Vous avez souscrit un prêt immobilier et la période de taux fixe arrive à échéance, mais vous avez encore un solde résiduel à rembourser. C’est le moment de penser à l’Anschlussfinanzierung, c’est-à-dire une nouvelle phase de financement pour continuer le remboursement de votre prêt. Dans cet article, nous vous expliquerons ce qu’est l’Anschlussfinanzierung, comment elle fonctionne, et nous vous donnerons des conseils pour planifier au mieux cette étape.
Qu’est-ce que l’Anschlussfinanzierung ?
L’Anschlussfinanzierung correspond à la poursuite d’un prêt immobilier avec un nouvel emprunt. En d’autres termes, il s’agit de financer le solde restant de votre prêt immobilier après l’expiration de la période de taux fixe. Vous aurez besoin d’un Anschlussfinanzierung si la période d’intérêt fixe de votre premier prêt est arrivée à échéance, mais qu’il vous reste encore un solde à rembourser.
Calculatrice Anschlussfinanzierung
Pour déterminer les taux d’intérêt actuels pour votre Anschlussfinanzierung, vous pouvez utiliser notre calculatrice Anschlussfinanzierung :
Quand dois-je planifier mon Anschlussfinanzierung ?
Nous vous recommandons de commencer à planifier votre Anschlussfinanzierung suffisamment à l’avance. Idéalement, vous devriez vous y prendre au moins 5 ans avant la fin de la période de taux fixe de votre premier prêt. En planifiant à l’avance, vous pourrez optimiser vos coûts d’intérêt en bénéficiant d’un prêt Anschlussfinanzierung avantageux, ou réduire vos mensualités et ainsi alléger votre charge financière.
Il est vrai que votre banque vous enverra une offre trois mois avant l’expiration de la période de taux fixe, mais vous n’aurez généralement pas le temps de rechercher une alternative Anschlussfinanzierung avec des taux d’intérêt plus bas et des conditions meilleures. En effet, le moment idéal pour souscrire à un Anschlussdarlehen dépend notamment des taux de prêt immobilier actuels. Selon leur évolution et les prévisions, vous pourrez choisir parmi différentes options pour votre Anschlussfinanzierung.
Comment fonctionne l’Anschlussfinanzierung ?
Voici comment fonctionne l’Anschlussfinanzierung :
- Lorsque la période de taux fixe de votre premier prêt immobilier arrive à échéance et que vous ne pouvez pas rembourser le prêt en totalité à cette date, vous aurez besoin d’un nouvel emprunt en tant qu’Anschlussfinanzierung.
- Obtenez des offres de différents prêteurs avant la fin de la période de taux fixe de votre premier financement immobilier. Vous pouvez également attendre l’offre de votre banque, qui doit vous être présentée au plus tard trois mois avant la fin de la période de taux fixe.
- Vous pouvez ensuite choisir parmi les différentes offres : souhaitez-vous prolonger votre prêt actuel ou opter pour un refinancement et souscrire à un nouvel emprunt pour votre Anschlussfinanzierung chez une autre banque ?
- Le nouvel emprunt est conclu selon de nouvelles conditions, calculées sur la base du solde restant de votre prêt.
Si les taux d’intérêt actuels sont plus bas que ceux de votre premier prêt immobilier, vous pouvez généralement obtenir des mensualités plus avantageuses pour votre Anschlussfinanzierung. À l’inverse, si les taux d’intérêt ont augmenté, cela se traduira également par des taux d’intérêt plus élevés pour votre Anschlussdarlehen.
Quels sont les taux d’intérêt actuels pour mon Anschlussfinanzierung ?
Bien que les taux d’intérêt des prêts immobiliers aient augmenté au cours de l’année dernière, ils restent relativement bas par rapport à il y a 15 ou 20 ans. Par exemple, pour un prêt de 350 000 € avec une période de taux fixe de 10 ans et un remboursement initial de 2 %, le taux d’intérêt annuel effectif est de 3,70 % (Exemple représentatif, en date du 28.08.2023). À titre de comparaison, dans les années 2000, les taux d’intérêt immobiliers dépassaient régulièrement les 4 %.
