La VEFA, ou Vente en l’Etat de Futur Achèvement, est un mode de financement réglementé dans lequel l’investisseur achète un logement qui n’existe pas encore ou qui n’est pas encore achevé et habitable. La loi encadre strictement la VEFA afin de protéger les acheteurs et impose des règles claires concernant le paiement du bien.
Un financement réglementé
Dans le cadre de la VEFA, le vendeur, qui est également le maître d’ouvrage de la construction jusqu’à la livraison du bien, doit se doter d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Cette garantie assure que la construction sera achevée même en cas de défaillance du promoteur. Cela apporte une sécurité supplémentaire aux acheteurs.
Le dépôt de garantie
Au moment de la signature du contrat de réservation, le promoteur peut demander un dépôt de garantie. Il s’agit d’un acompte versé par l’acquéreur pour réserver le bien immobilier souhaité. Ce dépôt de garantie permet d’assurer à l’investisseur que le logement ne sera pas vendu à une autre personne.
Le montant du dépôt de garantie est négociable et fixé en fonction du prix prévisionnel d’achat et des délais de livraison. La loi prévoit les règles suivantes :
- Le montant est plafonné à 5 % du prix d’achat prévisionnel si la signature du contrat définitif de vente est prévue la même année.
- Le montant est plafonné à 2 % du prix prévisionnel si la signature de l’acte de vente est planifiée entre 1 et 2 ans après celle du contrat de réservation.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé pour tout délai supérieur à 2 ans.
Le dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué au nom de l’acquéreur, soit auprès d’une banque, soit chez un notaire. Lors de la signature du contrat de vente définitif, le montant du dépôt de garantie sera déduit du prix de vente et l’échéancier de paiement sera adapté en conséquence.
L’échéancier de paiement
Le paiement d’un logement en VEFA est strictement encadré par la loi et se fait en fonction de l’avancement des travaux. Voici le calendrier des appels de fonds présenté lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire :
- 35 % du montant total lors de l’achèvement des fondations.
- 70 % du montant total lors de la mise hors d’eau, c’est-à-dire lorsque les murs, la toiture et la charpente sont construits.
- 95 % du montant total à la fin du chantier.
- Les 5 % restants lors de la livraison du logement.
Il est important de noter que ces pourcentages sont des plafonds et peuvent être adaptés par les promoteurs. Certains peuvent demander des versements intermédiaires, à condition de respecter ces montants maximums.
Le paiement en VEFA et le crédit immobilier
Si l’acquéreur a souscrit un prêt immobilier pour financer son achat en VEFA, la banque débloque les sommes au fur et à mesure des appels de fonds. Dans la plupart des cas, l’acquéreur ne commence à rembourser son prêt qu’une fois le bien livré. Avant la livraison, seuls les intérêts intercalaires correspondant aux frais engendrés par les déblocages des fonds doivent être payés.
Les précautions à prendre lors de la livraison
Le jour de la livraison du logement acheté en VEFA, la loi prévoit un dernier versement de 5 % afin de conclure la vente. Cependant, si l’investisseur constate des dommages ou des problèmes de non-conformité, il peut consigner cette somme en émettant des réserves.
Il est essentiel, lors de cette dernière étape, de prendre le temps de vérifier chaque détail du nouveau logement. Garage, grenier, pièces de vie, tout doit être minutieusement inspecté. Le bon fonctionnement des éléments d’équipement, l’absence de fissures dans les murs, les prises électriques, les menuiseries, tout doit être passé au crible. Cette étape de contrôle doit être effectuée avant de signer la réception des travaux.
Si l’investisseur constate des problèmes, les réserves doivent être mentionnées sur le procès-verbal de livraison. Les 5 % restants seront versés une fois que tous les vices de construction et autres désordres auront été réparés par le promoteur.
En conclusion, la VEFA offre un cadre réglementé pour l’achat d’un logement neuf. L’échéancier de paiement est strict et permet à l’acheteur de sécuriser son investissement. Il est important de prendre toutes les précautions nécessaires lors de la livraison pour s’assurer de la conformité du logement.
