Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?
Un agent immobilier est un professionnel qui met en relation des vendeurs et des acheteurs de biens immobiliers ainsi que des bailleurs et des locataires. Sa profession est réglementée par la loi. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 établissent les conditions d’exercice de cette activité. L’agent immobilier est donc soumis à diverses obligations qu’il ne peut contourner :
- Il doit posséder une carte professionnelle délivrée chaque année par l’administration préfectorale.
- Il doit avoir une garantie financière auprès d’un organisme bancaire ou d’une organisation professionnelle.
- Il doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.
- Il doit détenir un mandat écrit de son client l’autorisant à négocier ou à s’engager en son nom.
L’agent immobilier doit-il avoir une carte professionnelle ?
Pour agir en tant qu’intermédiaire dans une transaction, l’agent immobilier doit détenir une carte officielle de “transaction sur immeubles et fonds de commerce” délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et renouvelée régulièrement. Il peut également détenir une carte de “gestion immobilière” s’il gère des biens immobiliers pour le compte de ses clients (perception des loyers, etc.). Dans ce cas, il peut occasionnellement négocier la vente de biens qu’il gère depuis plus de trois ans.
Comment connaître les tarifs d’un agent immobilier ?
Les agences immobilières ont des obligations en matière d’affichage des prix. L’arrêté du 10 janvier 2017, en application de la loi Alur, remplace l’arrêté du 29 juin 1990 et établit les règles suivantes :
- Les agences doivent publier leur barème des prix sur leur site internet.
- Le prix de vente des biens doit être systématiquement indiqué, ainsi que la personne responsable des frais d’agence.
- Pour les locations, il est obligatoire d’indiquer le montant du loyer mensuel toutes charges comprises, les modalités de décompte des charges locatives, ainsi que la surface et la commune où se trouve le bien.
L’arrêté maintient les règles d’affichage déjà en vigueur, obligeant les professionnels de l’immobilier à afficher leurs tarifs de manière visible et lisible (en vitrine ou à l’entrée de l’agence). Les informations telles que le montant de la commission (en pourcentage) et le mode de calcul des honoraires (taux horaire d’intervention) doivent être clairement visibles. Il est important de rappeler que ces honoraires, négociables, sont toujours exprimés toutes taxes comprises.
De plus, l’agent immobilier doit afficher :
- Le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle.
- Le montant de sa garantie professionnelle, ainsi que le nom et l’adresse du garant.
- Le nom de l’établissement de crédit et le numéro du compte sur lequel les versements doivent être effectués, ainsi que les modes de versement obligatoires. Chaque dépôt de fonds doit être accompagné d’un reçu règlementaire indiquant le motif exact et le montant du versement.
En outre, trois mentions obligatoires doivent figurer sur tous les documents émanant de l’agence immobilière (contrats, correspondances, conventions, prospectus), y compris sur le bon de visite signé par le locataire ou l’acheteur intéressé :
- Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.
- Le nom (ou la raison sociale) et l’adresse de l’entreprise, ainsi que l’activité exercée.
- Le nom et l’adresse du garant.
Mandat de l’agent immobilier
Entre l’agence immobilière et son client, un mandat écrit et signé est obligatoire. Sans celui-ci, toute transaction est nulle. Le mandat précise l’objet de la transaction et le montant de la rémunération ou de la commission à percevoir. Chaque mandat doit être enregistré et inscrit dans un registre spécifique. La validité d’un mandat est généralement de trois mois. L’agent immobilier peut être mandaté de manière simple ou exclusive.
Commission d’agence en cas de vente
Les frais d’agence pour une vente immobilière doivent être mentionnés dans le mandat de vente confié à l’agent immobilier par le propriétaire. La répartition de la commission doit être précisée dans la promesse de vente. La commission n’est payée qu’après la conclusion définitive de la transaction par un acte notarié entre les deux parties. Toute rémunération antérieure à cette signature est interdite.
La commission est intégralement due si l’agent immobilier remplit pleinement son rôle, notamment en ce qui concerne la publicité et l’organisation des visites. Lorsqu’il s’agit d’une mission de négociation, l’intervention de l’agence doit jouer un rôle déterminant dans la conclusion de la transaction. Si ce n’est pas le cas, la commission sera réduite par rapport à celle initialement prévue.
Honoraires pour les locations
Lors de la conclusion d’un bail, les honoraires perçus correspondent à la rémunération des services effectués et à venir dans le cadre de la gestion locative du bien. Les frais d’agence pour une location sont plafonnés et partagés entre le propriétaire-bailleur et le locataire.
Obligation de conseil
L’agent immobilier a le devoir de conseiller dans la détermination du prix de vente ou de location du bien. Il doit vérifier l’exactitude des informations fournies par son client (par exemple, la surface du bien). Il doit également informer le client potentiel des vices apparents qui affectent le bien (fissures graves, insectes, plomb, etc.). Cependant, il ne peut être tenu responsable des vices cachés que son client a délibérément dissimulés, que ce soit intentionnellement ou non.
L’acte de transaction
L’agent immobilier est responsable des mentions figurant dans l’acte qu’il fait signer. Il doit donc vérifier que le client est bien le propriétaire du bien immobilier mis en vente. À cette fin, il doit vérifier le titre de propriété du vendeur, la surface exacte du bien, l’existence de servitudes et la validité des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, bilan énergétique, etc.) qui sont requis pour le propriétaire.
Annonces immobilières
Pour attirer les acheteurs ou les locataires potentiels, l’agent immobilier utilise des affichages ou des publications d’annonces. Ces annonces sont réglementées et doivent inclure plusieurs informations : caractéristiques du bien (surface, emplacement, état, etc.), prix toutes taxes comprises (commission incluse) et numéro SIREN, quel que soit le support utilisé. Les annonces immobilières doivent également indiquer le montant des honoraires de l’agent immobilier (en pourcentage du prix pour les annonces de vente). Il est important de rappeler que, sous peine de poursuites pour pratiques commerciales trompeuses (article L. 121-2 du code de la consommation), l’agent immobilier ne peut pas :
- Proposer à la vente un bien déjà vendu.
- Diffuser une annonce sans détenir de mandat.
- Présenter comme exclusif un bien faisant l’objet d’un mandat simple.
- Mentionner une différence de prix entre l’annonce et le mandat.
- Mentionner une superficie différente entre l’annonce et le mandat.
- Omettre d’indiquer, de manière distincte, le montant des honoraires par rapport au loyer toutes charges comprises dans le cas d’une location.