Les prévisions générales de Dr. Klein indiquent une nouvelle augmentation des taux d’intérêt immobiliers au second semestre 2023. Il est probable que la fourchette des taux pour un prêt hypothécaire de 10 ans se situe entre 4 % et 4,5 %. Vous pouvez consulter notre tableau pratique des taux d’intérêt sur notre page [Hypothekenzinsen](link to the page).
Pour savoir si les taux d’intérêt lors de la souscription de votre premier financement étaient plus bas qu’aujourd’hui, vous pouvez consulter l’évolution des taux dans notre graphique sur la page [Zinsentwicklung](link to the page). Il est donc temps de vérifier si l’Anschlussfinanzierung est déjà une option pour vous. En effet, les conditions de votre Anschlussdarlehen sont calculées en fonction des taux d’intérêt actuels. Étant donné que les taux d’intérêt sont relativement bas, cela peut représenter un allègement financier pour vous. Par exemple, vous pouvez réduire votre mensualité et ainsi disposer de plus d’argent chaque mois. Ou bien, vous pouvez conserver votre mensualité actuelle et augmenter le remboursement de votre prêt. Le principal avantage est que vous paierez moins d’intérêts au total et vous serez libéré de vos dettes plus rapidement.
Quel est l’impact des taux d’intérêt sur mon Anschlussdarlehen ?
Les taux d’intérêt et leur évolution ont une influence considérable sur votre Anschlussfinanzierung. Ils déterminent principalement deux aspects :
- Quel est le bon moment pour souscrire à votre Anschlussdarlehen ?
- Combien de temps devriez-vous vous engager avec un taux d’intérêt fixe ?
Nous avons présenté trois scénarios qui montrent comment l’évolution actuelle et future des taux d’intérêt peut influencer votre décision :
Scénario 1 : Les taux d’intérêt actuels sont plus bas que votre taux actuel.
Si les taux d’intérêt ont baissé depuis la souscription de votre financement immobilier, vous pouvez vous réjouir, car pour votre prochaine phase de financement, vous pouvez bénéficier de meilleures conditions. Cela semble donc être le bon moment pour souscrire à un Anschlussdarlehen avantageux dès que possible. Cependant, il est également important de tenir compte des prévisions concernant une éventuelle nouvelle baisse des taux d’intérêt. Dans ce cas, il serait plus judicieux d’attendre. Dans tous les cas, il est essentiel de surveiller les prévisions des taux d’intérêt pour choisir le bon moment.
Calcul : Les économies réalisées grâce à un Anschlussfinanzierung avantageux
Une décision judicieuse au bon moment peut vous permettre d’économiser beaucoup d’argent avec votre Anschlussfinanzierung. Pour vous donner une idée de ces économies, prenons un exemple. Supposons que vous avez un solde résiduel de 100 000 € après la fin de la période de taux fixe et que vous payez une mensualité de 700 €.
Le calcul montre l’impact du taux d’intérêt sur l’Anschlussfinanzierung. En utilisant le taux d’intérêt plus bas pour augmenter votre remboursement, vous dépenserez moins en intérêts et vous aurez une dette résiduelle plus faible à la fin de la période. Vous pouvez facilement calculer les taux d’intérêt de votre prêt avec notre calculatrice Anschlussfinanzierung.
Prolongation, Refinancement, Prêt à terme : Quelle Anschlussfinanzierung choisir ?
Lorsque vous choisissez votre Anschlussdarlehen pour votre maison ou appartement, vous avez le choix entre la prolongation, le refinancement et le prêt à terme. Voici une brève explication de ces différentes options :
- Avec la prolongation, vous continuez simplement votre contrat existant avec votre banque actuelle, mais avec de nouveaux taux d’intérêt pour la nouvelle période de taux fixe. Environ six mois avant l’expiration de votre période de taux fixe, votre banque vous enverra une nouvelle offre de financement. La procédure se déroule généralement sans réexamen de votre solvabilité.
