Un projet d’investissement locatif vous trotte dans la tête ? Naturellement, vous pensez immédiatement à vous protéger contre les risques de sinistre. Alors que votre locataire est tenu de souscrire une assurance habitation, vous pouvez compléter cette couverture avec une option appropriée, connue sous le nom d’assurance propriétaire non occupant (PNO). En réalité, la loi Alur vous impose de la souscrire si votre bien immobilier est soumis au régime de la copropriété. Découvrez les avantages de cette assurance, comment la choisir et combien cela coûte.
Qu’est-ce que l’assurance PNO ?
Commençons par définir le propriétaire non occupant, même si cela semble évident. Il s’agit de toute personne physique, vous en tant qu’investisseur direct, ou personne morale (si vous investissez dans l’immobilier via une société) qui possède un bien immobilier dans lequel elle n’habite pas. Ce bien peut être mis en location (meublée ou vide), rester vacant ou être prêté à titre gratuit.
En tant que propriétaire ou locataire, vous savez déjà que votre bien immobilier doit être couvert contre certains sinistres. Normalement, il incombe au locataire de souscrire une assurance habitation pour protéger le logement. Cependant, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes également tenu de souscrire une assurance PNO obligatoire si le logement est en copropriété. Cela peut également être judicieux si le contrat choisi par votre locataire s’avère insuffisamment couvrant.
Quand l’assurance propriétaire bailleur est-elle obligatoire ?
Selon la loi Alur de 2014, l’assurance PNO est obligatoire uniquement pour les propriétaires de biens immobiliers en copropriété. Cette obligation s’applique que le logement soit occupé ou vacant, meublé ou vide.
La PNO complète ainsi l’assurance habitation du locataire lorsque le logement est loué. Cependant, il est essentiel de vérifier avec le syndic de copropriété si le contrat souscrit couvre déjà tous les copropriétaires non occupants. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’en souscrire une autre, afin d’éviter les doublons.
Sachez que la loi Alur n’exige pas que vous soyez couvert contre tous les risques possibles (incendie, dégât des eaux, etc.), mais uniquement que vous assuriez votre responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. En d’autres termes, l’assurance PNO obligatoire vous protège contre les dommages causés aux tiers (voisins, passants, etc.) résultant de :
- Votre négligence ou imprudence ;
- Les actions de vos ayants droit ;
- Les actions des personnes que vous employez (par exemple, pour le ménage) ;
- Les vices de construction ou les défauts d’entretien du logement loué ou inoccupé.
Pour les logements en mono-propriété, vous pouvez vous contenter de l’assurance habitation souscrite par votre locataire. Toutefois, étant donné les coûts potentiels des réparations en cas de sinistre non couvert par le contrat du locataire, il est vivement recommandé de souscrire une assurance PNO.
Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non occupant ?
Même si la loi Alur ne vous y oblige pas, vous pouvez choisir de souscrire une assurance PNO pour plusieurs raisons :
- Disposer d’une garantie supplémentaire par rapport à l’assurance habitation du locataire. En effet, ce dernier peut choisir un contrat peu couvrant pour économiser de l’argent, mais cela signifie que vous restez responsable en cas de sinistre et devez payer les réparations vous-même.
- Se protéger contre les sinistres lorsque le logement est vacant. Il est en effet possible qu’un sinistre survienne pendant une période de vacance locative (entre deux locataires) ou pendant les travaux de réparation dans le logement. Dans ces cas, plusieurs scénarios sont possibles : l’assurance de la copropriété peut couvrir les réparations si le dommage est lié aux parties communes, l’assurance du voisin peut couvrir les dommages si le sinistre provient d’un autre logement, mais si le sinistre provient de votre logement, vous serez couvert si vous avez souscrit une assurance PNO.
Quelles sont les garanties offertes par l’assurance propriétaire non occupant ?
L’assurance PNO obligatoire prévoit principalement une garantie responsabilité civile. Il est recommandé d’inclure au minimum :
- Une garantie de recours des locataires : le locataire sera indemnisé en cas de sinistre.
