Lorsque l’on parle de Vollfinancierung pour une maison individuelle, on fait référence à un financement de construction sans apport personnel. Dans ce cas, la banque prend en charge le financement intégral du prix d’achat, ainsi que les frais annexes tels que les frais de notaire et les frais d’inscription au registre foncier. Certaines banques acceptent ce type de financement, mais peu d’emprunteurs arrivent à obtenir une Vollfinancierung pour leur maison ou leur appartement. Cet article de FINANZCHECK.de explique ce qu’il faut prendre en compte lors d’un financement intégral.
Les points clés à retenir
Qu’est-ce qu’une Vollfinancierung ?
Une Vollfinancierung ne couvre pas seulement le montant du crédit pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier, mais également les frais annexes. Ces frais comprennent :
- Les frais d’agence immobilière
- Les honoraires du notaire
- Les frais d’inscription au registre foncier
- Les frais de mutation
Avantages et inconvénients d’une Vollfinancierung immobilière
Comparaison des exemples concrets : Vollfinancierung vs Financement avec apport personnel
L’exemple suivant montre quand une Vollfinancierung peut réellement être judicieuse. On suppose ici l’achat d’un appartement d’une valeur de 150 000 euros. Le niveau des taux d’intérêt est très bas en 2018, mais augmente fortement d’ici 2025, ce qui explique le taux d’intérêt effectif plus élevé.
Résultat de l’évaluation : Si le crédit est structuré en tant que Vollfinancierung en 2018, malgré le supplément d’intérêt, le solde restant après la période de taux fixe de 10 ans est de 98 298 euros. En revanche, le prêt contracté en 2025 est soumis à des taux d’intérêt plus élevés, ce qui annule l’avantage de l’apport personnel de 15 000 euros. Après la période de taux fixe de 10 ans, le solde restant est supérieur de 10 462 euros (soit 108 760 euros). Ainsi, la Vollfinancierung avec un démarrage en 2018 semble être l’option la plus économique.
Pourquoi les banques appliquent-elles des majorations d’intérêt aux financements immobiliers sans apport personnel ?
Les prêts immobiliers entièrement financés représentent un risque plus élevé pour les banques. En général, les banques commencent à appliquer des majorations d’intérêt lorsque le montant du prêt représente plus de 80 % du prix d’achat ou de construction. Dans le cas d’un financement supplémentaire des frais annexes d’acquisition, soit le financement de 110 %, une majoration de risque est ajoutée, qui dépend de la situation économique, de la valeur immobilière et d’autres circonstances personnelles de l’emprunteur.
Cette majoration de risque s’explique par le fait que si la banque finance les frais annexes d’acquisition, son engagement dépasse la valeur pure de l’immobilier. La banque serait alors responsable de ces frais en cas de saisie. La majoration de risque protège la banque contre l’écart attendu entre le produit de la vente aux enchères et le solde restant du prêt.
Qui peut bénéficier d’une Vollfinancierung ?
Les banques sélectionnent les emprunteurs pour une Vollfinancierung selon des critères stricts. Elles se basent souvent sur la “règle des 40 %”. Selon cette règle, les emprunteurs sont admissibles si leurs mensualités de remboursement du prêt ne représentent pas plus de 40 % de leur revenu mensuel. Si d’autres prêts sont en cours, par exemple pour le remboursement d’une voiture, d’une moto, de vacances, de meubles ou d’autres biens de consommation, ces mensualités sont prises en compte. En pratique, cela signifie que tous les prêts cumulés ne doivent pas dépasser la limite de 40 %. Ce ratio limite le montant du prêt maximal et signifie également que les candidats à une Vollfinancierung ont besoin d’un revenu relativement élevé.
Par exemple : Pour une maison avec un financement intégral de 200 000 euros, un taux d’intérêt de 3 % et un remboursement initial de 3,5 %, la mensualité s’élève à 1 083 euros. Cela signifie que le revenu net mensuel doit être d’au moins 2 707 EUR.-
Les banques attendent-elles un remboursement élevé ?