- Il est important de comparer les conditions d’une Anschlussfinanzierung avec celles des autres banques. En effet, les taux d’intérêt proposés par votre banque sont souvent plus élevés que ceux offerts par d’autres établissements financiers. De plus, vous pouvez souvent négocier de meilleures conditions avec une autre banque pour votre nouveau contrat.
- Si vous décidez de souscrire un nouvel emprunt auprès d’une autre banque, il s’agit d’un refinancement de votre prêt immobilier. Le principal avantage est que vous pouvez obtenir des taux d’intérêt plus bas et de meilleures conditions. Bien sûr, il y aura des frais de notaire et de modification des garanties hypothécaires pour le transfert de la garantie de votre ancienne banque vers la nouvelle. Cependant, vous récupérerez rapidement ces frais grâce aux économies réalisées grâce aux taux d’intérêt plus bas de votre nouveau contrat. De plus, de nombreuses banques sont prêtes à prendre en charge ces frais pour attirer de nouveaux clients.
- Le prêt à terme peut être utilisé à la fois pour le refinancement et la prolongation. Que vous choisissiez votre propre banque ou une autre, le prêt à terme vous offre la possibilité de souscrire à votre Anschlussfinanzierung plusieurs années avant l’expiration de la période de taux fixe de votre financement immobilier actuel.
En fin de compte, le choix du type d’Anschlussfinanzierung dépendra également de la durée restante de votre période de taux fixe. Combien de temps avant d’avoir besoin d’une Anschlussfinanzierung ? Notre graphique illustre les différentes options :
Quels sont les coûts associés à l’Anschlussfinanzierung ?
Les coûts de votre Anschlussfinanzierung dépendront du type d’Anschlussdarlehen que vous choisissez. En règle générale, la prolongation ne génère pas de frais supplémentaires. En revanche, le refinancement de votre financement actuel auprès d’une autre banque implique des frais supplémentaires.
Frais liés à l’Anschlussfinanzierung lors du refinancement :
Pour le transfert de votre garantie hypothécaire de votre ancienne banque vers la nouvelle banque, des frais peuvent s’appliquer. Le montant de ces frais dépendra de la méthode utilisée pour transférer la garantie :
- Radiation et réinscription de l’hypothèque : Si l’ancienne garantie hypothécaire de la banque actuelle est radiée du registre foncier et que la nouvelle banque enregistre une nouvelle garantie, cela représente un processus coûteux et long. Par exemple, pour une garantie hypothécaire de 100 000 €, les frais seraient d’environ 863 €.
- Cession de l’hypothèque : Si l’ancienne banque cède la garantie hypothécaire à la nouvelle banque, cela réduit les frais, car la cession coûte environ 200 € pour une garantie de 100 000 €. Dans de nombreux cas, ces frais sont même pris en charge par la nouvelle banque. De plus, cela prend moins de temps, car la nouvelle banque peut gérer la communication avec le notaire et les formalités nécessaires.
Si vous souhaitez calculer les frais de transfert d’une garantie hypothécaire pour votre Anschlussfinanzierung, vous pouvez utiliser notre calculatrice de registre foncier.
Frais associés à l’Anschlussfinanzierung avec un prêt à terme :
Lorsque vous souscrivez un prêt à terme, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer sous la forme d’un taux d’intérêt plus élevé. En effet, les banques facturent une majoration pour la période entre la souscription du prêt à terme et le déblocage effectif des fonds. Le montant de cette majoration varie d’une banque à l’autre, mais en moyenne, elle s’élève à environ 0,02 point de pourcentage par mois.
Malgré cela, un prêt à terme est généralement avantageux pour l’emprunteur, surtout lorsque les taux d’intérêt sont aussi bas qu’ils le sont actuellement. Si les taux d’intérêt augmentent même légèrement après le déblocage du prêt, la majoration est déjà compensée. Vous pouvez facilement calculer les taux d’intérêt de votre prêt avec notre calculatrice Anschlussfinanzierung.
Quand puis-je résilier mon Anschlussdarlehen ?
