Vendre un local commercial déjà loué peut être un vrai casse-tête. Que vous soyez le vendeur, l’acheteur ou le locataire du local en question, il est important de connaître les conditions légales qui régissent cette transaction. Dans cet article, nous vous donnerons toutes les informations nécessaires pour une vente réussie.
Sous quelles conditions peut-on vendre un espace commercial loué ?
Selon la loi PINEL de 2015, le propriétaire du local commercial doit en premier lieu proposer la vente à son locataire actuel, en respectant son droit de préemption. Cela signifie que le locataire a la priorité pour acheter le local qu’il occupe. Si vous avez des acheteurs potentiels pour votre local commercial en location, vous pouvez vous réjouir, car il est possible de le revendre, sous certaines conditions. Selon l’article L. 145-46-1 du Code du commerce, le bailleur doit :
- Informer le locataire de son intention de vendre le local commercial.
- Adresser une lettre au locataire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit en main propre contre récépissé. Cette lettre doit préciser le prix de vente, les conditions de vente et les dispositions légales.
Comment modifier la vente ?
Si le propriétaire décide de modifier son offre, par exemple en baissant le prix du local commercial ou en proposant d’autres avantages, le locataire doit être informé en premier. Les mêmes délais d’un mois s’appliquent pour le locataire afin qu’il puisse réagir à cette nouvelle offre.
Quelles dispositions doit prendre le locataire ?
Une fois informé de la vente, le locataire dispose d’un mois pour exprimer son souhait d’exercer ou non son droit de préemption sur l’achat du local commercial. Le locataire aura ensuite deux mois pour conclure la transaction (ou quatre mois s’il utilise un crédit). Si la transaction aboutit, l’ancien locataire devient propriétaire du local. Dans le cas où le délai est dépassé et que le locataire ne souhaite pas acheter le bien, le propriétaire est libre de chercher un autre acheteur.
Le droit de préemption s’applique-t-il toujours ?
Le droit de préemption ne s’applique pas automatiquement. Il y a certains cas où le locataire perd son droit de préemption, notamment dans les cas suivants :
- La vente de locaux commerciaux distincts.
- La vente d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
- La vente d’un local commercial aux copropriétaires d’un ensemble commercial.
- La vente de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
- La vente du local occupé à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Que change la vente de mon local commercial pour mon locataire ?
Si votre locataire n’est pas intéressé par l’achat, il ne sera pas contraint de quitter les lieux immédiatement. Le bail reste en vigueur avec le nouveau propriétaire dans les mêmes conditions que précédemment, à condition de respecter les dispositions de l’article 1743 du Code Civil. Le contrat de bail doit être authentique, enregistré et mentionner que le local est occupé au moment de la vente. Le nouveau propriétaire ne peut rompre le contrat de bail à moins que celui-ci arrive à son terme. De même, le locataire n’a pas le droit de s’opposer à la vente du local commercial, cette décision appartient entièrement au propriétaire.
Un bail se renouvelle-t-il automatiquement ?
En principe, la reconduction d’un bail commercial peut être tacite si aucune des parties ne souhaite le rompre. Dans ce cas, le silence du locataire et du bailleur signifie une reconduction automatique du bail.
Le contrat de bail commercial peut-il être résilié ?
Le contrat de bail commercial peut être résilié d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Des infractions graves commises par l’une ou l’autre partie peuvent également entraîner la résiliation du contrat. Les motifs de résiliation seront évalués par les tribunaux compétents, conformément à la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre les locataires et les bailleurs. Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment en respectant un préavis légal de trois mois.
Il est important de se faire accompagner par des experts et de bien se renseigner avant toute démarche pour éviter les litiges potentiels. Faites confiance à Valoris pour vous guider dans vos transactions immobilières délicates.
