, que ce soit pour un voyage, un stage, ou autres raisons. La sous-location est alors une solution pour que cette absence ne leur coûte rien, voire leur rapporte de l’argent. Elle peut également être envisagée par un locataire qui souhaite partager son logement pour alléger le montant du loyer mensuel.
Que dit la loi sur la sous-location ?
Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.” Il est important de noter que la sous-location n’est considérée que si le sous-locataire verse de l’argent au locataire principal sous la forme d’un loyer.
De plus, la jurisprudence impose au locataire d’occuper personnellement et effectivement son logement, car celui-ci doit rester sa résidence principale. Pour qu’un logement soit considéré comme la résidence principale du locataire, il doit l’occuper au moins 8 mois par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure.
Il n’est pas facile pour un propriétaire de faire la différence entre des amis, des parents hébergés, ou des concubins installés, et de véritables sous-locataires payants. En effet, rien n’interdit à un locataire d’inviter qui il veut chez lui, même en partageant les frais, à condition que cela ne prenne pas la forme d’un loyer. La nuance est si subtile que bien souvent, seule une reconnaissance par le sous-locataire de l’existence d’un contrat tacite ou explicite de sous-location permet au propriétaire de prouver l’infraction au bail. Dans certains cas, le propriétaire peut faire appel à un huissier pour constater une occupation durable du logement par une personne tierce, au lieu du locataire principal.
Les risques liés à la sous-location non déclarée
Pour le sous-locataire :
- Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas, il ne peut donc profiter d’aucun des droits du locataire classique.
- Il est impossible de demander une aide au logement.
- Il y a des risques liés aux contrats non écrits et aux paiements en espèces (difficulté de prouver le paiement, absence de garanties en cas de sinistre, etc.).
- Si le bail du locataire principal est résilié, le sous-locataire doit également partir, car il n’a aucun droit sur le logement.
- Le sous-locataire ne dispose pas de quittances de loyer, ce qui peut poser problème lorsqu’il souhaite louer un autre logement à l’avenir.
En revanche, cette situation présente un avantage : le sous-locataire a la liberté de quitter le logement quand bon lui semble, sans préavis ni indemnité.
Pour le locataire en titre :
- Il prend le risque de perdre son logement et s’expose à des sanctions financières.
- En cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s’expose au chantage à la dénonciation.
- Il n’a aucun recours légal en cas d’impayés ou de nuisances causés par le sous-locataire.
Comment faire une sous-location légale ?
La sous-location peut être autorisée avec l’accord écrit du bailleur, mais cette démarche n’est pas encore très courante. En effet, les propriétaires sont généralement réticents à la sous-location, car ils perdent le contrôle sur les occupants. Si le bailleur donne son accord, les conditions de la sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Le montant du loyer doit être fixé avec l’accord du bailleur et ne doit pas dépasser le loyer principal. À la fin du bail, le propriétaire est tenu de le renouveler s’il a autorisé la sous-location, que ce soit de manière explicite ou tacite. Si le locataire choisit de sous-louer un logement meublé, les loyers perçus sont exonérés d’impôt sur le revenu (au titre des BIC) si la sous-location est la résidence principale et si le prix reste fixé dans des limites raisonnables selon l’article 35 bis du CGI.
Dans le cas d’une sous-location partielle d’un appartement ou d’une maison (souvent confondue avec la colocation), l’accord du propriétaire reste indispensable et le loyer demandé au sous-locataire doit :
- Être proportionnel à la surface qui lui est accordée.
- Ne pas dépasser le prix par mètre carré payé par le locataire principal.
Les avantages de la sous-location légale :
Dans certains cas, la sous-location peut être une solution adaptée, notamment pour une location de courte durée. Lorsqu’elle est légale, la sous-location présente des avantages pour toutes les parties concernées :
- Le sous-locataire économise les frais liés à la recherche d’un logement (frais d’agence, par exemple) et peut bénéficier des aides au logement telles que l’APL.
- Le locataire en place reçoit tout ou partie du loyer qu’il règle et peut libérer son logement pendant un certain laps de temps, avec la garantie de pouvoir le retrouver.
- Le propriétaire continue de percevoir des loyers pendant l’absence du locataire en place et n’a pas à chercher un nouveau locataire.
Comment est calculée l’APL dans une sous-location ?
Conformément à l’article D823-18 du Code de la construction et de l’habitation, les aides au logement dans le cas d’une sous-location sont calculées de la manière suivante :
- Pour le sous-locataire : les aides sont basées sur le montant du loyer qu’il paie.
- Pour le locataire principal : les aides sont basées sur le montant du loyer principal, déduction faite du loyer provenant du sous-locataire.
La sous-location peut être une solution avantageuse tant pour les locataires que pour les sous-locataires. Cependant, il est crucial de respecter la loi et d’obtenir l’accord écrit du bailleur pour éviter les risques inhérents à une sous-location non déclarée. Profitez des avantages de la sous-location légale tout en préservant vos droits et votre tranquillité d’esprit !