Les banques s’attendent à ce que les emprunteurs qui souhaitent obtenir un financement immobilier sans apport personnel effectuent des remboursements élevés. En combinaison avec la règle des 40 %, le taux de remboursement limite le montant de la mensualité. En substance, la banque souhaite octroyer des Vollfinancierungen de préférence à des clients disposant d’un revenu élevé et stable.
Les emprunteurs doivent-ils disposer d’une excellente solvabilité ?
La Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) joue un rôle important dans l’octroi d’une Vollfinancierung. En principe, le registre ne doit pas comporter d’entrées négatives.
Plus le score est élevé, mieux c’est pour l’emprunt pour financer intégralement l’immobilier. Outre le score, d’autres facteurs issus du rapport SCHUFA jouent un rôle. Chaque banque établit ses propres critères et évalue les informations provenant du registre SCHUFA selon ses propres règles.
Quel rôle jouent l’emplacement et l’aménagement de l’immobilier dans une Vollfinancierung ?
Les agents immobiliers savent que l’emplacement est le facteur le plus important lors de l’achat d’un bien immobilier. Cela vaut également pour une Vollfinancierung. La raison en est que la maison ou l’appartement constitue la principale garantie pour la banque. Les biens immobiliers situés dans des emplacements très attractifs ont beaucoup plus de chances d’obtenir une Vollfinancierung que ceux situés dans un mauvais emplacement. En effet, les biens immobiliers bien situés sont beaucoup plus faciles à vendre – c’est ce qui intéresse la banque.
L’aménagement de l’immobilier est également important. Un appartement confortablement aménagé dans un bon emplacement suscite une demande beaucoup plus élevée sur le marché qu’un appartement simplement aménagé. Voilà un argument convaincant du point de vue des banques.
Quelle banque offre une Vollfinancierung sans apport personnel ?
Il n’y a pas de règle générale pour savoir quelle banque propose un financement intégral immobilier. De plus, les banques peuvent modifier leur gamme d’offres à tout moment et retirer ou ajouter une Vollfinancierung à leur portefeuille. Dans ce cas, la meilleure solution est de rechercher via un calculateur de prêt immobilier qui propose l’option “Vollfinancierung”. Vous entrez les données requises et obtenez un aperçu de toutes les banques qui sont généralement prêtes à soutenir un financement immobilier sans apport personnel.
En alternative, il est judicieux de se renseigner auprès de sa propre banque. Elle connaît la situation financière de ses clients. Un aspect important est que la banque est informée en détail de la stabilité des revenus de ses clients et possède une histoire commune avec le futur emprunteur pour une Vollfinancierung :
- A-t-il déjà eu des prêts dans le passé qui ont été régulièrement remboursés ?
- Est-ce que le client dépasse souvent son découvert ou a-t-il toujours suffisamment d’argent disponible ?
- Quel est son train de vie, quelles sont ses dépenses ?
Les banques peuvent lire ces informations sur la base des mouvements de compte. Cela a une incidence sur leur évaluation des risques.
6 conseils pour une Vollfinancierung
- Prévoir une situation sans dettes à l’avance
- Calculer le taux de la charge des prêts en cours par rapport au revenu net. La somme de tous les prêts, y compris le prêt prévu, ne doit pas dépasser 40 %.
- Vérifier à l’avance le rapport SCHUFA et faire corriger d’éventuelles erreurs. Il est utile de compléter les informations afin que la banque puisse prendre une décision sur la base d’informations complètes et solides.
- Faire preuve de transparence lors de la demande : les demandeurs doivent fournir toutes les informations demandées par la banque et mettre à disposition les informations pertinentes.
- Les banques cherchent à faire des affaires, elles gagnent bien leur vie avec une Vollfinancierung. Il est donc conseillé aux emprunteurs de se préparer le mieux possible et de se familiariser avec les termes et le fonctionnement d’un financement bancaire. Les emprunteurs informés donnent une impression sérieuse et fiable, ce qui permet au conseiller en crédit de savoir que l’emprunteur comprend les enjeux d’une Vollfinancierung.
- Si possible, les emprunteurs devraient financer eux-mêmes les frais annexes d’acquisition. Cela réduit le taux d’intérêt, car la majoration de risque disparaît. De plus, le montant du prêt et donc la charge mensuelle diminuent.