- Une garantie de recours des voisins et des tiers : couvre également les dommages causés aux voisins et aux tiers.
En plus de la responsabilité civile, vous pouvez choisir un contrat plus complet qui inclut les garanties suivantes :
- Garantie incendie.
- Garantie dégât des eaux, avec recherche de fuites (les frais de recherche sont généralement couverts par l’assureur).
- Garantie événements climatiques ou catastrophes naturelles (recommandée pour les biens situés en montagne ou près de la mer).
- Garantie vol et vandalisme.
- Garantie bris de verre (fenêtres et éventuellement panneaux solaires).
Comment choisir son assurance propriétaire non occupant ?
La couverture offerte par l’assurance PNO peut varier d’un contrat à l’autre. Il est donc important de prêter attention aux éléments pris en charge et aux exclusions de garantie. Voici quelques points auxquels être attentif lors de la demande de devis d’assurance PNO :
- La franchise : montant qui reste à votre charge après l’indemnisation. Plus la franchise est faible, plus le contrat est coûteux.
- Le plafond d’indemnisation : montant maximal que l’assureur acceptera de verser pour les réparations d’un sinistre.
- La durée des garanties ou la période maximale de vacance locative tolérée : certains contrats prévoient une interruption de la couverture ou même la résiliation du contrat si le logement reste vacant pendant une période prolongée.
- La perte de loyer : cette garantie ne couvre pas les impayés de loyer, mais offre une indemnisation si le logement est inhabitable pendant plusieurs mois à la suite d’un sinistre, nécessitant le relogement du locataire.
- Les dommages au mobilier : cette garantie est particulièrement intéressante pour les propriétaires de logements meublés. Il est important de vérifier comment les sinistres liés aux meubles sont indemnisés et comment la vétusté est prise en compte.
- La protection juridique : elle prend en charge les frais liés à un litige judiciaire. Il est important de bien comprendre les frais et les plafonds d’indemnisation.
Combien coûte une assurance PNO ?
Parlons maintenant d’argent. Le prix d’une assurance PNO obligatoire varie généralement entre 60 et 150 euros par an. Elle est donc moins chère qu’une assurance multirisques habitation (MRH). Pourquoi ? Tout simplement parce que la MRH est souvent sollicitée pour prendre en charge les sinistres, ce qui n’est pas le cas de l’assurance PNO.
Bien entendu, le coût de l’assurance PNO obligatoire dépendra de l’étendue de la couverture et du nombre de garanties souscrites. Pour trouver le meilleur contrat au meilleur prix, il est recommandé d’utiliser un comparateur en ligne.
Généralement, les assureurs en ligne proposent des PNO moins chères que les assureurs traditionnels. Cela s’explique par leur modèle économique : en évitant les coûts fixes liés à une agence physique, ils peuvent proposer des primes d’assurance plus avantageuses.
Le coût de l’assurance PNO obligatoire ne doit en aucun cas être un frein. En effet, vous pouvez déduire les primes de vos revenus fonciers si vous proposez des locations vides, ou de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée.
Quelles assurances complémentaires choisir avec la PNO ?
Vous pouvez opter pour la responsabilité civile de base de l’assurance PNO, tout en augmentant votre niveau de protection contre les risques locatifs avec une assurance de loyers impayés.
Si vous souhaitez cibler une catégorie spécifique de locataires (étudiants, salariés de moins de 30 ans, etc.), vous pouvez choisir la garantie Visale, qui présente l’avantage d’être gratuite.
Sinon, l’assurance loyers impayés (GLI) représente généralement un pourcentage du montant des loyers annuels. Elle peut également être complétée par une garantie dégradations.
N’oubliez pas que l’assurance propriétaire non occupant est un outil essentiel pour vous protéger en tant qu’investisseur immobilier. Prenez le temps de choisir une assurance adaptée à vos besoins et à votre budget.
