La valorisation des biens immobiliers est particulièrement importante lors des héritages et des donations. En effet, pour des raisons fiscales, l’enrichissement du bénéficiaire, c’est-à-dire la valeur totale du patrimoine transféré, est pertinent. Toutes les dispositions légales applicables se trouvent dans le code d’évaluation (BewG), auquel la loi sur l’impôt sur les successions et les donations (ErbStG) se réfère régulièrement.
1. La notion de propriété foncière
Pour que le BewG s’applique à la valorisation des biens immobiliers, il doit s’agir de biens fonciers au sens de l’évaluation juridique. Cela est le cas lorsque l’un des faits visés à l’article 176, paragraphe 1, du BewG est applicable, c’est-à-dire lorsque le bien évalué est :
- un terrain et un sol, un bâtiment et d’autres éléments,
- un droit de construction ou
- une propriété ou une copropriété.
Heureusement, le législateur a opté pour une structure très structurée du BewG, de sorte que vous trouverez directement dans l’article 176, paragraphe 2, du BewG les biens qui sont exclus de l’évaluation des biens immobiliers. Il s’agit notamment :
- des ressources naturelles,
- des installations techniques, même s’il s’agit de parties d’un bâtiment.
En général, pour les biens fonciers d’exploitation (partie d’une entreprise agricole, forestière ou commerciale), des dispositions d’évaluation spécifiques sont applicables aux articles 158, 159 et 99 du BewG. Ainsi, l’article 176 du BewG est principalement important pour l’évaluation des biens immobiliers privés.
Les valeurs de la propriété immobilière sont déterminées séparément selon l’article 151, paragraphe 1, numéro 1 du BewG. La date d’évaluation est déterminante, qui correspond à la date du décès en cas d’héritage et à la date du transfert en cas de donation (article 11 en relation avec les articles 9, paragraphe 1, numéros 1 et 2 de la loi sur l’impôt sur les successions et les donations (ErbStG)).
2. Évaluation des biens immobiliers – le terrain et le sol
La notion de “terrain et sol” comprend notamment le terrain sans bâtiment ni autres installations. Étant donné que vous procédez toujours à une évaluation structurée des biens immobiliers, vous commencez par déterminer la valeur du sol, puis vous déterminez la valeur des bâtiments.
Si un terrain ne comporte aucun bâtiment utilisable, un terrain non aménagé est présent selon l’article 178, paragraphe 1, du BewG. La même chose s’applique par la fiction légale de l’article 178, paragraphe 2, du BewG, lorsqu’il y a une propriété immobilière, mais qu’elle est inutilisable de manière permanente. Cela est pertinent, par exemple, lorsque se trouve sur le terrain un bâtiment en ruine ou détruit.
L’évaluation des terrains non bâtis est non seulement relativement facile, mais également rapide. En effet, selon l’article 179, phrase 1, du BewG, vous multipliez simplement la superficie du terrain (en mètres carrés) par la valeur de référence du terrain déterminée par le comité d’évaluation compétent (article 196 de la loi sur l’aménagement du territoire (BauGB)).
3. Définition et évaluation des biens immobiliers
Au sens de l’évaluation juridique, un bien immobilier est un bâtiment utilisable. Ce principe découle de l’inverse de l’article 178, paragraphe 2, du BewG, car le législateur considère ici qu’un terrain construit avec un bâtiment inutilisable est un terrain non bâti. Par conséquent, lorsqu’il y a des constructions utilisables sur le terrain, il s’agit toujours d’un terrain bâti (article 180, paragraphe 1, phrase 1, du BewG).
Lors de l’évaluation des biens immobiliers, vous suivez toujours la même démarche, mais vous différenciez d’abord les différents types de bâtiments. Ces derniers sont énumérés de manière exhaustive à l’article 181, paragraphe 1, du BewG :
- maisons unifamiliales et bifamiliales,
- terrains de location,
- propriété et copropriété,
- terrains commerciaux,
- terrains à utilisation mixte,
- autres biens immobiliers construits.
Un “autre” bien immobilier construit est présent selon l’article 181, paragraphe 1, numéro 6, en relation avec le paragraphe 8 du BewG, lorsque toutes les autres définitions sont exclues.
4. L’évaluation d’un terrain construit selon l’article 182 du BewG
Pour garantir une certaine uniformité lors de l’évaluation des biens immobiliers, le législateur a normé différentes méthodes d’évaluation à cet effet avec l’article 182 du BewG. En principe, vous distinguez entre la méthode comparative, la méthode du rendement et la méthode de la valeur matérielle (article 182, paragraphe 1, du BewG).
4.1. La méthode comparative
La méthode comparative est applicable selon l’article 182, paragraphe 2, du BewG lorsque :
- la copropriété,
- la propriété partielle, ou
- une maison unifamiliale ou bifamiliale
doivent être évalués. Lors de la méthode comparative, vous déterminez la valeur du terrain à partir des valeurs comparatives, que vous déduisez de ventes de terrains similaires dans des emplacements aussi similaires que possible.
Exemple : Il y a dix ans, les parcelles A et B ont été créées par division de la parcelle AB. Les deux ont une taille identique et ont été construites avec la même maison en rangée. Le propriétaire de A vend l’ensemble du terrain construit pour 600 000 EUR. Vous utilisez donc cette valeur, éventuellement ajustée, pour évaluer la deuxième parcelle.
4.2. La méthode du rendement
La méthode du rendement est utilisée pour l’évaluation des biens immobiliers selon l’article 182, paragraphe 3, du BewG lorsqu’il s’agit :
- d’un terrain de location,
- d’un terrain commercial, ou
- d’un terrain à utilisation mixte.
Comme son nom l’indique, la méthode du rendement met l’accent sur les revenus générés par le bâtiment. Les loyers, les amortissements et les charges accessoires sont particulièrement importants.
4.3. La méthode de la valeur matérielle
Dans la méthode de la valeur matérielle, vous évaluez les biens immobiliers selon l’article 182, paragraphe 4, du BewG, lorsque :
- aucune valeur comparative n’est déterminable (article 182, paragraphe 2 du BewG),
- ils font partie des terrains commerciaux lorsque la méthode du rendement est exclue, et
- il s’agit d’autres biens immobiliers construits.
Lorsque vous effectuez l’évaluation du terrain selon la méthode de la valeur matérielle, vous déterminez essentiellement la valeur de la structure du bâtiment. Vous partez des coûts de construction réguliers définis par le législateur dans le BewG, que vous ajustez avec différents facteurs d’inflation et de dépréciation due à l’âge. En fin de compte, vous obtenez la valeur du bâtiment.
5. Évaluation des biens immobiliers : La valeur finale des biens fonciers
Si nous passons maintenant à l’article 177, paragraphe 1, du BewG, nous constatons que même lors de l’évaluation des biens immobiliers, la valeur vénale (article 9 du BewG) est déterminante. Vous la calculez en ajoutant la valeur du terrain et la valeur du bâtiment, que vous avez calculée conformément aux méthodes d’évaluation applicables selon l’article 182 du BewG.
L’article 198 du BewG laisse toujours la possibilité au législateur de prouver une valeur vénale inférieure par une expertise. Dans ces cas, non pas la méthode comparative, du rendement ou de la valeur matérielle s’applique, mais la valeur indiquée dans l’expertise. L’expertise peut également porter sur le terrain et le sol (article 198, paragraphe 1, phrase 2, du BewG en relation avec l’article 199, paragraphe 1, du BauGB).
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