Comme tout financement immobilier, il n’est pas possible de résilier un Anschlussfinanzierung facilement. Cependant, il existe trois exceptions :
Vous pouvez exercer votre droit de résiliation spécial en vertu de l’article 489 du Code civil allemand. Dix ans après la mise en place de votre Anschlussfinanzierung, vous pouvez le résilier avec un préavis de six mois. Les prêts à terme prolongés auprès de la banque précédente peuvent même être résiliés dix ans après la signature du contrat (jugement du Tribunal de grande instance de Bochum AZ I-1 O 68/15). Si vous souhaitez exercer votre droit de résiliation spécial, nous vous proposons un modèle de lettre type à télécharger au format Word.
Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, vous avez le droit de le faire à tout moment, et la banque ne peut pas vous en empêcher.
Si vous avez besoin d’un financement supplémentaire pour votre bien immobilier et que la banque refuse de vous accorder un prêt complémentaire, même si la propriété pourrait être encore plus hypothéquée, vous avez généralement le droit de résilier le contrat.
Dans les cas 2 et 3, la banque peut et doit vous facturer une indemnité pour remboursement anticipé, car elle perd les intérêts des prochaines années en raison de la résiliation anticipée du prêt. Pour connaître le montant de cette indemnité, vous pouvez utiliser notre calculatrice d’indemnité pour remboursement anticipé.
Le contrat d’épargne-logement : une alternative à l’Anschlussdarlehen ?
Nous n’avons pas encore mentionné une alternative à l’Anschlussfinanzierung : le contrat d’épargne-logement. Selon certaines conditions, il peut également être utilisé pour rembourser le solde restant de votre prêt après la fin de la période de taux fixe. Cependant, cette solution présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de peser attentivement.
Le contrat d’épargne-logement comprend deux phases : la phase d’épargne et la phase de prêt. La phase d’épargne dure généralement sept ou huit ans, pendant lesquels vous effectuez des versements réguliers. Ensuite, la banque d’épargne vous accorde un prêt bonifié à des conditions en vigueur au moment de la souscription du contrat. Ce prêt peut être utilisé pour l’Anschlussfinanzierung. Ainsi, en souscrivant un contrat d’épargne-logement dès que possible, vous pouvez fixer les taux d’intérêt actuels pendant une période de sept à huit ans (contre maximum 5,5 ans pour un prêt à terme).
7 conseils : Que faut-il prendre en compte lors de l’Anschlussfinanzierung ?
Agir suffisamment tôt, choisir le bon moment pour profiter des taux d’intérêt avantageux, trouver un prêt adapté – nous devons admettre que la recherche d’un Anschlussfinanzierung peut être un véritable parcours du combattant. Nous avons donc réuni 7 conseils pour votre Anschlussdarlehen :
- Commencez à vous préoccuper de votre Anschlussfinanzierung au moins 5 ans avant la fin de la période de taux fixe de votre premier prêt.
- Si votre financement immobilier a déjà 10 ans, vous pouvez résilier votre financement existant grâce à votre droit de résiliation spécial en vertu de l’article 489 du Code civil allemand, sans devoir payer d’indemnité pour remboursement anticipé.
- Profitez des taux d’intérêt actuellement bas pour refinancer vos financements existants ou souscrire un prêt à terme. Vous pouvez simuler différents scénarios pour votre Anschlussfinanzierung avec notre calculatrice de prêt à terme. Vous trouverez d’autres calculateurs sur notre page [Baufinanzierungsrechner](link to the page).
- Ne comptez pas uniquement sur l’offre de prolongation de votre banque. Demandez des offres pour votre Anschlussfinanzierung à temps pour pouvoir les comparer.
- Investissez les économies réalisées avec votre Anschlussfinanzierung dans un remboursement plus élevé pour rembourser votre prêt plus rapidement.
- Optez pour une période de taux d’intérêt fixe plus longue en cas de taux d’intérêt bas.
- Choisissez une cession de garantie hypothécaire pour économiser des frais lors du refinancement.
Si vous recherchez d’autres conseils pour économiser sur les taux d’intérêt, nous vous recommandons notre article-guide “Comment économiser sur les taux d’intérêt lors de votre financement immobilier”.
