La loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit une nouvelle procédure de recouvrement de charges de copropriété, connue sous le nom de “super procédure”. Cette procédure accélérée permet aux syndics de recouvrer plus efficacement les charges impayées par les copropriétaires récalcitrants. Découvrez comment cette procédure fonctionne et comment elle peut vous aider à récupérer vos arriérés de charges.
Les provisions sur charges de copropriété dues par les copropriétaires
Pour financer les dépenses liées à l’immeuble, les copropriétaires votent en assemblée générale le montant des charges qui seront appelées. Ces charges comprennent les frais de maintenance, les frais d’assurance, les frais de syndic, les frais de ménage, etc. Elles sont appelées en fonction de la superficie des lots ou de l’utilité des équipements collectifs.
Les difficultés lors des procédures de recouvrement de charges
Lorsque les copropriétaires ne paient pas leurs charges, cela peut mettre en péril la trésorerie du syndicat des copropriétaires. Les procédures de recouvrement de charges permettent d’éviter que ces situations perdurent trop longtemps. Cependant, certaines copropriétés rencontrent des difficultés, car certains copropriétaires ne paient que lorsqu’ils sont condamnés par un jugement. De plus, les procédures judiciaires répétitives peuvent avoir un coût pour la copropriété lorsque les frais de procédure ne sont pas intégralement remboursés.
La procédure dite “accélérée” de recouvrement des charges de copropriété
Avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les syndics utilisaient principalement la procédure dite “classique” de recouvrement des charges, qui permettait d’obtenir le paiement de l’ensemble des arriérés de charges. Cependant, cette procédure était souvent complexe et peu utilisée. Une autre procédure, la procédure dite “accélérée”, permettait d’obtenir la déchéance du terme et de condamner le copropriétaire à régler toutes les charges dues au titre du même budget prévisionnel. Cependant, cette procédure avait ses limites et ne permettait pas de recouvrer les arriérés des années précédentes.
La “super procédure” de recouvrement de charges de copropriété selon la loi ELAN
La loi ELAN a modifié l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 pour instaurer la nouvelle “super procédure” de recouvrement des charges de copropriété. Cette procédure permet de réclamer de manière anticipée toutes les charges impayées, y compris les arriérés des années précédentes. Ainsi, dès le défaut de paiement d’une provision due au titre du budget prévisionnel ou des travaux votés, le copropriétaire peut être condamné à régler toutes les charges dues au titre du même budget prévisionnel. De plus, cette procédure permet également de réclamer le règlement anticipé des provisions pour les travaux non pris en compte dans le budget prévisionnel.
Comment engager la “super procédure” de recouvrement de charges
Pour enclencher la “super procédure” de recouvrement de charges, plusieurs conditions doivent être remplies. Tout d’abord, il faut que le copropriétaire soit en défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité. Ensuite, une mise en demeure doit être envoyée et rester infructueuse pendant un délai de trente jours. Après ce délai, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles.
La juridiction compétente et les exigences du juge
La procédure de recouvrement de charges se déroule devant le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé. Le juge devra constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire. Une fois ces conditions remplies, le juge est tenu de condamner le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En conclusion, la “super procédure” de recouvrement de charges de copropriété introduite par la loi ELAN permet aux syndics de récupérer plus efficacement les charges impayées. Cette procédure offre de nombreux avantages par rapport aux procédures précédentes et permet de réclamer de manière anticipée l’ensemble des charges impayées, y compris les arriérés des années précédentes. Si vous êtes confronté à des impayés de charges, n’hésitez pas à engager cette “super procédure” pour récupérer votre argent.
